物业涨费流程由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“上调物业管理费流程”。
前 言
依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》中的第十一条•业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：•
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；•
（二）选举或者更换业主委员会委员；•
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；•
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；•
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；•
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；•
（七）申请分立或者合并物业管理区域；•
（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。由此可知： 决定物业费用的单价调整，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
由此物业费调整工作需分为两种情况进行：
一、已成立业主委员会的小区。由业主委员会与物业服务企业联合召集召开业主大会，广泛征求业主意见，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，征询意见调查及调查的意见结果公示时，都要有业委会成员在场，涨费成功公示后于地区县房屋行政主管部门进行备案。
二、未成立业主委员会的小区。由物业公司直接与广大业主进行沟通，如召开座谈会、发放征求意见函（卡），应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将调查的意见结果进行公示，同时在地区县房屋行政主管部门备案。
具体流程
一、在公共宣传栏公示涨费通知(附表一)；
1、没有业委会的小区，物业服务企业要向业主进行涨费的公示通知，内容方面：比如社会经济发展，人员成本的上升及项目每年的财务公示的亏损情况，可以水、电、保安、保洁、工作人员的费用等进行对比加强说服力，同时表明物业管理中的亏损最大的地方在哪？维护成本费、劳动力成本费、物业管理企业的税费和管理开支等等方面，以此说明物业管理工作的困阻。
2、有业主委员会的小区，物业服务企业与业委会沟通后取得对方的支持，可由业委会与物业公司联名进行涨费工作的公示。
3、公示期间不少于15天，公示期后进行涨费调查。
二、涨费通知时，同时进行服务标准及物业费测算的公示，测算内容：
1.物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 2.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 3.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 4.物业管理区域清洁卫生费用； 5.物业管理区域绿化养护费用； 6.物业管理区域秩序维护费用； 7.办公费用；
8.物业管理企业固定资产折旧；
9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 10.经业主同意的其他费用。
三、涨费意见调查可采用发放意见征询函（附表二）
征询意见函必须由房屋产权人签字，或者房屋产权的委托人（授权的委托书）进行签字，确实无法联系房屋产权人可进行电话录音方式进行征询，并留存录音证据；有业委会的项目，意见征询函的署名可以是业委会及物业服务公司；
四、向各位业主做涨费的解释工作：
涨费理由一定要充分，有可信度，一定要做好员工的培训解释工作，积极的与业主沟通，认真协调，以免引起业主不良的后果。对重点业主，要提前沟通，配合我们的宣传工作，做到由简入繁、由易入难进行调查，对于那些对物业工作不支持的业主，要进行不厌其烦做工作，解释工作可包括物业面临的实际困难、亏损原因及管理现状。如果不涨费，那么小区管理品质下降给业主自身带来的风险等问题向业主进行解答。进行征询意见需有时间期限，可按项目的实际情况（户数多少）决定期限，一般时间为20天。进行征询函过程中对征询情况（同意、不同意）进行统计记录，从中进行二次筛选，对不同意的房屋产权人再次走访，直至达到“双三分之二以上”的房屋产权人同意涨费。
五、于征询函期限结束的第二天进行票选结果的统计，过程须录像，以免部分业主不认同涨费的结果，拒缴物业费，亦可将带有签字同意的征询函向询问的业主进行讲述。有业委会的小区，由业委会与物业服务企业联合召开业主大会时，公开票选的结果统计。同样进行录像。
六、票选结束后，无业委会的小区，物业服务企业将征询意见函的结果公示，内容主要是数据表明，多少占地面积、户数同意涨费，涨费成功后何时开始按新收费标准进行收费等；有业委会的小区，由业委会及物业服务企业联名将意见函的结果公示，内容同上，公示时间均不少于15天（附表三）；
七、调整物业费工作完成（进行第六项工作的同时），30日内向在地区县房屋行政主管部门(辖区街道物管科及辖区房管所)完成备案（附表四）。有业主委员会的小区，以业委会及物业服务企业联名向小区所在地区县房屋行政主管部门(辖区街道物管科及辖区房管所)完成备案，无业委会的小区由物业管理公司向小区所在地区县房屋行政主管部门(辖区街道物管科及辖区房管所)进行备案，内容涵盖调查结果的数据统计及何时开始进行新收费标准的执行。
八、软件的调整，应收额变更要填报应收额调整表及年度物业费应收核准表，两张表均有电子版、纸版。
北分客服部 2014年5月5日
