西海花园项目分析报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“康堡花园项目分析报告”。
兵圣策划
西海花园项目分析报告
第一部分 别墅市场分析
一、滨州市区域环境分析
本世纪初以来，我国经济经历了长达七八年的持续繁荣期，伴随国民经济的快速增长，国民收入水平明显提高，人民大众切实体会到了经济增长带给自己的种种好处。
滨州市作为环渤海城市一员，一方面得益于全国大好经济环境，另一方面得益于上级政府支持，近几年取得突飞猛进的发展，尤其是在孙德汉书记主持工作期间，市委市府下大力度提出“四环五海”战略，城市市容市貌得到根本改变，人民群众物质文化生活水准大幅提高。
伴随人民收入水平的提高，部分走在时代前沿的富裕阶层开始进入“别墅消费”时代，一部分精明的开发商也开始注意到别墅这块“蛋糕”。04年、05年东海水岸、金都别墅帅先面世，东海水岸更是以其千万售价在社会上引起广泛关注。但是，这两个项目均以失败告终。经过几年积蓄期后，在今年中海城棕榈湾、西海花苑等项目再次推出。
二、竞争项目分析
（一）中海城棕榈湾
中海城棕榈湾项目位于中海岸边，由实力雄厚的莱钢建设置业有限公司开发建设，主要为独栋和双拼别墅，一期现房中独栋别墅41栋，双拼别墅16栋32套，共计73套。
该项目户型面积自236m2到350 m2不等，户型共计十余种；销售价格独栋220万到250万之间，双拼别墅总价在160万到200万之间。
该项目地理位置优越，且现房销售，这是该项目最大亮点，但其销售价格偏高，一定程度上超出了其潜在客户群的购买能力，有实力在该项目投资置业的人群普遍存在“在这买套房还不如去青岛买了”的心理。
目前该项目实际销售状况一般，截至目前，实际销售率不足三分之一。
（二）金都别墅
金都别墅项目位于国际会展中心西南方向七八百米位置，为纯别墅住宅区，建筑类型也是独栋与双拼，每套建筑面积在300 m2左右，售价在4000元/平米——5000元/平米之间。
该项目入市时间较早，由于项目初期运作不利，致使其目前销售基本处于停滞状态。
总结来说，该项目失败原因较多，第一，项目地周边环境较差；第二，项目上市时机不好，其属于第一批吃螃蟹的人；第三，项目定价在当时偏高；第四，项目营销推广不利。
（三）东海明珠
东海明珠项目位于滨城区梁才办事处境内，毗邻东海，故名东海明珠。该项目由梁才居委会开发，规划建筑32栋64套双拼别墅，户型有290 m2和340 m2两种，项目预计在十月份左右开工建设并进入销售阶段，预计售价在2500元/平米左右。
目前该地块正在进入缴纳土地出让金阶段。
该项目毗邻东海，周边环境与里则办事处类似，距离市中心七八公里，从区位优势上来说与里则不相上下。但该项目为大产权，且售价相对低廉，预计推向市场后会在市场上引起新一轮别墅消费热潮。
综合来说，滨州境内目前在售的以别墅为主的项目，除西海花苑外，其实尚无成功案例，其失败的原因如上所述各有不同，但归纳西海花苑项目别墅部分成功的原因，应该主要是以下几点：
1、项目运作前期，已经准确锁定了目标客户群，并根据其需求设计制造产品。
2、单套总价在50万以内，造成了别墅消费“物美价廉”的感觉。
3、项目地理位置优越，周边环境不错，且与市区距离不远不进，处于黄金分割点位置。
4、项目针对目标客户消费心理在不同阶段适时推出了诸如“团购”、“打折”、“返现”等促销措施。
三、别墅消费群分析
从目前销售情况来看，滨州市场上的别墅消费人群主要是私营企业主、大中型企业中高层管理者、处级以上干部、政府事业单位肥缺部门负责人等。不同的人群对应着不同的消费观念和消费需求，一个项目如果想操作成功，应该明确锁定某一消费群体，并针对其目标客户群开发满足其需求的产品。
关于这些潜在客户群的具体情况，诸如“他们在哪儿”、“他们的收入状况怎么样？现在居住状况怎么样？能够承受多少钱的房子？”、“他们需要什么样的房子？多大的？什么户型的？什么配套的？”、“他们平常接触什么样的传播媒体？”等，这些具体问题可以在双方具体合作后，我方在充裕的时间内详细研究说明。
第二部分 项目分析与项目定位
一、项目SWOT分析
（一）机遇分析
1、经过前些年的积累，社会上出现了为数不少的富裕阶层。
2、黄河五路向西贯通工程将在“十一”完成，届时从黄河五路经220国道将直达项目地。
3、西海花苑项目别墅部分的销售在滨州市内又掀起了一股别墅购买的热潮。
4、通胀预期不断加强，理性人士存在投资房产以抵抗通胀的心理。
5、里则办事处境内存在不少势力较强的私营企业主。
（二）威胁分析
1、竞争项目较多，尤其是东海明珠项目将在近期上市。
2、全球经济存在二次探底可能，大环境不确定增加，北京、广州在近期又出现了大幅打折销售的情况，从统计数据来看，近期一线城市一手房销售量有下降趋势。
3、国家目前正在严厉打击违规建房，民众对小产权房怀疑感比较强。
（三）优势分析
1、项目与市区距离适当，且毗邻西海，地理位置优越。
2、项目地周边环境田园气息浓厚。
3、项目开发成本较小。
4、地方政府大力支持该项目。
5、项目管理人员运营理念先进，先找策划公司再进行项目设计，有利于项目真正做到“适销对路”。
6、项目地紧邻西海花苑项目，有利于前期打开市场。
（四）劣势分析
1、小产权房。
2、目前项目地尚不具备进行销售的氛围。
3、项目地周边相对荒凉。
二、市场形象定位
高品质别墅住宅，标榜人生新境界，开启田园新生活
1、“高品质”既强调建筑质量优良，又寓意生活的高品质性。
2、“标榜人生新境界”，将居住与人生体会相结合，“标榜”更将别墅居住人群的“外显性”表露无遗，意在“在此购买别墅，是一种身份地位的象征”。
3、“开启田园新生活”从使用角度出发，阐述别墅带给业主的切实利益，并借此将我方项目与市区竞争项目有效区分。
三、目标客户定位
以政府事业单位部门负责人为主要目标客户，同时兼顾少量的中小规模的私营企业主
第三部分 项目营销策略
一、产品策略
1、小区内设计主题景观，建议以水景为主，勿做广场等在多层小区内盛行的景观。
2、小区内独栋、双拼对目标客户区别不大，但整体设计应该错落有致，切忌“兵营式”布局。
3、户型品种无需太多，但每种户型应尽量做样板间。
4、主要户型面积在300平米以内，搭配提升小区形象的接近500平米大户型别墅。
5、每个户型应做到客厅尽量大，最好面积能达到五十平米。
6、院落面积要足够大，可以考虑采用棕榈湾的方式，将小区内主辅路之外的绿化全部围到院落内。
7、部分相对大户型，客厅可以考虑挑高式建筑。
8、兴建高尔夫练习场、娱乐中心等，全面提升项目内涵，塑造高端形象。
二、价格策略
1、遵循高开低走策略，建议初始定价与西海花苑接近，全盘均价达到或接近2000元/平方。
2、以套定价。
3、先期推出的实际销售房源，总价最好控制在每套50万以内。
三、推广策略
1、创热点，造轰动
在小区内规划建筑几套480平米左右大面积别墅，这部分房源可以放在项目运作后期建设。
项目运作前期首先在市场上推出480平米左右，不足百万的别墅预定活动，不收定金，只接受预定。不求实际销售，但求以其大面积、低总价形成轰动效应，带动小区知名度提升。
小区知名度经过一定积累后，推出50万以内小面积别墅，给目标客户造成提升其自身身价的感觉。
2、以团购带销售
鉴于目标客户定位为“政府事业单位部门负责人”，适时开展与主要政府事业单位的团购事宜，主要目标单位为公路局、交通局、检察院、法院、发改委、国土资源局、地税局、工商局等。
3、以活动造声势
针对目标客户群，适时开展有效的公关活动，例如组织企事业单位中老年人西海垂钓活动、组织开发区各部门参观考察等，以活动造声势。
4、以促销促成交
销售过程中，不同阶段推出不同促销措施，要保证促销措施的连贯性，争取花样不断翻新。
5、充分利用主流媒体
滨州市场相对狭小，且有影响的媒体数量有限，可以利用与其长期的合作关系，多做软文报道，力争达到传播效果最大化。
