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2009 年中国房地产市场形势与 2010 年发展展望新闻类型： 最新动态 加入时间：2010-1-12 16:43:212009 年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月 加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长 提供了充裕的资金的来源。2010 年，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在 相关政策上进行选择性调整，预计 2010 年全国房地产市场将保持平稳增长。受房价快速上涨原因的影响，未来楼市仍然具有一定 的不确定性，如果房价继续快速上涨，不排除市场会再次出现调整的可能。
一、2009 年全国房地产市场运行情况 从 2009 年房地产市场的运行情况来看，随着 2008 年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效 果逐步得到体现。2009 年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。1．房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平 房地产开发投资增速逐月加快，2009 年 1-10 月，全国房地产开发完成投资 28439.7 亿元，同比增长 18.9%，增幅同比回落 5.7 个百分点。房地产开发投资占固定 资产投资比重为 18.9%。90 平方米以下住房保持稳定增长。1-10 月，90 平方米以下住房完成投资 6479.8 亿元，同比增长 31.5%，增速较上年同期回落 35.8 个百分点。分类型看，商品住宅完成投资 19954.2 亿元，同比增长 14.1%，增幅比上年同期下降 13.3 个百分点，其中，经济适用房完成投资 869.8 亿元，同比增长 19.3%；办公楼完成投资 1084.6 亿元，商业营业用房完成投资 3275.4 亿元，同比分别增长 33.1%、35.4%，增幅同比分别上升了 34.6、18.7 个百分点。房地产开发到位资金充裕，2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快 2009 年 1-10 月，全国房地产开发企业到位资金总计 44033.8 亿元，同比增长 43.4%，增幅比上年同期上升 37 个百分点。其中，国内贷款 9119.4 亿元，增长 53%，利用外资 376.6 亿元，下降 29.6%，自筹资金 14319.7 亿元，增长 16.7%，其他资金来源 20218.2 亿元，同比增长 69.5%，其中个人按揭贷款增长 119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了 7 个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了 4.9 个百分 点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了 7.5 个百分点，其中自有资金比重下降 4.8 个百分点。国内贷款比重同比上升了 1.3 个百分点，利用外资比重下降 0.8 个百分点。3．土
地购置与完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看，1-10 月，全国完成开发面积 18444.7 万平方米，同比下降 4.6%，降幅比上年同期扩大 2.1 个百分点。从购置土地面积看，1-10 月，全国房地产企业共购置土地面积 24071.7 万平方米，同比下降 18.7%，比上年同期回落 13.1 个百分 点。全国土地购置费用为 4535 亿元，同比下降 0.9%，与上年同期相比下降 24.5 个百分点。4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓 4.商品房建设规模继续扩大，商品房建设规模继续扩大 2009 年 1-10 月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工 面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。从施工面积上看，1-10 月全国房屋施工面积为 28.8 亿平方米，同比增长 16.4%，增幅比上年同期下降 2.3 个百分点；其中，住宅 施工 22.6 亿平方米，增长 15%，比上年同期低 4.5 个百分点。其中，商品房新开工面积 8.1 亿平方米，增长 3.3%，增幅同比下降 4 个百分点；其中，住宅新开工面积 6.5 亿平方米，增长 0.4%，同比下降 6.5 个百分点。从竣工面积上看，1-10 月全国商品房竣工面积 3.8 亿平方米，同比增长 22.8%，增幅同比上升 13.7 个百分点；其中，商品住宅竣 工面积 3.1 亿平方米，同比增长 25.1%，比上年同期上升 17.5 个百分点。5．市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 市场销售持续升温，2009 年 1-10 月，全国商品房销售面积实现 66368.7 万平方米，同比增长 48.4%，比上年同期上升 64.9 个百分点；其中，商品住 宅销售面积达 60974.7 万平方米，同比增长 50.1%，办公楼 1017.3 万平米，同比增长 28.2%，商业营业用房 3330.1 万平米，同比 增长 32.9%。商品房销售额实现 31529.1 亿元，同比增长 79.2%，与上年同期相比上升 96.6 个百分点。其中，商品住宅销售额为 27766 亿元，同比增长 84.3%。从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场 销售面积均大幅增长。6．房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 房屋销售价格持续回升，2009 年 1-10 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10 月，全国房屋销售价格指数为 103.9，比 9 月上升 1.1 个百分点，比上年同期上升 2.3 个百分点。新建房销售价格指数为 103.7，9 月上升 1.1 个百分点； 比 二手房销售价格指数为 104.4，比 9 月上升 0.9 个百分点。分城市看，10 月份，70 个大中城市中有 28 个城市房屋销售价格涨幅高于
于 3%，深圳涨幅最高为 13.8%，9 个城市房屋销售价格同 比出现下跌。从环比价格情况看，有 68 个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。
二、房地产市场回暖的因素分析 2009 年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素： 第一，经过房地产市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他 们进入市场提供较好进机； 第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一 些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象； 第三，2008 年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消 费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至 2009 年 9 月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 6.81 万亿元，同比增长 28.3%，增速比上年同期高 14 个百分点，比 6 月末高 9.5 个百分 点。其中，购房贷款余额为 4.35 万亿元，同比增长 30.1%，增速比 6 月末高 12.3 个百分点。
三、20010 年房地产市场走势预测 2009 年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的调整回落态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。预计 2010 年，全国房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。通过对 1998 年 2 月-2009 年 10 月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据 ARIMA 模型，我们对 2009 年和 2010 年全国房地产业的主要指标预测如下： 2010 年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、%统计指标名称2008 年2009 年预测2010 年预测绝对值增速绝对值增速绝对值增速城镇固定资产投资14873826.619459430.824474125.8＃房地产开发投资3120323.436093***＃商品住宅投资2244124.625973***.3房地产开发资金来源396196.35631542.17315329.928326619.933026016.639053318.3施工面积其中：住宅22289219.325567914.730909120.9新开工面积1025537.51124709.714509829其中：住宅836426.2889786.411463128.8竣工面积
665459.87726516.1808044.6其中：住宅5433496605921.6696735.5销售面积65970-14.79607845.611251717.1其中：住宅59280-***.810327217.9房屋销售价格指数101.6106.2107.3商品房销售价格指数101.8105.9106.1商品住宅销售价格指数101.8105.7 106.1资料来源：国家信息中心中国房地产信息网()1． 投资增幅保持平稳增长预计 2009 年全年，固定资产投资完成额达到 19.46 万亿元，增长 30.8%，增速较 2008 年加快 4.2 个百分点。其中房地产开 发投资完成 3.61 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 7.7 个百分点；商品住宅投资完成 2.60 万亿元，增长 15.7%，增幅同比回落 8.9 个百分点。2010 年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成 24.47 万亿，增长 25.8%； 房地产开发投资完成 4.40 万亿，增长 22.0%；商品住宅投资完成 3.41 万亿，增长 31.3%。2． 房地产开发资金来源增幅回落 预计 2009 年全年，房地产开发资金来源达到 56315 亿元，同比增长 42.1%，与 2008 年全年相比，增速加快 35.8 个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高 16.4 个百分点。2010 年，房地产开发资金来源预计达 73153 亿元，增长 29.9%，增速回落 12.2 个百分点。房屋建设增长平稳，3． 房屋建设增长平稳，新开工面积增长较快 2009 年，预计全年商品房施工面积为 33.03 万亿平方米，同比增长 16.6%，其中商品住宅施工面积为 25.57 万亿平方米，增长 14.7%。商品房新开工面积达 112470 万平方米，增长 9.7%，其中商品住宅新开工面积 88978 万平方米，增长 6.4%。商品房竣工面积将达 到 77265 万平方米，同比增长 16.1%；商品住宅竣工面积 66059 万平方米，同比增长 21.6%。2010 年，预计全年商品房施工面积为 39.05 万亿平方米，同比增长 18.3%，其中商品住宅施工面积为 30.91 万亿平方米，增长 20.9%。与 2009 年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快 1.7 个百分点和 6.2 个百分点。预计 2010 年全年商品房新开工面积将达到 145098 万平方米，同比增长 29.0%；商品住宅新开工面积 114631 万平方米，同比增长 28.8%。与 2009 年相比，竣工面积增速明显加快，商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快 19.3 和 22.4 个百分点。预计 2010 年全年商品房竣工面积将达到 80804 万平方米，同比增长 4.6%；商品住宅竣工面积 69673 万平方米，同比增长 5.5%。与 2009 年相比，竣工面积增速有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落 11.5 和 16.1 个百分点。4． 销售面积和销售额增幅明显回落 2009 年，房地产市场快速回暖，商品房销售
面积和销售额增速创历史新高。预计 2009 年全年全国商品房销售面积实现 96078 万 平方米，增长 45.6%。其中，商品住宅实现销售面积 87593 万平方米，增长 47.8%。2010 年，预计房地产市场会继续保持增长，但增幅会逐步回落，预计 2010 年全年商品房销售面积和销售额分别实现 11.25 亿平 方米和 46726 亿元，分别增长 17.1%和 9.2%，较 2009 年增幅回落 28.5 和 61.4 个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额分别 实现 10.33 亿平方米和 39318 亿元，分别增长 17.9%和 6.2%，较 2009 年增幅回落 29.9%和 68.6 个百分点。房屋销售价格上半年惯性上涨，5． 房屋销售价格上半年惯性上涨，下半年小幅回落 从房地产销售价格指数上看，2009 年全国房屋销售价格指数快速反弹。预计 2009 年 12 月当月房屋销售价格指数为 106.2（同比），比 2008 年 12 月提高 4.6 个百分点。其中，商品房销售价格指数为 105.9，商品住宅销售价格指数为 105.7，分别比 2008 年 12 月提高 4.1 和 3.9 个百分点。2010 年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在 6 月份左右达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。预计 2010 年 12 月当月，房屋销售价格上涨 7.3%，其中，新建商品房价格上涨 6.1%，新建商品住宅价格上涨 6.1%。（作者单位：国家信息中心信息资源开发部）打印该页新闻出处：中国房地产信息网
