与王住宅工业化我在万科内不孤独由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“万科住宅工业化”。
住宅工业化我在万科内不孤独
问：住宅工业化迄今为止万科还是一个孤独的先行者，在万科内部您本人其实还是一个孤独的先行者。在房地产行业现在跟着万科走的没有看来未来成风的趋势。
王石：现在没有，万科比较孤独是对的，但我在万科并不孤独。
问：也有人说由于这一轮金融危机和宏观经济审慎悲观的房地产趋势，万科住宅产业化的角度也许会放慢。
王石：只会加快不会放慢。
问：这里有一个关键的问题是说住宅产业化到底能不能有效降低万科的成本？
王石：住宅产业化不是降低成本这么简单，现在住宅产业化是增长成本，这是毫无疑问的。但是万科一个点这个槛迈过去了，万科建筑研究中心是2000年成立的，开始研究住宅产业化是2004年开始的，真正投放市场是2007年，实际上我们真正投放市场是2006年，真正投放成本非常高。按照日本、香港、新加坡的住宅产业化推广政府应该给予补贴，推广住宅产业化政府有补贴，但万科没有。
问：你还是希望政府给予补贴？
王石：我们在2006年投放不投放的时候做了一个决定，两种选择：一种选择是你投放可能做好了，只要政府给补贴；再一种选择是政府不给补贴。万科是做的第二种选择，因为政府什么时候给补贴不清楚，也可明年、也可能后年、也可能大后年，但是如果等政府补贴再做就比较迟。万科为什么做住宅产业化，并不是很高尚，我们不做住宅产业化规模经济下怎么走，我们和同行的产品差异化也很难区别出来。所以基于我们从能力、品牌角度考虑万科推广住宅产业化，决定2007年投放市场的时候市场一片乐观，虽然做住宅产业化的成本增加，但由于利润空间比较大，也相当的弹性，这个增加值可以承受。而且我们有规模，不是一下子投放很多，平摊下来的，去年投放市场的就是上海两栋楼，今年还是以上海为主，同时深圳、天津也在做。做的结果我们看今天市场的反应，索性的是最高的成本就是很难承受的那个点过去了，价格上升的时候你把产业化的成本迈过去了，不用想节省成本分摊，那个点过去了。现在反而不能再靠增加销售成本来分摊成本，就是说在这样的规模推广不超过100万万科完全能够承受住的。而且更有意思的是，现在基本上深圳、上海现在已经给予万科的住宅产业化补贴，因为你做住宅产业化了，外包皮比较厚而且环保，你就把外包铺算成面积，差不多多出面积3%，也不多。
问：这两地政府都已经同意？
王石：同意，这很有意思，而且现在天津、北京、大连、沈阳，我们已经做出样板出来了，非常积极的希望万科在这些城市大力推广。不但万科的商品房做，我们的廉租屋、微利房也开始做住宅产业化。当然这就是说3%的政策，原来没预期的补贴现在也开始进去了，而且很有意识，初步算一次，住宅产业化最基本的产业化中间的成本有3%，所以做住宅产业化是会加不会减。
问：你刚才讲100万平米在万科的承受范围之内，这种住宅产业化规模越大，会不会使成本越低？
王石：当然越大分摊的越低，操作的更有技巧嘛。
问：它的成本结构面最刚性的到底在哪一块，就是相对高的成本。
王石：就是PC率，就是预制嘛，之前在工厂预制后到现场装配。所谓万科住宅产业化加起来是38%，40%不到，在日本住宅建设行业中最低的住宅产业达60%，像比较大的开发农村住宅产业化最高的达到85%，当然再高就不合理了，很多地方不是工厂生产，现场有一个半PC现场制作。也就是说万科从长远来讲目标是85%，按照预计万科到2014年普遍达到60%，所以是逐步增加PC率。
问：从日本的经验来说，零部件工厂是地产商自己来做更合适还是由社会分工来做？
王石：不一样，一般来讲日本都是自己来生产，但日本并没有发展商来做住宅产业化，具体的怎么研发、生产都是建筑公司来做，这是一种情况。比如说和万科形成战略联盟的东京大成房地产公司，是110多年的房地产开发公司，大成是日本最大的建设公司，大成有自己的建设公司，有自己的PC厂，这是一种情况，实际是由建设公司来做。第二种情况是零部件生产商，本身是生产零部件的，但也是发展商，像大河、（基水）这些典型的每年的生产量都很大。大河和基水的特点基本是做三层的，最多不超过五、六层的，像钢筋混凝土结构的大成做的比较成熟，两个系列，一个是别墅系列就是超过三层的，另外一种是高层的，就是三十层、四十层，显然我们来学习大成的高层，当然现在一下没有40层那么高，我们顶多12层、18层的，30层以上的比较少，目前投放市场的是18层，今年往前推进是30层的，然后是40层的。
发展商自己整个设计推动产业化国际上是没有先例可循的，中国建筑商不做这个事情，不来做万科来做，所以联合上海建工集团，深圳是联合中建三局。所谓联合是他们建筑公司不适合做这一套，我们培训他。
问：不是合资？
王石：现在也准备成立合资，本身带有一定的风险，作为厂家投住宅产业化大的吊装设备和传统的吊机不一样，这种设备要求精度高得多，比那个投资要大，我说到2013年全部完成，万一中间不干了他投资设备不就跟着死火了，所以我们愿意成立合资公司，我们也投一些，基于这个考虑减少对方的投资风险。所以万科目前在中国的房地产界来讲显然孤立一些，但就我们了解现在和两年前的情况不一样，比如说（罗汉瑞），他现在也在武汉、重庆做大型连片的综合小区，包括很多高层住宅，它是香港的一家建筑公司，香港很多建筑工资是属于住宅产业化，据我们了解（罗汉瑞）现在也积极尝试做这个体系建设。在国内一些公司从过去讲不屑一顾到现在开始偷偷安排到万科的住宅研究中心去参观，再到万科住宅产业化的上海工地去参观。应该说现在具体在投真枪实弹的在干、在做，但行业敏感的意识到万科是在真做。
问：假如建筑商不太配合会不会逼着万科向上游进军做零部件提供商？
王石：应该不会，不愿意做了说明他没有市场，不合适。比如说我们找的上海构件厂是两家，一家原来是国营公司的，再一家是我们日本合作企业的项目，它本身就是给日本提供，在上海焊好到日本进行装机，他一直在中国生产。再就是在北京我们建立了一个战略合作的构件厂，当然他们做的还有写字楼一些很特别的构件。
问：如果对零部件市场未来非常看好的话，万科会不会往这上面走？
王石：不会。
问：我听说万科在广西收购了一个零部件生产厂？
王石：没有。我曾经真正到广西参观一些大厂，因为广西的水泥是珠江三角洲主要的供应地，我们主要从企业绿色产品的角度考虑，绿色产品本身建造过程中是节能环保，再就是建造的产品如何给消费者提供更节能的，之外约束你的建筑商，建筑工地上符合节能环保的要求，原材料供应商包括钢材厂、水泥厂，水泥厂很多小水泥厂污染非常厉害，我参观了广西南宁的一家水泥厂给我印象非常非常深刻，他们做了净化改造，一到那儿难怪那么干净，烟囱也不冒烟，树是非常非常绿，我说你们现在停工呢。他说没停工呀。我说没停工怎么烟囱不冒烟？他说烟囱冒烟做过净化处理，固态处理的，这个水泥厂投资3亿，光固态、防尘的处理就要增加3000万，占整个总投资的10%。我说你这样的厂我肯定定，旁边就有一个小水泥厂，整个蒙了一层灰，树整个全是灰的，你看不到绿叶，你想想他生产产品肯定不一样。可能是媒体捕风捉影说我们收了个厂。
问：也就是说进入到住宅产业化时代，万科仍坚定的定位自己是一个住宅背后的集成商，而不会往上游去？
王石：如果介入的话，比如构件厂的投资尤其是建筑公司要配合我们做大型的装吊机械的投资和高技术的培训，可能他们会有疑虑，我跟你万科玩两年你不玩了。万科现在一种角度是让合作方放心，下决心来投。
问：这里面是不是还有一个话题，就是说从生产商到最后的集成这块中间还有物流环节，万科也会介入这一块？
王石：合理的组合，这回不会直接投入但会介入比较深，实际上现在生产就是一个现代物流，往往很多成本属于现代物流商。举个非常简单例子，为什么我们跑广西去呢？为什么水泥主要是广西？除了水泥还有很多石灰岩，它那个矿适合水泥之外还有（西江），水泥厂就在江边，在运输上非常方便，从北方来运输半径就到不了珠三角，本身考虑的就是物流。再就是构件厂，建一个构件厂是珠三角，原来运输半径考虑的是工地，构件厂是什么半径、是什么关系，仅仅是从小物流角度考虑，如果从大物流角度考虑构件厂是在广西生产，你生产的不是水泥，是构件，这是在构件厂生产好构件然后再生产到工地上，举这个例子来说物流是非常非常重要。
问：还有一块物流万科还是不怎么做的，比方说你从广西构件运到仓库，比如说你是在东莞。
王石：我们不会做。问：配送。
王石：配送可能DHL做，现在配送公司要做的比你想象范围广得多，他建立的那个能力、那个系统比你自己建的，他还赚钱你还节省成本，要介入很深不是自己来做，肯定外包嘛。现在我们以前很多财务外包，后来发现要建立自己的中心或者平台，这就是外包的效率不一定很高，很多来讲像这样的可以外包。
问：如果考虑到物流的成本，万科未来城市开发是不是要考虑到运输的方便。
王石：万科就是东南部的城市，我们80%的城市都在东南部。
问：就是说我们往内陆推的话。
王石：内陆很局限，因为那是另外一个话题，不仅仅刚刚谈物流分配的问题，还是万科的资源有多少，中国的城市这么多，中国的国家这么多城市这么大，我们80%的资源集中在4%的国土面积，就是珠三角、长三角、环渤海，你刚才讲的增加极限，当然角度不同，我们认为这是个趋势，这个趋势来讲就是你如何投资效率最高嘛，我们叫集中投群带，不是孤立的把这个城市做大。像西安蛮大的吧，西安比中山大吧，但是我们认为珠三角除了汕头，就是粤东我们没有进去，像湛江这样的城市没进去之外，像广州、深圳、东莞、佛山、中山、南海都进去了。你说南海比哈尔滨大吗？当然没有哈尔滨大，但作为城市群带非常密集的，对住宅产业化是非常合适的。将来广告宣传、整个团队，举一个简单的例子，乌鲁木齐、兰州、西安三个城市投资，三个城市完全都是孤立的，运送半径全是2000公里以上，你说构件厂，让你的配套过去他在哪儿建，在哪儿建都不合适，建西安只能西安运，建兰州只能兰州运。但是比如说珠三角，几个城市都是这一带的。再就是每个城市只是一个项目公司，但如果在兰州、西安、乌鲁木齐每个地方一定都是分公司，都是麻雀虽小五脏俱全的，但在这里整个珠三角只要有个深圳支援中心就行了，只有一个项目设计部，但在那三个地方互相都是孤立的不能支援。这是万科的逻辑。当然和这个住宅产业化一致起来。
到了华东地区就更大一些，像珠三角至少有两个这样的，江苏和上海是一个，在浙江设立一个，将来更多的可能是三个，辐射的角度不一样，一定就是城市群带，不仅仅是城市圈。像这样的考虑，其他公司可能现在才开始考虑，万科2000年布局就是这样，所以万科很多地方迟迟不进去，而且很多进去的地方没办法再进去了，我们的合作伙伴进去了希望万科进去，我们跟凯德置地合作四个项目，凯德置地擅长做商业，他在西安有商业、有住宅，希望万科去开，所以我们去西安开，就是这个逻辑，不是西安不好，它很孤立。以前我们进了武汉、成都投十几年了没办法，像长春这样的投进去了，历史已经进去了没地方撤，但新的地方都不进。但是一些新的情况像长沙我们收购富春东方，它的一块地在长沙，我们的逻辑非常清楚，除非你没有办法进了，因为中国地方太大。反过来讲，浙江是华东地区的经济大省，无论如何要进，但浙江非常排外，浙江之外的发展商无论是深圳的、广州的、北京的都进不去，我们强行把第二大的发展商并过来，通过这样进入杭州。
问：您的逻辑跟马蔚华其实如出一辙，他宁愿做慈溪、张家港这样的县级市区设分行也不会去南宁这样的省会城市设。
王石：逻辑是一样的。不是说越大越好，一定是从经济、从效率。
