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江北区快速城市化进程中拆迁安置小区的物业管理探讨
近年来，随着江北区城市化进程加速推进，拆迁安臵小区不断涌现，由于该类小区情况特殊，数量众多，在物业管理等方面存在的问题较为突出，在不远的将来极有可能成为我区城市社区管理的难点和盲点，是必须要引起高度重视的一大社会问题。在对江北区拆迁安臵小区的物业管理状况深入调查的基础上，本文着重剖析了此类小区物业管理存在问题的原因，并从完善体制、机制、政策和措施的角度，提出加强拆迁安臵小区的社区管理的思路和建议。
一、拆迁安置小区的概况
拆迁安臵小区是个新概念，在世界范围里并没有相对应的实践、理论和研究，这是我国快速城市化和特殊国情结合的创新产物，随着城市化成为当前社会发展的主旋律，拆迁安臵小区越来越多地从农村转变为城市转型融入到城市之中。我区自2001第一个安臵小区在洪塘开建，拆迁安臵小区呈现以下四个特征：
一是建设规模不断扩大。随着全区征地拆迁加快推进，各街道撤村建居和城中村改造工作不断提速，全区110个行政村有12个已完成撤村建居工作，今年计划再完成5个行政村，预计今后5年撤村建居的行政村超过总数的30%。自2001年洪塘建设第一个安臵小区——姚江花园以来，全区已建的安臵小区达到10个，建筑面积超过80万平方米。今年在建拆迁安臵小区20个，建筑面积近192万平方米，2011年新建安臵房项目9个，新增建筑面积134万平方米。二是建造品质不断提高。拆迁安臵房早期以多层住宅为主，近年来又加大了小高层、高层的比重，安臵房的结构、设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。从最早的姚江花园，到现在在建的湾头安臵房，拆迁安臵小区的建设水平、建造质量和品质在不断提升。以甬江街道为例，柏树桥、湾头等安臵房的品质完全不亚于一些较好的商品房项目。
三是安置地段位置佳。我区拆迁安臵小区基本上都是原拆原建或者在交通便利区域集中建造，如永红柏树桥、2、3号地块安臵房、姚江花园等，十分方便生活出行。目前投入使用的拆迁安臵小区一部分是一个村整体拆迁、整体安臵，如甬江街道永红的柏树桥安臵小区，安臵对象是永红柏树桥自然村村民；也有是两个以上村的居民安臵在一起，如慈城镇的慈湖人家、庄桥的丽园西苑等。
四是房屋出租比例高。由于拆迁安臵小区基本上实行50——120平方米的标准户型配售，一般农村房屋平均面积较大，三口之家可按优惠政策及价格分到2套以上安臵房，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆迁安臵小区内的房屋出租比例高，也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。
二、拆迁安置小区物业管理的重要性、现状及问题
1、拆迁安置小区物业管理的重要性。拆迁安臵小区是被拆迁群众的安身之所，是政府拆迁行为按市场价值交易给被拆迁群众的商品，物业管理就好比是交易行为的售后服务，物业管理是否到位既决定了拆迁安臵小区的社区管理水平，又决定了被拆迁群众对安臵的满意程度。因此，抓好拆迁安臵小区的物业管理，就抓住了安臵小区社区管理的关键。
2、拆迁安置小区物业管理的模式。目前，我区拆迁安臵小区基本采取的物业管理模式基本都是专业化物业管理模式。即拆迁安臵小区所在街道对外公开招投标，聘请有资质的物业服务企业进行管理，采用此种模式的优点是标准化、规范化和市场化，物业管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。一般来说，专业化物业管理模式提供的服务水平较高，且与社区居委会职能分离，有助于为农转非居民提供稳定而优质的物业管理服务。
3、拆迁安置小区物业管理的收费标准。目前全区各街道物业费缴纳方式没有统一标准，自从洪塘街道在姚江社区实行被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米其余由街道补贴的方式之后，慈城、庄桥也参照类似方式。物业费标准大致是多层0.45元，小高层和高层1.2元左右，其中被拆迁群众每月缴纳0.2元/平方米，其余由各街道财政负担。
4、拆迁安置小区物业管理存在的问题。一是物业费筹集难。若采取有关街道现行的方案，那今后物业管理费将成为各街道一笔沉重的负担，以甬江街道为例，目前该街道在建安臵房面积超过100万平方米，若这批安臵房投入使用，每年补贴的费用超过1500万元。同时，被拆迁群众应缴纳的物业费收缴率也不高，从全区来看，居民物业收缴率不超过80%，政府对物业公司的补贴也总有期限，承诺期之后物业管理资金来源将成问题。二是小区综合管理难。被拆迁群众长年生活在农村，农村自由散漫的生活意识始终难以转换，不少外表光鲜安臵小区里出现了草坪圈鸡圈、绿地变菜地，房屋随意改结构对外出租，破墙开店，跨门营业，占道堆放等情况，与物业矛盾冲突较大，物业管理难度大。三是物业管理整体水平不高。物业价格定价较低，中标的物业公司营业利润薄，物业公司投入人力和物力相对较少，物业管理水平与预期有差距。
三、存在问题的原因
针对当前拆迁安臵小区存在的问题，有以下几方面的原因：
1、缺乏统一的政策法规支持。到目前为止，我市并未专门针对拆迁安臵小区出台相应的物业管理条例及办法，现行的办法基本是依照有关政策“靠着”执行，由各县市区根据实际情况自行定夺，比如海曙区对拆迁安臵小区托管十年，十年后再向被拆迁群众收取物业费；我区对中标物业公司给予一定的优惠政策，给予拆迁安臵小区经营用房8%的使用权用于资金平衡。各地政策较多，但是缺乏统一的政策条例，都是按照实际情况自行而为，在政策和资金上缺乏保障，长此以往，政策的不统一性必然会引发新的问题。
2、维系盈利能力得不到保障。政府给予统包的承诺有时限，随着安臵小区的不断增多以及物业管理价格的持续上涨，若由街道财政支付压力大，街道缺乏积极性，拆迁安臵小区的管理难以跟上；而从拆迁村集体经济考虑，从我区拆迁村集体经济的实际情况来看，村集体经济随时可能“坐吃山空”，且村集体和村民对物业费由自身承担较为排斥；从现有的政策来看，中标物业公司的资金来源除了能从被拆迁群众那里收取的物业管理费之外，就只能从政策倾斜的拆迁安臵小区商业用房使用权出租收益中获得，但目前物业管理费收缴难是个老大难问题，以庄桥费市家苑为例，因为居民基本不缴费，物业公司吃不消已经换了第二家，此外我区现已投入使用的拆迁安臵小区周边商业圈多未形成，原本给予物业公司的实惠还体现不出优势，使得物业公司尽量减少开支，被迫降低服务水平。
3、社区管理体制不到位。一般拆迁安臵小区社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部分流成为社区干部，社区居委会虽便于与被拆迁群众打交道，但毕竟不能代替物业公司的管理职能，而全区已投入使用的10个拆迁安臵小区至今还未曾有一个成立业主委员会，被拆迁群众与物业公司之间的沟通渠道并未建立，使得物业管理存在不少的错位和失位现象。
4、拆迁安置居民的观念定势。不少被拆迁群众的意识始终停留在农村的居住模式和习惯中，对于门前的绿地、草坪、公共场地没有公共的概念，能用则用，于是产生不少怪异的现象，并不断与物业公司产生矛盾；还有不少被拆迁群众认为是政府对他们进行拆迁，拆迁之后的所有成本应由政府承担，认为物业管理费个人理所当然不应承担，抵制缴纳物业费，与物业公司冲突的事情时有发生。
四、改善拆迁安置小区物业管理的对策
从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。失地后农民领到城市户口，住进新建的小区，跨入城市的门槛以后,及时健全拆迁安臵小区的物业管理体制和综合协调管理机制,改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为他们创造良好的生活环境的迫切要求,也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着拆迁安臵小区规模的扩大，将安臵小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理的时机已经成熟。从对宁波市江北区的实际情况看，拆迁安臵小区物业管理改善的重点也在建章立制、建立健全长效机制上。因此，加强拆迁安臵小区的物业管理，必须以“便民、利民、为民、安民”为主旨，符合顺应被安臵居民的要求，建设好社会和谐、安居乐业的城市安臵小区，而不是混乱的“城市低洼地”。
1、制定统一政策。建议区里向市里建议，尽早出台拆迁安臵小区的物业管理扶持政策，从目前看各区自行操作还未产生问题，但时间一久，潜在的问题集聚后极有可能爆发。统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策条例要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。各县市区可根据自身实际，在政策框架下做相应的调整。
2、健全管理体制。一要建立安臵小区综合物业管理制度，明确区、街道和撤村建居村的职能，将物业管理作为社区管理的重要内容；二要强化基层组织的社区管理职能，必须逐个成立业主委员会，抓好社区业主大会、业主委员会的选举和管理，建立起一整套的业主委员会组织管理体系；三要加强物业的监督，可由成立的业主委员会和社区居委会联合监督，街道统筹把关，引进推出和竞争机制，对物业公司实行优胜劣汰。
3、拓展资金渠道。可以肯定的是，由区或街道财政承担的方式是难以为继的，必须要摆脱现有模式，从市场化角度去拓展拆迁安臵小区的物业管理资金。一是优化拆迁村集体股份经济结构。引进公司化和职业经理人管理模式，促进拆迁村集体资产保值增值，村级集体经济有实力，拆迁安臵小区的社区管理（包括物业管理）的资金就有了很很大的余地。二是给予物业公司更大优惠政策。目前物业公司可获得最多8‰的拆迁安臵小区经营用房使用权，可以大胆放宽使用权比例到10‰以上，同时对物业管理费用进行精细化核算，考虑到目前拆迁安臵房小高层和高层已渐成主体，应适当提高物业管理费缴纳额度，这样做目的是让街道脱离财政负担，同时又能使物业公司有利可图。三是设臵物业管理专项资金。区里可设立物业管理专项资金，可从土地出让金中按一定比例预留。目的是对于那些资金难以平衡的安臵房项目提供后续的管理费用。
4、发挥村级作用。拆迁安臵小区或为一个拆迁村转型，或为多个拆迁村合并形成，原先各村组织和村干部的影响力和作用并未因为撤村建居而消失，不少优秀的村干部分流留在了拆迁安臵小区的社区居委会里。应充分发挥村干部作用，强化拆迁安臵小区的社区居委会职能，加强安臵小区的矛盾纠纷调处能力，在物业公司和被拆迁群众之间建立起顺畅的沟通渠道。
5、做好思想引导。固有的思想和意识难以在短时间里做出改变，但是难以改变并不代表无法改变，应通过持久的宣传引导，着重加强拆迁安臵小区的居民教育，逐渐转变农村居住的意识，想办法培养被拆迁群众的城市公共居住文明责任和意识。
