房地产企业座谈会课题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产项目会议纪要”。
房地产企业座谈会课题 一、十年来房地产市场保持高速发展的动力有哪些？
1、经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件 滕州房地产业高速发展是和滕州经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。
滕州处于城市化和工业化发展的浪潮之中，各地通过竞争性的抓机遇抢发展，使得几乎所有城市定位、城市功能和城市形态都发生了巨大变化；滕州老百姓通过逐次提高的排浪式消费，将消费需求推广到汽车和住房领域。老百姓的住房水平改善之快、之好、之广状况空前。城市发展和老百姓改善生活条件的两股洪流形成了滕州房地产发展的大好局面。
2、旺盛的市场需求是滕州房地产发展的动力源泉 真正决定滕州房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。
滕州城市居民人均居住水平较高，存在着居住面积不断提高的客观要求；滕州每年至少有不少乡镇上来的买房者，他们最基本的要求是在城市具有生存发展的空间；由于经济往来的密切性和产业结构的变化，滕州存在着因短期流动人口激增而产生对商品房需求量的增加。
二、枣庄和临沂、济宁、聊城、菏泽等周边或者经济发展水平接近的地市相比，房地产业市场有哪些差别，导致区域间房地产业差异及商品房价格差异的主要因素有哪些？
1、临沂人口基数比枣庄多，临沂经济发展以物流、小商品市场为载体，外来人口数量巨大，导致房地产需求比较旺盛，同时临沂北城新区规划面积大，土地放量巨大，导致供需关系失衡，房价均价目前约5300元/㎡。
2、菏泽地区经济发展落后，除去花卉市场没有明显的经济支柱产业，人口基数一般，外来人员少，房地产需求小，房价一直上不去，目前销售价格4500元/㎡。
3、聊城地区近年来房地产发展比较迅速，聊城以工业为经济产业支柱，外来人口增加，导致需求增加，土地放量相对山东其他各地市小，目前整体均价达到了5800元/㎡。
4、济宁地区进驻了不少一线品牌大开发商，恒大、绿地等，对房地产发展起到了标杆作用，市区均价达到了8000元/㎡。
三、决定楼盘房价高低的因素有哪些？
1.购买力因素。当地居民的平均收入水平和消费水平，往往是决定房价的最重要因素。强大的购买力伴随着居民对生活质量要求的不断提高，房价难免会水涨船高。但房价如果脱离大部分老百姓的购买力水平，那么政府相关部门则要反省是否要通过增加土地投放量、抬高炒楼成本等措施来干预楼市，以平抑过快增长的房价，并通过土地等政策引导开发商推出微利房、廉租房，以及根据实际情况，适当提高对低收入者和失去劳动能力的城市贫民住房补贴标准，实现“居者有其房”；
2.“楼市市盈率”（房价与同等物业年租金之比）。楼市市盈率也可以简单理解为投资回收周期（即不考虑物业升值收益，仅依靠纯租金收益收回投资的年限）。该指标正常范围一般在20~50之间，当然具体情况视城市发展潜力而定。如果该指标超过50（即租金相对低廉而房价居高不下），则存在价格泡沫，投机资金难以长期停留，房价短线有回调压力。这对于房价估值是一个很好的参考指标；
3.土地因素，即当地土地供应状况和商住用地拍卖价格。土地拍卖价格是开发商成本的主要因素，势必要在房价中得到体现。土地储备不足而需求旺盛的城市，楼市迟早要升值，因为物以稀为贵；
4.金融因素，尤其是通胀因素、汇率因素和房贷利率。通货膨胀率影响货币在国内的真实购买力，如果CPI指数上升，即使经济不增长，房价也将上升（虚涨），反之则跌。汇率波动则导致以本币计价的资产价值重估，从而影响国际投机资金的流向。房贷利率同样会严重影响楼市的资金供给；
5.区域因素。城市所在区域存在臵业竞争、比价效应的周边城市房价水平以及走势。在投资和迁徙基本自由的今天，临近城市之间的房价走势存在明显的联动关系；
6.城市的发展前景。经济高速增长、极具发展潜力、未来前景看好的城市，将吸引来自全国各地甚至全球的投资资金和投机资金，无疑会将房价节节推高。同时，城市对移民的吸引力也很重要。经济发达、机会众多、交通便利、生活优越的中心城市和环境优美、气候宜人、社会稳定、功能完善的宜居城市在自由迁徙的状况下自然会吸引大量移民涌入。供求关系将会使房价走高。环境恶化、经济停滞、社会动荡、前景黯淡的城市，其房价将长期滞涨甚至下跌；
7.中央政府的宏观调控政策和地方政府的住房政策以及楼市干预政策。政策面不仅在中国股市中发挥得淋漓尽致，在楼市行情中也每每力挽狂澜、和投机资金上演颠峰对决，导致楼市大起大落；
8.宏观经济周期和楼市波动周期。宏观经济景气度上升，整体处于经济复苏阶段和繁荣阶段时，房价往往出现连续上涨，而房价的长期走高将进一步强化潜在购房者的心理预期，加速房价上涨。房价的涨幅与经济增长速度和心理预期正相关。而在经济停滞衰退期和崩溃期（经济危机时期），因为居民购买力下降，供求关系逆转，甚至当有居民因为生活困难而被迫变现住房时，房价就会出现连续下跌。在某些楼市过度投机的城市，当楼市投机者信心崩溃，从而大量抛售手中楼盘时，房价将加速下跌，引发雪崩效应，一直跌到令人难以臵信的低水平；
9.地段因素。地产界流行一句名言，“什么最重要？地段、地段、还是地段”。交通便利、人流密集、功能完善的黄金地段（所谓“地王”），如CBD、火车站、地铁站等交通枢纽、步行街所在的商业圈等地段，物业租售价格都很高，尤其是高档写字楼、商业旺铺的价格。就连政府规划中的优越地段都会提前大幅升值。另外高收入人群聚集的豪宅区、别墅区地皮也不便宜，加上地皮利用率低（楼层低、绿化率高），价格自然“贵得离谱”；
10.开发商因素。实力雄厚的开发商有能力将生地开发成熟地，通过完善的社区规划、浓郁的文化艺术气息、独特的建筑风格、高尚的居住品质、良好的物业管理、独到的市场定位来提升小区品位，打造高档社区。并通过引进知名商家、大型企业做旺人气，通过自身的品牌形象，吸引更多购房者，从而提升价格。同时，开发商的商品房销售毛利率也对房价也有一定影响。
四、房地产企业的维持资金链畅通的方法？或者说融资渠道有哪些？
比如：商品房预售、银行贷款，民间融资等
五、对下一步房地产房价走势的判断？主要依据是什么？
经过2013年房地产市场量价齐升的局面之后，众多业内人士一致认为在接下来，随着“挤泡沫”的继续，整体房价增速将放缓，局部可能出现下行。
“如果说2013年房价总体特征是„一条线‟：震荡上行、有惊无险的话，那么对今年，可以形容为„退烧年‟：高位振荡，渐趋降温。”房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，房价也会依旧稳中有升。
“尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号明显指出未来的房价走势，或许将以稳字打头，再度大幅上涨的空间不大。”除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大，供应量增加，需求相对稳定，房价就失去了上涨的底气。
除了土地供应量大幅增加的因素以外，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链同样限制了房价可能出现的大幅上涨。
六、现阶段贵公司的经营思路是什么？
1、不盲目拿地，有选择性的拿地，择优而选。
2、从需求角度考虑，滕州家庭人口多且家庭结构复杂，户型讲求南北通透，尺度以两室两厅至三室两厅为主，面积保持在80-130之间，合理降低开发成本。
3、从乡镇上来滕州购房的人群很多，乡镇上的机关单位、企业单位等人群仍然有购房需求，我们需要重视他们，同事县城内的公务员、大企业职员等依然是购房的主力。
七、有关意见和建议
主要是促进房地产持续健康发展的意见和建议，也可以对地税部门的工作提出意见和建议
