长沙欣胜置业有限公司诉李敏商品房买卖合同案由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“长沙市商品房买卖合同”。
长沙欣胜置业有限公司诉李敏商品房买卖合同案
［裁判要旨］
《合同法》第九十四条规定具有“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形的，当事人可以解除合同，第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该两条对当事人解除合同的条件以及解除后的责任承担问题作出了具体规定。因合同目的无法实现时，法院应根据当事人的申请判决解除合同，但在申请解除方存在过错、另一方没有提出要求赔偿的反诉请求的情况下，法院应谨遵“不告不理”的原则，对赔偿问题不予处理。
［案情］
原告:长沙欣胜置业有限公司（以下简称欣胜公司）。
被告:李敏，女，汉族，1968年6月20日出生，中汽长电集团有限公司职员，住长沙市望城坡开发区4片19处欣胜园1栋101号。
欣胜公司与李敏于2003年9月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由李敏购买欣胜公司开发的欣胜园1栋101房屋，建筑面积为147.9平方米，总房价为192270元，并规定合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补；付款方式为，李敏于2003年9月26日首付58270元，余款134000元向银行申请十年按揭，合同还约定欣胜公司在商品房交付使用后365日内办理产权登记。合同规定商品房的土地使用年限自1996年1月1日至2046年1月1日，规划用途为住宅。合同签订后，李敏即按约定支付了首付款58270元给欣胜公司，并入住欣胜园1栋101房屋。由于欣胜园1栋整栋房屋原系欣胜公司从其他开发公司受让过来的现房，该房屋当时的性质为自管房，土地使用性质系综合用地，欣胜接手以后将该栋房屋进行了增建、改造后，作为商品房出售。2004年初，由于办理房屋产权的需要，欣胜公司通知该栋房屋的住户召开会议，告之根据房屋土地方面的相关政策，需将土地使用性质改为住宅用地，同时将使用年限从50年改为70年。在征得部分住户的同意下，欣胜公司将该栋房屋的国土使用证、房屋产权证进行了变更，将土地使用性质变更为住宅用地，同时将使用年限由50年改为70年。由于李敏当时并未同意此事，欣胜公司遂向李敏提出变更合同相关条款的要求，李敏不同意，予以拒绝，双方就此无法达成一致意见，致使房屋的相关产权手续和银行按揭手续无法办理，酿成纠纷，欣胜公司诉至本院。
原告欣胜公司诉称：2003年9月，被告购买了原告开发的欣胜园1栋101号房屋。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为首付加银行按揭的方式。根据银行办理按揭贷款手续的程序要求，先由被告提供办理按揭贷款手续所需要的资料，再由原告代理办理银行按揭手续。合同签订后，原告按时按质将被告所购商品房交付给了被告；由于原合同签订时的土地使用年限只有50年，应被告及其他买受人的要求，原告依法向规划、国土等部门办理了将土地使用年限变更为70年的手续。由于办理银行按揭手续时需要提供商品房买卖合同，且合同不能涂改，因此需要重新签订合同，将土地使用年限变更为2004年7月20日至2074年7月20日。但是被告经原告数十次催告，拒不与原告办理变更合同手续，以致被告所购房屋的产权和银行按揭手续至今未能办理，被告拖欠购房款的行为属违约行为，严重侵犯了原告的正当权益，应承担延期付款的违约责任。为此诉至法院，请求依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告房屋并支付交房之日起至本案受理之日止的使用费7200元。判令被告承担本案诉讼费用。
被告李敏辩称：1.我未违约，我已按合同约定提交了办理按揭的所有资料，不能办理银行按揭并非我的责任，完全是因为原告违背诚信原则的违法、违规行为造成的，原告无权要求解除合同。且原告隐瞒房屋真相，违法售房，交付给我的房屋的户型、面积、结构与合同约定不符，已构成欺诈，侵犯了我的合法权益，我未要求也不同意变更土地使用年限，原告所述与事实不符。2.原告交付给我的房屋存在违章建筑，已无法办理该房户型的产权证，因此我依法享有抗辩权。只有在原告采取依法办理变更登记手续取得合法产权并承担违约和赔偿责任后，我才有义务履行合同约定的义务。3.鉴于原告方如此不讲信用，毫无诚信可言，不是积极想办法重新报建办理相关手续，使我购买的房屋能按原广告及合同约定户型、面积办理合法产权，对自身的行为予以检讨，给予我适当的补偿，而是恶人先告状，我将保留起诉原告要求其承担违约责任和赔偿责任的权利，以维护我的合法权益。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告按合同约定履行。
［审理］
岳麓区人民法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系有效合同，在合同履行过程中，原告将商品房的土地使用性质进行了变更（由综合用地变更为住宅用地），土地的使用年限随之发生变更（由50年变更为70年），该行为虽未经被告的同意，但该行为既是实现合同目的必然行为，亦符合相关法律、法规的规定。被告不同意变更合同中关于土地使用年限的条款，导致合同无法履行，合同目的不能实现，虽原告在此纠纷中存在过错，但其要求解除合同的要求，本院予以支持，原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于欣胜公司的过错，导致合同被解除，欣胜公司应承担相应责任，因被告在本案审理中未提出反诉申请，故其赔偿问题，本院在本案中不予处理。
综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，第九十七条之规定，判决如下：
一、长沙欣胜置业有限公司与李敏签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日起予以解除。
二、长沙欣胜置业有限公司于判决生效之日起七日内退还李敏购房款58270元。
三、限李敏于判决生效后七日内将欣胜园1栋101号房屋返还给长沙欣胜置业有限公司。
四、驳回长沙欣胜置业有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费5499元，由原告长沙欣胜置业有限公司、被告李敏各负担2745.5元。一审判决后，原、被告双方在法定期限内均未提起上诉，现该判决已经产生法律效力。［评析］
本案中涉及到的焦点问题有二：
一是合同目的无法实现时，合同应否解除的问题。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，欣胜公司与李敏签订合同后，欣胜公司改变了原房屋和土地使用的性质（由综合用地变更为住宅用地），虽然该行为未经李敏同意，但该行为是为了实现合同的目的。欣胜公司与李敏双方对此达不成一致，欣胜公司拒绝与李敏就该变更事项达成协议，未能对所签订合同进行部分变更，不能到有关部门重新办理手续，李敏所购房屋因此无法办理产权，审理中李敏依然拒绝与欣胜公司达成协议，该合同的目的将无法实现。在此种情形下，本院根据有关法律规定，支持欣胜
公司的诉讼请求，判决解除合同，是符合合同法精神的。
二是因解除合同享有赔偿请求权的李敏没有提出相关反诉请求的情况下，法院能否主动判决欣胜公司承担责任的问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中由于欣胜公司在与李敏商品房买卖过程中，没有将当时的土地性质、房屋性质如实告之李敏，存在一定过错，其本应承担合同解除后的法律责任，赔偿欣胜公司的损失。但由于在李敏审理中没有提出要求原告承担赔偿责任的反诉请求，法院不能擅自判决原告承担赔偿责任，否则将违反民事诉讼领域“不告不理”的原则。
该判决书宣判后，法官再次向双方当事人阐述了判决的理由，双方都表示服判，欣胜公司表态愿意给予李敏一定的经济补偿。
编写人：沈勇民事审判二庭审判员
