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出卖人逾期交房
案例简述：
原告良友木业（私人）有限公司诉称，1996年3月27日，与被告北京庄胜庄胜公司签订了二份外销商品房预售契约。原告依约向被告支付了购房定金4000新加坡元，交付了购房款255409.60新加坡元。被告应于1996年6月30日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还原告已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中被告与原告既约定了违约金，又约定了定金，被告认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求被告给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。
法院审理查明，1996年3月27日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第10楼1006、1007室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为4349和4145新加坡元，二间房屋建筑面积均为76.35平方米，二间房屋的房价款分别为332026、316498新加坡元。双方同时还约定，被告应于1997年6月30日前将房屋交付原告，逾期超过180日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后30日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金4000新加坡元，支付了购房款255409.60新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。
法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期180日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：
一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于1996年3月27日签订的《北京市外销商品房预售契约》。
二、本判决生效后30日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款255409.60新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自1997年7月1日起，至付清时止。
三、本判决生效后30日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金8000新加坡元。
四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。
案例评析与对策
买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因规划手续不全、资金不到位、与建设单位纠纷等原因导致无法按期交房，买受人有权诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求解除双方签署的买卖合同返还购房款，并支付违约金。从上述案例中，我们可以看出，在出卖人逾期交房的情况下，买受人依据合同要求出卖人承担违约责任，一般可以够获得法院支持，出卖人一般需要承担违约责任。
案例建议
1、出卖人尽可能的按时向买受人交付房屋，避免承担违约责任；
2、出卖人在合同履行过程中尽可能的保存与销售有关的文件，特别是关于买受人逾期付款的文件，以此追究买受人的违约责任，抵消买受人应承担的违约责任。
2014/4/17
