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从一起案例看大厦空中休闲花园的所有权、使用权归属 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2009-3-7 [浏览次数：266]
一、案情介绍
武汉某房地产开发公司（下称开发商）在市中心地段开发了一栋28层高的大厦，大厦一至三层为商铺，四层除部分物业管理设备用房外，其余部分架空，为空中休闲花园，五层以上为住宅。开发商在售楼广告中称业主“随时享受空中休闲花园”，但未在广告中注明空中休闲花园的具体面积、平面布置及设施配备情况，也未注明其所有权或使用权归属。开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款。开发商后期与购房人签订的商品房买卖合同中，空中休闲花园未列入公摊面积。
2002年，大厦交付使用，房产部门给开发商核发了空中休闲花园初始登记的《商品房权属证明书》。大厦交付使用后，空中休闲花园长期以来无花无草，无任何休闲设施。2004年，开发商为完善空中休闲花园的休闲设施及功能，将空中休闲花园部分空间进行分隔，欲改造成为业主提供休闲服务的商业设施，为此与五楼以上的业主发生矛盾。
经大厦业主大会授权，大厦业主委员会于2004年6月向武汉市某区法院起诉，请求法院判令开发商停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。开发商遂委托本律师代理本案。
二、代理观点
原告大厦业主委员会认为：（1）大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约，属于商品房买卖合同的组成部分，大厦全体业主依据此售楼广告取得空中休闲花园的所有权及使用权。
（2）根据《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，被告在没有取得任何施工证件的情况下，非法改变规划进行施工，行为已经严重侵犯了全体业主的合法权益。故开发商行为构成对业主的侵权，应停止对空中休闲花园的侵害，恢复空中休闲花园的原状。
本律师作为开发商代理人，参与了本案诉讼，发表代理意见认为：
1、大厦售楼广告中关于空中休闲花园的说明为要约邀请，对开发商没有法律约束力，开发商未授予大厦全体业主对于空中休闲花园的所有权或使用权。
开发商在售楼广告只是说明“随时享受空中休闲花园”，未说明空中休闲花园的面积、平面布置及设施配备情况，也未注明空中休闲花园的所有权或使用权属于大厦全体业主，售楼广告的内容并不具体确定。此外，大厦位于市区中心地段，地理位置十分优越，为商住两用楼，大厦物业管理单位提供的证明材料证实，大厦已售出的住宅基本上被业主自用或出租用于办公，这说明，业主之所以购买大厦商品房，完全是看中了大厦优越的地理位置及商住两用楼、可用于办公的性质，售楼广告中关于空中休闲花园的说明未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。再则，开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，将空中休闲花园列入公摊面积，后又签订补充协议，取消空中休闲花园的分摊，开发商退还了相应面积的房价款，当时没有因为一个购房人因为取消空中休闲花园的分摊而提出退房。开发商后期与购房人签订商品房买卖合同时，空中休闲花园未列入公摊面积，当时没有一个购房人因空中休闲花园未列入公摊面积而提出不签订合同。上述事实充分说明，在空中休闲花园未列入公摊面积的情况下，空中休闲花园存在与否大厦业主根本就不关心，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并未产生重大影响。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，房地产开发企业在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要
约，否则销售广告为要约邀请。就本案而言，售楼广告内容并不具体确定，也未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，依法不构成要约，应理解为要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦全体业主不能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。
2、房产部门向开发商核发空中休闲花园的《商品房权属证明书》，即表明开发商属于空中休闲花园的所有权人。
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关办理房屋所有权初始登记。具体到武汉市，根据武汉市房地产管理局《贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉实施细则》（武房产[1998]206号）第24条规定，新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。可见，在武汉市，房地产开发企业取得《商品房权属证明书》，即表明其已完成《商品房权属证明书》上所载明房屋的所有权初始登记，其是该房屋的所有权人，其对该房屋的所有权是通过房屋建造行为原始取得的。
根据《城市房地产法》第59条及《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。在本案空中休闲花园未售出的情况下，开发商持有房产部门核发的《商品房权属证明书》，即表明开发商是空中休闲花园的合法所有权人，受国家法律保护。
3、原告大厦业主委员会无权可侵，其提起的侵权之诉不能成立。在本案空中休闲花园的所有权及使用权均属于开发商的情况下，原告大厦业主委员会无权可侵，其提起的侵权之诉不能成立，应予驳回。
三、审理结果
2004年11月，法院作出一审判决，采纳了本律师的代理意见，认为本案空中休闲花园的所有权及使用权均属于开发商，驳回大厦业主委员会的诉讼请求。
大厦业主委员会不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，称大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权，要求二审法院撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。
二审庭审中，大厦业主委员会承认其对空中休闲花园不享有所有权，对空中休闲花园的所有权归属无争议，但认为大厦业主依据法律的规定及售楼广告取得空中休闲花园的使用权。本律师对此进行了相应答辩，认为在本案空中休闲花园的所有权属于开发商、其所有权归属无争议的情况下，我国现行法律并未规定大厦业主享有空中休闲花园的使用权，大厦业主委员会的主张没有法律依据。此外，大厦售楼广告内容并不具备确定，也未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，故属于要约邀请，对开发商没有法律约束力，大厦业主不可能依据售楼广告取得空中休闲花园的使用权。
2005年1月，武汉市中级人民法院作出终审判决，采纳了本律师的代理意见，驳回大厦业主委员会的上诉，维持原判。
四、律师评析
本案纠纷发生在《物权法》颁布实施之前，应适用当时的法律。根据当时的法律，如果大厦空中休闲花园未列入公摊面积，商品房买卖合同也未约定全体业主享有空中休闲花园的所有权或使用权，则业主依法确实不享有空中休闲花园的权益。
2007年10月1日起施行的《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建
筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《物权法》施行后，关于小区内道路、绿地、车位、车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的物权归属，《物权法》已有明确规定，应当适用《物权法》规定确定物权人，但《物权法》关于属于业主共有的“建筑区划内其他公共场所、公用设施”规定过于原则，如何认定存在争议，尚需最高人民法院及时出台司法解释加以认定。
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