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商业视角
论土地与房地产经济的关系
严 雷 李 楠
济南市土地储备交易中心
摘要：近年来，随着社会的进步和经济的发展，我国社会主义现代化建设的进程不断加快，人们的生活水平也逐渐提高。其中，住房需要日益加剧成为了人们生活的根本需求之一。然而在市场经济体制下，房地产经济面临着激烈的竞争环境，使得房地产经济过热，让人们对买房望而生畏，进一步激化了贫富分化和社会矛盾，对国家经济和金融业发展造成了严重的影响。因此，必须对房地产经济进行深入研究，进一步探究防房地产经济的影响因素，从而制定合理方案，并运用科学手段加强调控力度，以保证房地产经济的可持续发展。本文主要针对土地对房地产经济的影响进行了研究，分析了造成我国房地产经济过热的原因，以国家土地政策为重点阐述了土地与房地产经济的关系，并从土地政策的角度提出了房地产经济调控的具体策略。
关键词：土地；房地产经济；政策；策略
一、造成我国房地产过热的原因
保相关调控政策的正确性和科学性，促进房地产经济的健康发展。
房地产经济是我国市场经济的重要组成部分，在我国国民经 对此，本文从以下几个方面进行了以下探究。
济发展中占有重要地位。近年来，我国不断推进房地产经济的宏 1.土地价格与房地产价格的关系
观调控，以促进房地产经济的快速发展。然而，房地产产业在促
房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土
进地方经济发展、满足社会需求、提高人们生活水平的同时，其 地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地
发展模式逐渐趋于非理性化，房地产过热现象的出现给我国国民 产价格的组成部分之一，影响着房地产经济变动。地价上涨导致
经济的发展造成了严重阻碍。在深入研究分析下，本文从以下几 土地取得成本增加，土地取得成本增加必然会引起房价的上涨。
个方面提出了造成房地产经济过热的原因。
但地价仅仅是导致房价上涨的重要原因，而不是房价上涨的唯一
1.住房需求的逐渐增大
原因。因此，土地价格的上涨有可能会造成房地产经济的过热，近年来，随着城镇化建设进程的不断加快，我国城镇居民改 还受到市场供求的影响。
善住房条件的愿望受到强烈推动，对于住房的需求逐渐增大。消 2.土地供给量与房地产价格的关系
费结构升级和工业化发展进一步促进了新增人口、新增家庭需求，土地供应量增减对房地产价格有着直接影响，土地供应量减
农村向城市转移人口增加需求、大城市发展带来的需求等住宅消 少，开发商无法得到足够数量的土地用于建造房屋，建筑量减少，费需求。其对于房地产经济的影响具有客观性和合理性。
房地产存量无法跟上市场需求，从而导致房价增高。房地产市场
2.地方政府利益驱动
带有明显的区域性，固定区域内的土地供应量是一定的，而住房
中国部分房地产价格不健康的上涨是由于地方政府主导下的 供给可以通过人口数量进行协调。因此，土地供应量与房地产价
价格上涨。地方政府“经营城市”急于将房地产培育成支柱产业，格存在着正相关的关系，房地产价格直接影响土地需求，进而对
量拆迁刺激市场需求，经营土地、抬高土地拍卖的价格、增加地 土地供应产生影响。
方财政收人，控制和取消经济适用房等行为推动了房价上涨。
3.土地政策与房地产经济的关系
3.房产信息系统的有效性缺失
近年来，我国先后出台了系列土地调控政策，对房地产市场
房产信息系统能够促进房地产市场供求的真实反映和调节，产生了深远的影响。从具体实施上看，严格的土地政策使得土地
而房产信息系统的有效性缺失使得现有的房地产统计指标体系欠 供给总量减少，对房地产开发商的土地开发以及消费者的地产市
科学性和系统性、消费者得到的信息不对称，造成房价失准，被 场需求均造成了消极影响，从而大大推动了即时消费，造成了房
中介机构和开发商串通哄抬。
价的迅速增长。从供给结构的角度分析，土地政策是对高档写字
4.投资需求的极度膨胀
楼和豪华住宅盲目开发的控制，而房地产行业并未发生预期缩水
当前，我国房地产市场中存在大量投资需求，国内部分地区 的状况。
房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。
此外，土地政策对土地供给价格的影响同样不容忽视。而土
5.涨价预期的存在地价格的上涨是土地交易发生市场化的必然结果，在很大程度上
涨价预期是影响国内房地产供给的主要因素，开发商的预期 影响着房地产价格。就房地产施工、竣工和销售表面积来看，土
利润和社会普遍的经济预期使得房地产经济发展的速度难以控制，地宏观调控能够有效抑制房地产市场发展过快的状况。与此同时，影响着房价的稳定性。
土地新政策有利于促进房地产商对于现有土地存量的合理利用，二、土地与房地产经济的关系
减少房地产开发的盲目投资。因此，国家土地政策与房地产经济
在现代市场经济体制下，房地产经济过热和房价的疯涨已成 有着密切的关系。
为我国社会主义现代化建设和经济发展中的重要制约因素，给我三、从土地政策的角度分析房地产经济调控的策略
国经济社会的进步和发展造成了严重的影响。在造成房地产经济
从以上分析不难看出，土地对于房地产经济有着不容忽视的问题的众多因素中，土地作为房地产开发的前提和基础成为了关 影响。土地价格和供应量的变动在很大程度上决定着房地产经济 键之一。因此，必须明确土地与房地产经济的实质关系，从而确 的发展方向和水平，直接关系到房地产行业发展的可持续性。在 作者简介：严雷（1976—），男，山东济南人，经济师，主要研究方向：土地管理；李楠（1979—），男，山东济南人，经济师，主要研究方向：土地管理。
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商业视角
试析新城市主义对我国城市发展的借鉴意义
褚思真 中共天津市委党校
摘要：新城市主义是美国上世纪 80 年代末以来针对无秩序城市化、环境破坏、交流丧失等现代城市问题提出来的一种新型城市发展模式。随着我国城市化进程的加速，我国城市发展中也出现了许多城市病，因此新城市主义理念及其 倡导的城市发展模式对我国城市问题也有一定的借鉴意义。
关键词：新城市主义；新城市主义宪章；郊区化
一、新城市主义及其产生的社会背景 人将其称为老城市主义。工业革命后城市发展模式也随之逐渐
1.新城市主义及其内容
发生了变化，先后出现了许多新的城市规划思想、理论和实际
美国新城市主义（New Urbanism）于上世纪 80 年代初步 方法，城市周围建了很多新城，通过铁路等公共交通与城市保
形成，并于上世纪 90 年代末到本世纪初的时候达到了顶峰。如 持联系，城市基本形态和城市发展基本原理也都没有改变，人
新城市主义宪章所言，新城市主义的基本思路是针对无秩序的 们仍然向往城市中心。二战后，欧州各国城市发展基本停顿在城市化、环境破坏、交流丧失等美国现代城市问题，采取古典 战前，城市形态没有发生太大变化。而美国在战争暴利的支持
规划理论和城市模式，以明确的秩序和等级来对城市空间进行 下经济发展非常快，政府倡导并提出了一家一房一车的所谓美
再构。新城市主义强调城市应建造合理有效的空间架构，保持 国梦，美国的郊区化城市发展形态发生了根本变化，郊区独门
城市经济活力、社会稳定和环境健康。
独户的住宅，成为一种新的、先进的理念。城市郊区化，在历
因此，新城市主义宪章强调在城市规划中要遵循：人口及 史上标志着人类有史以来第一次对聚集为主的理想生活模式提
功能多样性原则；步行、公交、汽车等同对待原则；公共空间 出了挑战，城市现代化从这以后发生根本的变化。随后出现所
与公共设施形态合理和可达性原则；重要城市空间要有建筑与 谓的整体郊区化现象，人们除了工作以外，宁肯放弃城市的一
景观围合的特色性原则。新城市主义还强调城市规划应引导公 些其它游乐条件和机会，也要搬到郊区去住，通过高速公路每众参与城市规划和设计，重新建立建筑艺术与社区创建之间的 天通行于家庭与城市之间。20 世纪 60 年代出现了边界城市，联系，并致力于改善各种尺度的空间环境，包括家园、街区、90 年代后又大量出现了跳跃式的城市远郊，即城市外围出现了
街道、公园、邻里、地区、城镇、城市及区域。
很多自发出现的小城市，出现了外城郊区化的现象。
2.新城市主义产生的社会历史背景
郊区化虽然满足人们接近自然和乡村以及改善私密性的要 在工业革命之前，城市已经有了比较固定的发展模式，有 求，但又出现了很多新的矛盾和问题，诸如城市中心区的投资
明确了土地政策与房地产经济关系的基础上，正确处理国家在房
四、结语
地产调控工作中的地位与作用是房地产经济建设完善的重要措施，房地产经济过热是我国房地产行业目前存在的重大问题之
也是促进我国国民经济发展的关键。从土地政策的角度来看，房 一，影响着我国国民经济和国家金融业的发展。在经济全球化发
地产经济调控的具体策略可以从以下几个方面进行实施。
展的新时期，房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济
1.加强土地规划，确保土地政策与国民经济的适应性
问题的影响因素也多种多样。本文对其根本原因展开了进一步研
房地产经济的有效调控要求必须坚持科学发展观的理念，在 究，明确了土地与房地产经济的关系，认识到了国家政策对于房
结合我国国民经济发展特点要求的基础上，制定与之相适应的土 地产调控的重要性。在此基础上，对国家土地政策提出了相应的地规划。同时，要以土地利用集约化和单位土地效益最大化前提，建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性，从而确
将农业发展和环境改善作为土地规划的基本目标要求，做到严格 保房地产经济健康稳定的发展。
控制管理，实施持续、适度、高效的土地供应和利用，确保社会 参考文献：的可持续发展。
[1] 王志强 : 试论新经济时代下对我国房地产经济的新思考 [J].2.加强土地供应调控，确保土地价格合理变动
经济技术协作信息 ,2012,(02).土地价格的合理变动是保证房地产经济稳定发展的重要内容 [2] 张晓飞 : 把握市场的机遇与风险，实现房地产经济稳健运
之一，这就要求必须加强对土地供应的合理调控。在具体实施中，行 [J].经济技术协作信息 ,2012,(02).要严格控制地区土地的年度和长期供应总量，逐年稳步增加经济 [3] 张晓飞 : 当前房地产经济在发展过程中存在的问题及解决
适用房用地的供给，对低价商品房的土地给予低价控制。同时，对策 [J].经济技术协作信息 ,2011,(31).要对土地招投标和销售作出明确规范，防止地价的不合理飙升。
[4] 闫明福 : 对我国房地产经济发展的几点思考 [ J ].管理观
3.加强土地转让调控，避免恶性竞争的不良影响
察 ,2012,(03).土地转让调控是对房地产经济外部环境因素的管理，能够有 [5] 董若愚 伍万云 : 当前房地产”虚热“的理论与实证分析 [J1.效避免恶性竞争的发生，从而减少不良影响。这就需要严格执行 阜阳师范学院学报(社会科学版)，2005，(05).相关法律法规，防止土地生炒。对于二手或多手土地的取得，明 [6] 华晓慧 : 中国房地产泡沫实证分析阴.内蒙古财经学院学
确规定再次转让的条件。同时，量化制裁土地囤积，增加土地转 报，2005，(05).让税和增值累进税，杜绝炒家的炒地行为。此外，还要强化对违 [7] 刘铁军 屠梅曾 : 房地产!游资冲击与人民币汇率稳定 IJ].规土地的查处，重点解决关联问题。
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论土地与房地产经济的关系
作者： 作者单位： 刊名：
严雷，李楠
济南市土地储备交易中心 中国经贸
China Busine Monthly 2012(24)英文刊名： 年，卷(期)：
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