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浅谈房地产投资与风险
宏观经济数据显示，第三季度GDP增长近8.9%。在经历金融危机的洗礼下，强劲的增长数据也似乎预示着我国已走出了经济危机的阴影，重新踏上经济高速增长的轨道。广西在力度空前的经济政策刺激下，保增长、扩内需政策成效逐步显现，三季度全区经济在上半年平稳较快增长的基础上继续向好。
随着中国—东盟自由贸易区建设进程的不断“提速”和北部湾经济区之开放开发风生水起，风光盛事云集南宁。这座城市所蕴藏的无限能量和爆发力，引起全世界的高度关注。南宁独特的区位优势日益凸现，未来若干年，正是南宁加速发展的“黄金时期”。南宁看世界，世界看南宁，南宁的变化让人惊叹，南宁的兴盛让人憧憬，南宁的房地产业更令人期待。通货膨胀成为了经济复苏过程中必经的一环，而房地产则是较为适用于经济复苏阶段的投资项目。
以下文章以南宁市作为基点，分别就写字楼、商品房、商铺的投资优势、不足、收益率等进行总结分析，使大家对房地产投资与风险有初步认识。写字楼：“头啖汤”式投资，短期风险与长远收益的博弈
目前我市在建的新式写字楼主要以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。
◆优势：作为南宁房产市场的新兴投资项目，在经济大环境逐渐好转、交通、周边配套日益完善的情况下，写字楼有望实现租金高、租户群体稳定且高质、成本回收率高等优势。
◆不足：新兴投资虽然有望获得较高的收益，但同时也会面临着众多不确定的潜在因素。如前期投资成本高，对经济压力的抗压力小、空置风险、贬值风险等。
◆投资回报分析：据了解，目前写字楼最多能提供七成20年的按揭贷款，为短期内资金有限的投资客提供了更大的资金运作空间；而且，在投资风险相当的情况下，写字楼的投资回报率应参考其他相对成熟的投资目标，目前南宁大多数新兴写字楼所承诺的年投资回报率多在 8%-12%左右。因此，可将该投资回报率作为收益目标。若低于该回报率，则可投资价值较低，对于甲级写字楼这样的高端物业而言更是如此。
◆要点注意：除了注意出租率收益率外，写字楼对于地段、交通、物管等
几方面的要求也不容忽视。良好的物管能营造科学的写字楼氛围，优秀的地理位置与便利的交通能体现投资价值，起到保值的作用。坐落在老城区朝阳商圈的写字楼就凭借这些优势，一直受到租户追捧，效益可与五象新区的写字楼一拼。商品房：稳健收益，物业升值空间有限
◆优势：目前市区无论一手或二手楼价与周边城市（如钦州、北海）相比较为合理，而且房屋整体品质高；二手房如锦绣江南、玫瑰园等户型合理，周边配套设施齐全，出租率一直较高。
◆不足：结合我市实际情况，目前一手商品房投资群体大多以自住为主，出租的收益率偏低，楼价炒作空间暂不如一线城市多大，大多停留在概念宣传。二手房收益虽稳定，但从长线角度来看，物业不太具有升值空间，一些地段相对较差的二手房反而会随着楼龄的增加而出现贬值情况。
◆投资回报分析：从长远来看，随着北部湾经济开发区确立以及“中国—东盟博览会的不断深化，处于价值洼地的南宁楼市将肯定具备较大升值潜力。目前我市的一手楼价无论是对于自住或长线投资的业主来说都是具备良好的投资价值。特别是现今正处于经济复苏的初期，楼价泡沫相对较少。至于二手房方面，购买这类房产应尽量选择在商圈氛围较好、地段成熟、交通便利、楼龄不超过20年的区域，这样无论是从租金、出租率、保值等三方面都能有较大的保证。据了解，我市近两年来一手与二手楼价的增幅呈较为平稳的态势，其中二手房收益大概维持在7%左右，出租率也相对较高。'
商铺：老牌投资，收益与投资方式灵活
商铺的形式较为多样，如商业区、住宅区（二层商业）、专业市场（如建材、灯饰等），大型购物中心等商业房地产均可视为商铺。
◆优势：2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，抓住这个重大机遇，加快南宁服务业发展恰逢其时。金融保险、信息服务、商务服务等新兴服务业迅速成长，商贸流通、餐饮住宿、交通旅游等传统服务业特色突出。商铺升值潜力较大，拥有相对稳定的消费群体，租金较高，可出租、出售或自行经营。通常转手价格比一手价格高，较少出现贬值情况。
◆不足：前期资金投入较大，对资金要求较高。另外，商业风险的存在导致其可能由于生意经营不善导致出租率下降，而且随着城市的不断变化发展，商
业圈的人气、所处地区的经济发展状况可能也会受到波动，从而造成经营、出租等的影响。
◆投资回报分析：在投资商铺时，除了观察该区域人流、交通、消费水平等方面外，还要顾及其长远发展的潜力。如目前江南区一些新开发区域住宅虽多，但消费人流相对较少，不过在我市“南宁发展重点向南”的政策引导下，则可考虑对其进行低价入市，长线投资。正如一些具有多年商铺投资经验的人所言：“好商铺是靠守出来的。”据目前业主反映，目前其铺租的收益率大概在10%以上，且出租率较高。有部分早期置业的业主其升值超过100%，乘机将其出售获利。风险防范
正所谓风险与收益并存，投资者要有成熟的投资心理，不能人云亦云，对自己的投资能力有客观的评估，尽量降低投资风险。用正确的心态看待市场的涨跌和波动。要做好房地产投资风险的预防策略，针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，房地产业受政府政策影响更大，所以时刻关注国家各项方针政策变化。策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。同时要学会优化分析。在掌握大量信息的基础上，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。
策略三：采用投资分散组合策略
各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
最后，要坚信广西有发展的潜力，北部湾经济开发区会如前文所说的，蕴藏的无限能量和爆发力。
