备选址产权关系核实规定由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“资产和产权的关系”。
备选址产权关系核实规定
为适应集团连锁开发工作的需要，保证连锁开发高效、快捷地开展，以及理顺相关流程，经研究决定，对开发项目选址过程中有关产权关系的核实等问题的规定和指导重申如下：
所有有关连锁选址涉及的房屋产权方面和抵押方面的内容，均是产权关系的内容。具体包括房屋的产权关系，转租关系、委托租赁关系、联建关系等，以及房屋抵押等方面的内容。
为减少中间环节，使产权关系的核实与连锁租赁中的其他环节流程独立开来，避免互相牵制，缩短时间、掌握时机，产权关系的核实实行单独核实的流程。即产权关系的核实流程与其它相关工作平行开展，互不影响，最终在签约前汇总，包括产权关系在内的所有环节全部认可后进行签约。
一、产权资料的收集
为尽快核实备选址的产权关系，要求在选址接触中，在第一时间要求对方提供产权资料。各大区、子公司连锁发展部门应树立产权意识，要明白产权关系与商务谈判同等重要，缺少产权关系的核实，此备选址的任何投入可能无用。
谈判接触时，直接要求对方拿出产权资料，证明对方对房屋拥有出租权。这是很简单的道理，不可能你说房子是你的，就是你的，没有产权资料，我怎么和你深入谈判。只有这样，对对方的产权关系做到心中有数，谈判时才能心中有底。对方产权方面存在哪些问题，我们在谈判时就可以相应提出应对策略。
绝对不允许谈判快要结束，主要条款已确定，对方才拿出产权资料，一核实有许多问题的情况出现。这不仅仅造成我司在合同条款上的被动和不利，也可能使产权核实部门面对投入较多精力的备选址左右为难。即使最终签约了，也可能使我司今后留下较大隐患。
二、产权核实的原则规定
（一）核实原件的原则
所有的产权资料均需核实原件，没有经过原件核实的复印件应一律视为无效材料，没有任何证明效力。目前科技条件下，复印件的伪造、改动、变动非常容易。
核实原件时必须做到眼见为实。我方核实人员应严格执行此原则，所有核实人员均应在核实后的复印件上签名确认。对违反规定，弄虚作假的核实人员，公司一经发现，将一律予以开除。
特殊情况下不能核实原件的，应作为特殊情况上报，经连发法务部等部门共同分析评估再作出结论。
（二）前后连贯原则
产权关系的核实，要求从产权方到出租方的每一个环节，必须前后连贯一致，不得中断。如产权人出租，只经历过产权人的核实一个环节；产权人委托他人出租，则经历产权人的核实和委托出租手续的核实两个环节；产权人委托他人出租，出租方再转租，则经历产权人的核实、委托出租手续的核实、转租手续的核实等三个环节，等等经此类推。每一个环节均必都必须有相应的书面资料予以证实。
（三）名称严格一致的原则
所有产权资料上的产权人名称，必须相互之间完全一致，以及与出租方的相关手续上完全一致，不能有任何差别，哪怕是一个字的差别。任何差别都可能使产权关系的核实徒而无用，使产权关系隐藏重大隐患，从而给连锁租赁带来风险。
如：“安庆供销公司”与“安徽省安庆供销公司”可能就不是一个单位；“安庆供销公司”和“安庆市供销公司”可能就不是一个单位；“南京市洪兴物资公司”和“南京市鼓楼区洪兴物资公司”可能就不是一个单位。任何的差别可能就不是一个单位。所以，产权资料上的名称，与租赁合同上的名称、与营业执照上的名称、与对方公章上的名称，以及与其他产权资料上的名称必须做到没有一个字的差别。任何差别都应引起我方注意，提请对方解释。
（四）地址的核实。
地址的核实要求是“应尽可能一致”，以确定租赁房屋的唯一性和确定性，防止出现“此房非彼房”的情况。
考虑到建筑物可能面临几条街，从其他街道也可以命名；考虑到门牌号码可能有变动；考虑到建筑物命名可能会有变动，故对地址的核实要求：原则上只要求能确定产权资料上地址所指向的建筑物与租赁合同所指地址的建筑物一致即可。必要时，由公安派出所出具相关的资料说明或进行实地走访核实。
（五）楼层和面积的核实。
这是指的楼层和面积核实，仅指产权资料之间，以及产权资料与租赁合同所描述档层和面积的初步核实。如某些产权资料包含的面积与另一产权资料包含的面积不一致；产权资料中的面积小于租赁合同中的面积等异常情况。通过初步核实，即可以发现是否有异常。但此类初步核实不能代替谈判过程中，以及房屋交接过程中的现场核实。
核实要求：必须完全一致，或者大于租赁合同中的面积。否则，此产权资料视为异常，对其证明作用应打折扣。
（六）用途的核实
我司承租房屋是作为商业用途的，故要求房产证上要求的用途需是商业，或包含有商业的用途。如出现工业用途、住宅用途等字样，均属于异常情况，需特别注意，并提请对方进行解释和解决。
（七）共有人的核实
有些房产的所有权，不属于一人或一个单位，而是属于两个以上的人员或单位，法律上称之为产权共有。对此类房产，其中的一个或一个单位是不能单独对外签订租赁合同的，否则，该租赁合同是无效的。
故对所有产权资料上的产权人、建设方是否为两个以上的人或单位应进行核实，对有共有情况的，应采取相应措施。要么所有的共有人共同作为出租方签订租赁合同，要么其他的共有委托一方与我司签订租赁合同。
三、产权资料核实的具体规定
按备选址产权可能出现的几种不同情况，分别对产权资料的核实作如下具体规定。一个备选址如果有两种及两种以上的情况，有两种或两种以上的产权关系、产权环节，应分别按不同的核实要求分别进行核实，使每个环节均应有相应的产权资料予以证实。
（一）有房产“两证”
指产权人直接拥有备选址房屋的房屋所有权证（房产证）和国有土地使用权证（土地证），一般之为房产“两证”。
分析评估
“两证”能直接证明房屋的产权状况，证明产权人拥有权证所描述的地址、楼层、面积的房屋产权。一般要求“两证”齐全，则是最完善的。
如果仅有房产证，没有土地证，则一般不影响我司的租赁，因为我司只是房产租赁。如果没有房产证，仅有土地证，则不能证明房屋的产权。因为我司不是土地转让，而是房产租赁。
即房屋的产权以房产证为唯一判断依据，而是否有土地证则一般不受影响。
在部分“两证”（房屋所有权证和国有土地使用权证）合一的地区，房产证的名称为“房地权证”或类似名称。此类两证合一的的“房地权证”应特别注意，即使拥有“房地权证”，也不一定代表其就拥有房产证。
因为在“房”“地”合一进行登记的“房地权证”上，可能会出现三种情况：
1、房屋和土地均有登记；
2、仅有土地登记，但没有房产登记；
3、仅有房产登记，没有土地登记。
应特别注意的是，“房地权证”上只有土地登记，但没有房产登记的情况；此种情况等同于只有土地证，没有房产证。根据前
述的分析，此证不能证明房屋的产权。
对此类“房地权证”，应通过核实该证的具体栏目，对土地和房产是否登记进行核实。如土地登记，则是在“土地使用权人”栏目进行的登记；如房产进行的登记，则是在“房屋所有权人”的栏目进行的登记。通过登记栏目的不同，区分登记的是“土地使用权”还是“房屋所有权”。
具体核实要求：
1、按上述核实的原则规定核实“两证”的权利人名称、房屋地址、楼层、面积和用途；
2、核实是否有共有人。
3、核实是否有抵押记载。
4、核实是否有其他事项的记载核实。在房产证的备注或其他栏目里，可能会有一些特殊的记载，对此特殊的记载，应予以特别注意。
（二）有建房“五证”
“五证”指的是“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”。
这是房地产开发企业开发商品房的主要手续。拥有“五证”证明该楼盘的开发是合法有效、手续齐全的。
如果不是房地产开发企业，或者是房地产开发企业建设的非商品房（不是用于销售的房产），则没有“商品房预售许可证”。分析评估
此类未取得房产证，但拥有“五证”的房产在实际租赁中较多。
此类房产虽然未领取房产证，但因有完整齐备合法的建房手续，实体上产权人拥有该在建房的产权，只是欠缺政府方面的产权程序认可。
对此类房产，与取得房产证的房产核实的区别是，此类房产可能未通过竣工验收，包括消防验收。故我司在进行相关物业核实和物业方面的谈判时，应引起注意。
此类房产，多数情况下，是作为商品房出售用途的，故应特别对其是否已售出进行核实。
具体核实要求：
1、核实“五证”的原件；
2、核实“五证”是否齐全，特别是易混淆的“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”，应特别注意。
3、核实“五证”的名称、地址、面积、项目名称是否完全一致；
4、核实“五证“有无异常情况，如有共建方，土地证上有无抵押记载等异常记载。
核实异常情况的处理：
1、“五证“的名称前后不一致。
在此情况下，应让对方作出解释，为何不一致。对方的所有解释必须提供资料予以说明。
2、地址不一致、项目不一致、面积不一致。
在此情况下，对方须予以说明。我方只要求确定，地址、项目名称与租赁物一致即可，此项一般要求不高。
3、“五证”不齐全的情况处理
在此情况下，一般应慎重。“五证”残缺，一般认为其手续可能不齐全。而我司作为承租方，只要避免违章建筑即可。“土地证”和“建设规划许可证”是两个最重要的法律文件。“土地证”证明其拥有该地块的使用权，“建设规划许可证”证明政府部门批准该项目，而非违章建筑。即使如此，一般仍应要求对方“五证”齐全。
（三）联建房的情况
指所有建房手续上，有两个或两个以上单位。而与我司签订租赁合同的只有一个单位。无论这两个单位之间是母公司与子公司的关系，还是同一集团的两个兄弟单位关系，从法律上讲，均是两个独立的单位，均适用于联建房的情况。
分析评估
因为所有建房手续均非一个单位，从理论上讲，房屋的产权人非一个单位，而是建房手续上所列的所有单位所共有的。故不可能只能有其中一个单位来行使全部房产权利，包括对外出租。法律规定，房屋共有的情况下，如果其中一个单位未经其他共有单位的同意，擅自行使权利，包括出租，出售房产，所签订合同均属无效。故在房屋共有的情况下，没有相关手续而与其中一单位签订租赁合同，则可能使我司卷入其内部纠纷，而导致出现无效租赁合同。
具体要求
联建房的情况下，有两种解决方式：
1、由联建房的所有产权人均作为出租方与我司签订租赁合同，在合同中注明，租金的具体帐户和户名。也即出租方不是一个单
位，而是全体产权人。
2、由其他房产共有权人出具手续，委托出租方租赁，与我司签订租赁合同。
联建房有内部分割协议的情况下解决方式：
由联建房的其他所有共有权人出具书面的证明资料，证明其内部已分割，出租部分的房产属于出租方所有。该证明原件留存我司。
（四）转租房的情况
指出租方不是房屋的产权人，而是房屋的承租方。根据转租方与产权人签订的租赁合同，就其转租权有三种情况：一是明确同意转租；二是明确不同意转租；三是未明确标明同意或不同意转租。
分析评估
因转租方不是产权人，造成我司与产权人之间不是直接的关系，而是间接的关系。这种关系，因转租方的存在，而需要多一个环节。
具体要求
1、首先核实转租方的身份，也即其是不是转租方。一般通过核实其与产权人的租赁合同的原件即可。
2、核实转租方有无取得转租的权利，即产权人与转租方的租赁合同中有无明确同意转租的内容。如没有明确同意或不同意内容，则视为不同意转租。
3、在同意转租的情况下，为保障我司的权益，则要求产权人按我司标准格式出具《产权人同意转租的证明函》（见附件）。该证
明函两层函义，一层是由产权人对转租方资格和转租权的确认；二是表明转租方退出时（不论何种原因退出时），由产权人作为出租方继续履行与我司的租赁合同，保证转租方与我司的租赁合同能在转租方退出时能得到履行。该格式内容不得修改，特殊情况需修改的，需报法务部同意。
4、多层转租的情况。
在此情况下，要求对每一个转租环节均需核实，核实要求同上。产权人按上述要求出具《同意转租的证明函》。
（五）委托租赁的情况
指的出租方与产权方的关系是委托与被委托的关系，一般多为：物业公司受开发公司的委托进行对外租赁。
具体分析
委托租赁，实际上就是出租方代表产权人签订租赁合同，收取租金，履行出租方的义务。
具体要求
产权人必须出具书面的授权委托书，见附件《产权人授权第三方租赁证明》。此证明书的内容任何情况下不得更改。
（六）众多小业主返租的情况
指产权分散在众多小业主，众多小业主零星购买了面积较小的商铺，在购买时就与开发商或开发商委托的物业管理公司签订返租协议的情况。
具体分析
此情况实质上是，众多产权人委托某个公司统一对外出租。适用于委托租赁的各项要求，但又因产权人人数众多，与委托租赁又有许多不一致之处。
具体要求
1、首先核实开发商的开发手续，是否齐备。如果小业主已经办理了房产证，则免除此道核实环节。
2、核实小业主的购买手续，包括购房合同，缴费手续。如果小业主已经办理了房产证，则仅需核实小业主的房产证。
3、核实小业主委托返租的手续，主要是委托租赁或返租合同。
注意：因为此种情况下，小业主可能众多，应注意核实的方式和方法。如果逐一提供购房合同，返租合同或房产证，则资料众多，无法清理。
具体可列明小业主清单，逐一核实小业主的姓名、身份证、购房位置、面积等，使所有小业主的面积之和与我司总的租赁面积相等，不要出现空缺。
四、抵押的核实
抵押是连锁选址产权关系核实的重要一环。根据法律规定，已出租的房屋如抵押，即“先出租后抵押”，在产权人无法还款，抵押权人（一般是银行）在行使抵押权，收回房屋的产权时，租赁关系则不受影响，也即租赁合同仍可以继续履行，我司作为承租方的承租权益和租赁期限仍然可以得到保障。即“先出租后抵押”，对我司影响不大。
如果出租的房屋在出租前已抵押，即“先抵押后出租”，则在产权人无法还款，抵押银行在行使抵押权，收回房屋的产权时，租赁合同则不受保障。即抵押权人可以终止租赁合同的履行，我司作为承租方的承租权益，包括租赁期限将得不到保障。
也即“先抵押后出租”，对我司影响非常大，直接关系到我司的租赁合同能否顺利履行。故我司必须在租赁前核实房产是否已抵押。
（一）1、抵押的核实 一般核实。
通过对房产证、土地证等权证表面记载情况进行核实。如果房产证或土地证表明已经抵押未注销，则可以直接证明该房产已抵押。
如果土地证上有抵押记载，房产证未办理，则一般认为，房产也已经抵押。因为根据法律规定，土地与房产是相连不可分，房产出售、抵押，则相应范围内的土地也随之出售和抵押；土地抵押、转让，则相应的房产也随之抵押和转让。
2、查阅房产档案核实。
房产证和土地证未有抵押记载，不代表该房产未抵押。
因为法律规定，抵押需到房产部门（土地使用权抵押在国土部门）办理登记手续，未办理抵押登记手续，则抵押不生效。所以根据法律规定的内容，抵押与否是以房管部门的登记为判断的唯一标准，与是否在房产证上标注无关。房产证上没有抵押记载，不代表该房产未设定抵押；房产证上已经有抵押记载的，则该房产肯定已设定抵押。
在规范的地区，抵押后会在房产证的他项权栏目有记载；但在不规范的地区，则可能出现抵押后房产证没有记载的情况。故抵押与否，最终都必须到房产部门（即办理房产证的部门）进行房产档案的查阅。只有通过查阅房产档案，才能最终确定是否抵押。除非通过房产证已确定已抵押。
（二）查阅房产档案的方式。
作为承租方，查阅房产档案有两种途径。
1、由房屋产权人开具介绍信，以产权人名义云查阅“自己”的房屋产权。
也即以产权人名义查阅档案。此种情况下，一般的房产档案部门都不会拒绝。
2、委托律师或由我司自有律师云查阅。
也即以律师身份查阅档案。但部分不规范地区，可能会以没有涉及到诉讼案件为由，拒绝律师查阅档案。
（三）查阅结果的评估。
查阅结果有以下几种可能结果：
1、明确标明有抵押；
必须由抵押权出具《抵押权人同意出租证明》（见附件）。如果租赁物被分别抵押给几个银行，应要求抵押银行分别出具。
2、明确标明没有抵押；
则抵押问题解决。
3、未标明抵押，也未标明未抵押；
此种情况下，视为未抵押，按未抵押处理。
4、房屋产权根本就没有登记，没有产权登记，也没有抵押登记。
此种情况下，视为未抵押，按未抵押处理。
（四）已抵押的处理
如果房产已被抵押，则必须由抵押银行出具相关函件，函件的具体内容和格式见附件《抵押银行同意出租的函》。该函的内容和格式原则上一律不予修改。特殊情况下需修改的，需连发报法务部经综合分析评估后再决定是否同意修改。
如果抵押银行不同意出具任何函件，则需经连发法务部综合分析评估后，报总裁办最终决定。
上述产权关系的核实要求和标准，仅是为了使连发总部和各大区、子公司连锁发展部人员初步了解产权资料的核实工作，在第一时间，做到心中有数。产权关系的核实工作，最终仍需要按照所要求的流程，进行相关产权资料的上报、审批、反馈和最终确认工作。
