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加强物业收费监管 促进服务水平提升
我市物业服务起始于2001年，随着城市发展、环境改善、居民群众需求，近10多年来我市物业服务企业已发展到25家，其中本地企业19家，南京、苏州、扬州、宝应、姜堰、沭阳各1家，从业人员一千多人。从业企业资质等级分别为：一级2家，二级4家，三级18家，1家暂定三级。目前，全市实行物业管理小区共计105个，物业管理覆盖面积约582.2万㎡，新建住宅小区物业管理覆盖率100%。获国家示范住宅小区1个（瑞和阳光城），扬州市优11个，高邮市优6个。
随着城市建设加快和人民居住条件改善，物业服务行业的服务质量和收费执行的监管越来越受社会和人民群众关注。如何提升物业服务质量，规范执行收费政策，减少业主与物业公司的矛盾，建立和谐幸福居住区，增强物业公司发展后劲，我们与物业行政主管部门紧密配合，主要从以下几方面着手：
一、把好前期物业管理准入关，努力建设和谐幸福居住环境
1、规范前期物业管理招投标活动
加大前期物业管理招投标监督指导力度，严格规范招投标程序，并到外地区（盐城、淮安）随机抽取评委，做到公开、公平、公正。依据《扬州市物业管理实施办法》(扬州市人民政府第47号令)第二十九条规定：新建商品房销（预）售前，住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以上的，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务。招标确定物业服务标准和收费标准，并签订前期物业服务合同，将物业服务等级和收费标准报物价、物业行政主管备案，经物价、房管部门现场调查后公布执行。住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，开发企业可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。被选聘的物业服务企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务，经物价、房管部门现场调查，核准物业服务等级和收费标准后公布执行。市纪委、监察局负责对前期物业服务招投标全过程进行监督
2、强化服务和收费标准公开透明
实行收费公示，既是提高收费政策透明度，完善社会监督机制的一项重要制度，也是规范收费行为，提高服务质量，营造和谐社会的一项有效措施。根据《国家发展改革委关于全面实行收费公示制度的通知》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，进一步规范物业服务行业收费公示工作。我们与房管部门联合统一设计制作物业服务等级标准和物业服务收费标准公示牌，下发各物业公司一同公示。在物业服务小区建立固定、专用的收费标准和服务等级标准公示栏。纠正少数单位公布的服务内容、收费项目标准及收费办法不在经营场所或服务地点的醒目位臵；公示的内容陈旧没有及时更新；有关物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况未按规定向业主、使用人及时公布等问题。督促物业企业规范收费行为，要求各物业服务单位要明确专人负责收费公示和日常更新、维护工作。对服务等级和收费标准实施调整，要按照《江苏省物业服务收费管理办法》履行相关手续，及时更换公示内容。同时要求物业公司注重宣传解释工作，自觉接受物价、房管等行政主管部门和社会的监督。
3、加强服务和收费情况的调查和监督
物业企业开展物业服务实施半年后，我们联合物业行政主管部门对物业服务小区的业主发放《物业服务质量标准和收费处标准业主调查表》，调查物业企业在“日常管理与服务”、“日常维护保养服务”、“区域清洁服务”、“区域绿化养护服务”、“区域公共秩序维护服务”“收费标准执行”等六个方面的情况，按“好、较好、一般、差”四档进行分类，结合物价、房管部门编制的《小区物业服务质量收费核查表》进行综合评定。为好的每一项加0.5分；为较好的不加减分；为一般的每一项扣1分；为差的每一项扣5分；价格投诉查实的扣10分。有小高层住宅小区累计扣12分以下的为合格（含12分），扣分超过12分的为不合格小区；没有小高层住宅小区累计扣10分以下（含10分）为合格小区，扣分超过10分的为不合格小区；小区白天每年有二次以上被入室盗窃为不合格小区（含二次）。凡是经核查为不合格小区的，将降低一个档次的收费标准，3个月后经复核，予以整改，大部分业主认可的，将恢复原来的收费标准。凡被减低收费档次的小区，要在下一年度收费中予以冲减。从我们调查、核查情况的看，各物业企业执行价格政策严格，群众满意度较好，业主与物业企业矛盾减少，其中瑞和物业公司服务的瑞和阳光城小区群众满意度达95%、信和物业公司服务的康华园现代城小区群众满意度达95%、雅洁物业公司服务的新加坡花园小区群众满意度达97%、恒久物业公司服务的恒生欧洲城小区群众满意度达94%；物业费收交率提高，其中瑞和物业公司、恒久物业公司、雅洁物业公司、信和物业公司等单位服务的相关住宅小区物业费收缴率达90%以上。物业企业坚守阵地服务的信心增强，没有较大住宅小区物业撤出现象。
二、构建社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”物业管理新模式
1、加强与社区沟通联系，共同推进住宅小区建设 社区在住宅小区建设中起着重要指导和协调作用，对住宅小区物业费调整等物业管理方面的问题主动征求社区意见。我们注意凡是涉及物业管理的会议、活动邀请社区参加，相关小区物业服务收费的文件发送社区，业主与物业公司发生收费或管理方面矛盾时请社区邦助协调解决。要求物业服务企业积极配合社区做好各项工作。
2、加快业主委员会建设步伐，“三位一体”协调管理 为了发挥业主在住宅小区自治管理中的积极作用，与房管部门配合加大力度指导督促条件成熟的住宅小区召开首次业主大会组建业主委员会，对任期满的业主委员会及时指导依法进行换届选举工作。引导物业公司在涉及业主利益的收费、代管资金等事项及时与业主委员会沟通，征得业主委员会的支持和配合。目前我市已有38个小区成立业主委员会,2个小区业主委员会进行换届选举。为了指导业主委员会开展工作，专题举办一期业主委员会成员培训班，邀请扬州石立和江苏擎天律师事务所的资深律师从物业管理、收费政策等法律法规进行讲解授课，全市小区业主委员会成员、各物业服务企业的项目经理以及各社区负责人参加培训，收到很好的效果；为了发挥典型示范作用，推动业主委员会工作规范化，组织各社区负责人和业主委员会主任在瑞和阳光城业主委员会工作现场进行观摩活动，发挥业主委员会在住宅区物业管理的自治作用。我们通过这些工作，努力引导和建立社区、业主委员会、物业服务企业三方联手的“三位一体”物业管理新模式，构建和谐、安定的物业管理环境。
3、严格按照规定落实物业管理用房、社区活动用房，为推进和谐社区建设工作提供支撑
严格按照《扬州市物业管理实施办法》第44条规定，督促开发建设单位按总建筑面积4‰和1‰的比例将物业管理用房、社区活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。我们在商品房价格备案工作中，也将此项内容纳入审核范围。在前期物业进住服务现场调查工作中，查看物业管理用房、社区活动用房的实际可使用情况，保障物业企业和社区活动的工作场所需要，有力支持物业企业和社区的工作。
三、开展评先创优，不断提升物业服务整体水平 通过推进争先创优活动的开展，一批优秀物业服务企业收费规范，服务优质，群众满意，经营管理不断成熟，服务行为不断规范，成为同行业典范，赢得了群众的赞誉和政府的信赖。一批管理有序、环境宜人的优秀住宅小区脱颖而出，在全行业形成了重服务、创品牌的良好氛围。开展评先创优活动实行价格投诉查实一票否决制。
1、开展创“高邮市优秀物业管理住宅小区”评审。为树立典型，表彰先进，全面推动我市物业服务上水平、上台阶。有房管局、物价局、综治办和物业协会有关人员组成的评审组，对全市各物业服务小区分环境、资料、设施设备三个小组，按照《高邮市优秀物业管理住宅小区标准和评分细则》，实地对评审项目进行了认真细致地考核，检查内容主要包括价格政策执行、各项服务质量、基础管理制度、档案资料保管、共用设施设备维护保养等涵盖日常物业服务各个环节。盛丰福邸、御景园、帝景龙庭、富城汇贤居、加洲豪庭、康花园现代城等6个小区被评为“高邮市优秀物业管理住宅小区”；新加坡花园、龙腾花苑、江南明珠苑、通达城市花园、水岸雅居、朗盛天琴、欧洲城一期、文游花园、水岸英伦花园、景湖豪庭、东方御景等11个小区被评为“扬州市优秀物业管理住宅小区”；瑞和物业托管的瑞和阳光城小区喜获“国家示范住宅小区”殊荣。
2、组织开展物业管理小区“流动红旗”季度竞赛评比。为加强我市物业管理住宅小区的日常监管，促进物服企业提升服务质量，我们从2009年开始每季度对“高邮市优”以上的物业管理住宅小区开展流动红旗竞赛活动，重点对收费执行、秩序维护、着装规范、车辆进出登记查问、巡逻正常、绿化养护、环卫设施、楼道保洁等8项内容进行考评。对考评结果好，群众满意度高的物业企业授予服务小区“流动红旗”称号。
3、开展优秀企业、优秀项目经理的考核评比。我们出台了《高邮市物业服务考核考评暂行办法》和《高邮市物业服务项目经理管理暂行办法》。进一步规范了我市物业服务的经营行为。建立物业服务行业“双考双评”机制，进行日常考核、年终考核和开展“高邮市优秀物业服务企业”、“高邮市优秀物业服务项目经理”评比活动，对执行价格政策好，服务规范化、群众满意度高的企业和项目负责人，推荐参加上级机关评比。《高邮市物业服务项目经理管理暂行办法》的出台，进一步加强了对项目经理的规范化管理，不断提高管理者的管理和服务水平。
高邮市物价局（杨茂银 张新时）二○一三年六月二十五日
