如何办理土地房屋预告登记_如何办理土地抵押登记

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如何办理土地权利预告登记

苗 菁胡卉明

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

预告登记的程序

预告登记的程序可分为预告登记申请、审核、注册登记、核发预告登记证明四个阶段。申请。预告登记的申请人一般为签订土地权利转让协议的转让方和受让方。申请人应当提交的文件资料：土地登记申请书、土地权利转让协议。

权属审核。国土资源行政主管部门接到预告登记申请后，应对预告登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核中应注意：土地登记申请书中的申请双方应与转让协议中的双方一致；土地权利转让协议的合法、有效性。

注册登记与核发预告登记证明。预告登记所登记的不是实际意义上的土地权利，而是目的在于将来发生土地权利变动的请求权，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体步骤为：

依据《土地登记审批表》填写《土地登记簿》。“序号”栏填写本次预告登记在《土地登记簿》上进行注册登记的序号；“日期”栏填写本次预告登记的时间；“登记类型”栏填写“预告登记”；“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏填写预告登记的内容和依据；“经办人”栏由填写本次预告登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次预告登记内容的土地登记人员签字盖章；“印章”栏加盖国土资源行政主管部门印章。最后，依据《土地登记簿》注册登记的内容，填写《预告登记证明》颁发给预告登记申请人。

根据《房屋登记办法》的规定，申请预购商品房预告登记，应提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房预售合同；当事人关于预告登记的约定；其他必要材料。

在《房屋登记办法》中，申请登记是以申请人的权利为中心的，不动产登记机关不可依职权随意登记，只有申请人申请登记，登记机关才可办理登记。法律不可强制登记，是否登记为当事人的权利。当事人登记的权利决定了是否启动登记程序，并且决定了登记机构的活动范围。在登记工作未结束时，申请人有权自由撤回登记申请，如撤回申请，撤回人有违反

法律义务的情形时，登记机构可以加以拒绝。

预告登记应注意的事项

根据《土地登记办法》的规定，预告登记主要有以下特征和要求： 1．土地权利预告登记申请人为签订土地转让协议的转让方和受让方。土地权利预告登记必须由双方当事人共同申请。2．申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间签订了土地权利转让协议，并且双方当事人事先约定要办理预告登记。3．登记机构在收到预告登记申请后，应及时审查，对符合预告登记条件的应当记载在土地登记簿上，并向预告登记申请人颁发预告登记证明。

4．预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。5．预告登记后，登记权利人要想得到自己所预期的物权变动结果，必须在法定或约定的期限内履行自己的义务，正确行使请求权，积极申请土地登记。为此，《土地登记办法》规定：“债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。”这里的“债权消灭”，是指当事人之间的债权债务关系终止的各种情形。

根据《房屋登记办法》的规定，预告登记具有三种效力：1．预告登记的担保效力。根据《物权法》第二十条第一款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。因此房屋预告登记担保效力的侧重点为“登记同意原则”。2．预告登记的顺位效力。房屋预告登记的顺位效力是指，由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。3．预告登记的增强效力。房屋预告登记增强效力是指，预告登记已经明确了被担保人的请求权经过履行后要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为将来才能产生的不动产物权来看待，具有与之相同的效力。

（作者单位：中国土地矿产法律事务中心）