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北京市海淀区人民法院民事判决书
（2003）海民初字第17729号
原告北京中海世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路105号科原大厦西楼13层。法定代表人胡平，董事长。
委托代理人吕建发，男，1975年11月2日出生，北京中海世纪物业管理有限公司职员，住北京中海世纪物业管理有限公司宿舍。委托代理人康铧，北京市中伦金通律师事务所律师。
被告胡密珍，女，1964年1月7日出生，汉族，北京市泽普律师事务所律师，住北京市海淀区北洼路西里中海雅园怡景阁9A。委托代理人舒可心，男1959年9月6日出生，朝阳园业主委员会主任，住北京市朝阳区北三里屯南28楼2单元14号。委托代理人邱宝昌，北京市汇佳律师事务所律师。
原告北京中海世纪物业管理有限公司（以下简称中海世纪公司）与被告胡密珍物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱建独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海世纪公司委托代理人吕建发、康铧与被告胡密珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
中海世纪公司诉称，我公司与北京中海兴业房地产开发有限公司签订《中海雅园物业管理全权委托合同》，但被告未按照合同约定交纳相关的费用。故起诉到法院，要求胡密珍给付自2001年7月至2003年11月物业管理费13804.56元。滞纳金2273.22元，我公司为其垫付的取暖费7888.32元，水费1090元，天然气费384.20元，共计25440.30元。由被告承担本案的诉讼费。
胡密珍辨称，不同意原告的诉讼请求，原告是在业主委员会成立后，强行进驻的。根据有关法律规定，物业管理费每平方米不应超过1.2元，原告收取的3元没有合法依据。小区的物业管理在2002年2月28日以前是北京中海物业管理有限公司，2002年2月28日后是北京金罗马物业管理公司，2003年3月28日至今是北京均豪物业管理有限公司，因此原告始终不是我小区合法的物业管理公司，因此其没有权利收费。原告强迫我小区居民接受服务，我方确实没有交纳物业管理费，但我方没有拖欠物业管理费，如果是自来水公司和热力公司找我方要钱，我方可以支付相关费用，但我方根本不拖欠原告任何物业管理费。
经审理查明，北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商，胡密珍系中海雅园的业主。2001年5月20日，中海兴业公司与中海世纪公司签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定中海兴业公司委托中海世纪公司对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。2002年10月10日，北京市自来水集团供水营销分公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订委托协议书，约定甲方委托乙方代查户内水表、代收自来水费及污水处理费。北京市燃气公司第二分公司第二管理所（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订委托收费协议，约定甲方委托乙方向中海雅园小区业主代为收取天然气费。2001年12月，北京市热力集团有限责任公司与北京中海物业管理有限公司签订的供用热合同，变更由中海世纪公司履行。2001年6月15日，北京市海淀区居住小区管理办公室批准中海雅园组建物业管理委员会。2002年2月28日，中海雅园物业管理委员会（以下简称中海雅园管委会）与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。2003年3月28日，中海雅园管委会与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托合同，该合同亦未实际履行。胡密珍自2001年7月起未交纳过物业管理费，2001年度至2003年度取暖费，2001年5月至2002年6月水费、天然气费，胡密珍欠交的费用，已由中海世纪公司垫付。上述事实，有双方当事人陈述、中海雅园物业管理全权委托合同、委托协议书、委托收费协议、物业委托合同等证据在案佐证。
本院认为，中海兴业公司与中海世纪公司签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定中海世纪公司对中海雅园进行物业管理。中海雅园管委会成立后，虽与其他物业管理企业签订了物业委托合同，但并没有实际进行物业管理，对中海雅园进行物业管理的仍是中海世纪公司。胡密珍是中海雅园的业主，其虽然不同意由中海世纪公司进行物业管理，但在日常生活中，其已经享受到物业管理的各项服务。胡密珍拒绝交纳的取暖费、水费及天然气费，中海世纪公司已经为其垫付，由于胡密珍是上述各项支出费用的实际使用人，有义务负担上述各项费用，现中海世纪公司要求胡密珍支付物业管理费及为其垫付的取暖费、水费、天然气费，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，判决如下：
一、本判决生效后十日内，胡密珍向北京中海世纪物业管理有限公司支付二00一年七月至二00三年十月的物业管理费一万三千八百零四元五角六分，支付滞纳金二千二百七十三元二角二分。
二、本判决生效后十日内，胡密珍向北京中海世纪物业管理有限公司支付北京中海世纪物业管理有限公司为其垫付的二00一年度至二00三年度取暖费七千八百八十八元三角二分、二00一年五月至二00二年六月水费一千零九十元、二00一年五月至二00二年六月天然气费三百八十四元二角。
案件受理费五百一十七元，由胡密珍负担，本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五百一十七元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 朱建
二00三年十二月十七日
书 记 员 王健
