现行土地出让金是透支未来_土地出让金及计算方法

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现行土地出让金是透支未来

吴江市土地学会诸镇康

土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。自从1993年底实行分税制改革后，土地出让金全部划归地方政府，成为地方财政的固定收入，中央不再分享。而地方政府从此将土地出让收益作为预算外收入的主要来源，有的比例甚至高达60%以上，遂有“第二财政”之称。2005年的中国国土资源公报显示，全国土地出让价款共5505.15亿元。但对于扣除各种费用和成本之后的土地收入纯收益，财政部、国土资源部都不清楚。地方政府如何将资金分配和安排，至今混沌不清。所谓土地财政，实质上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。用形象的说法，就是“寅吃卯粮”，透支未来。

土地是财富之母，一国的土地资源是有限的。我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中，处于工业化，城市化发展的加速期，土地需求的猛升，土地供求矛盾缺口增大，发展热潮带动的土地需求，土地出让金为政府，特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。据有关权威部门统计，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达10000多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。短短十余年，特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩，聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的活力，把全国的土地资源盘活了。但是，与此同时，土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。一是欠缴土地出让金现象不断，发展商拖欠土地出让金，买房业主拿不到房产证，引发社会不安定。欠缴土地出让金，影响到政府对农民征地补偿的兑现。二是土地财政“寅吃卯粮”，政府的负债，超前消费，透支未来。造成资源超前开发利用，影响可持续发展。透支未来的发展方式，逐步积聚着极大的金融和社会风险。2009年，国家审计署对18个省区的城市负债情况进行了审计，有13个省的融资平台贷款余额超过该省财政总收入，有的高出两倍以上。省、市本级和西部地区债务风险较为集中，有7个省、10个市和14个县本级超过100%，最高的达364.77%。政府的偿债能力严重不足，于是靠借新债偿旧债来拖延。这种局面，目前仍呈加剧之势。其中土地金融的风险，则集中于政府，孕育着政府财政和信用的危机。

建议国家应当将现行的一次性收取70年土地使用权出让金的作法，改为逐年收取当年的土地使用税的做法，这样做的好处，一是房地产开发的成本下来了，可以大幅度降低房价，减轻人们的生活压力。二是不花子孙的财富，也不付子孙的债务，公平合理地利用自然财富。三是防止官员卖地造政绩，卖地谋私利，制造虚假繁荣。地方政府收入减少，一方面惠及下一届政府，另一方面对土地开发的热情就会减弱，就会将更多的精力真正放在发展经济上；四是按年缴纳的土地出让金，转移到消费者头上，也会让消费者更加理智地买房。五是防止炒地炒房。保护人类环境与自然资源。防止自然资源财富的不公平分配、不合理占有、不正当使用。等等。先将土地出让金改成年金，年金再改成年税，然后再改成物业税。传承有序，岂不顺理成章。