学年论文范本 朱与聪 试论商品房限价政策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“石家庄商品房限价政策”。
试论商品房限价政策
朱于聪金融学院工程0401040303011
4摘要：房价问题作为当前最受关注的民生问题之一，自然是今年两会的热门话题。为了遏制部分城市房价飙升的势头，国务院继国八条、国六条后又推出商品房限价政策。那么什么是商品房限价政策、限价商品房有何特点、出台该政策的背景及意义、实施的效应及实施的难点有哪些，本文将就这些方面对商品房限价政策作出分析和探讨。
关键词：限价政策；商品房；限价商品房
在今年的两会议案中，作为最受关注的民生问题之一------房价无疑会成为热点话题。2005年以来国务院出台了一系列相关调控政策，由于种种原因，房地产调控收效甚微，2007年房价上涨的势头能否得到控制？商品房限价政策事实效应如何？本文通过对限价商品房政策的实施效应、实施难点、合理实施的建议等方面的探讨和研究将有助于更深入了解商品房限价政策，理智的思考商品限价政策对各方主体的影响。
一、限价商品房释义
限价商品房作为一个新的字眼在近两年的房地产媒体上频频出现，在2006的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出：“要优先保证中低价位、中小套型、普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住总供应量70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招投标方式确定开发建设单位。”其中提到有关“限房价”、“限套型”的商品住房，被称作是限价商品房。限价商品房通过锁定房价、拍卖土地的方式，由政府提供优惠的土地出让政策，限制房地产开发商的利润空间，使限价商品房出售价格低于同地段普通商品房平均出售价格，为开发项目做出最高限价，进而满足中低收入群体对住房需求。
限价商品房与普通商品房及经济适用房都属于我国房地产市场的子系统，它们共同组成我国住房供给的合理框架。但是三者在土地取得、售价、产权、性质、管理等方面均有不同，仔细比较我们不难看出其中的差别：
一是概念内涵的不同。普通商品住房商品房是指以出卖为目的而建造的房屋，可以供居住用，也可供商业或其他用途，商品房必须符合以下三个条件：一是商品房必须是新建造的房屋，二是商品房是以出卖为目的而建造的房屋，三是商品房属于一级市场交易的房屋，卖主必须是建造者。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房一般控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右；而限价商品房主要特点和重点是限房价、限地价、限买家。
二是针对对象不同。普通商品房主要满足中高收入者的住房需求，经济适用房主要满足城市中低收入家庭的住房需求，限价商品房主要解决那些买不起普通商品房、自住的、以本地居民为主的购房群体。最低收入标准线以下的居民住廉租房，这些人买不起经济适用房；达到最低收入线且满足各种条件的、有能力购买经济适用房的人群安排购买经济适用房；还有一部分人，虽然市场上小户型供应增加了，可是还是买不起商品房，由政府牺牲一部分利益，限房价、限地价，满足这部分群体。国家根据分类满足不同人群的购房需要。经济适用房和限价商品房二者的最大区别在于对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，面对的是中低收入人群中的不同群体，在申购人群、操作规则等方面均有所不同。
三是各自特点鲜明。普通商品房商品性质明显，售价高低不等；完全产权；销售许可条 1
件---商品房销售许可证等五证；价格由企业自定，浮动空间大； 建设标准由企业自定；规划设计建设由招投标或议标决定；按国家规定实行监理和验收入住；工程质量满足《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；物业管理按国家规定，偏高，服务附加项目多。经济使用房的性质是微利商品房，售价低；不完全产权；销售许可条件-----经济适用住房销售证等五证；划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划；政府限价，浮动空间不大；建设标准如户型、面积、档次等具有政府指导性；按国家规定进行工程监理、验收入住；工程质量要满足《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 物业管理取费同普通商品房相比偏低，只保证基本服务。限价商品房在很大程度上与经济使用房有异曲同工之妙，但限价商品商品房突出表现在：限房价----对出售价格进行限制；限面积----对住房开发单套面积进行限定；限买家----对购买对象进行严格限定，主要针对中低收入群体中的购买不起经济适用房的部分。
二、商品房限价政策出台背景及意义分析
(一)商品房限价政策出台的背景
1.理论依据
在市场经济条件下，国家宏观调控与市场调节是进行资源配置的两种手段.在市场经济条件下,对资源的配置应当建立在市场调节的基础上,而当市场调节无能为力或调节得不完善时,就需要由政府进行必要的宏观调控,来弥补市场调节的不足。
房地产业作为我国的支柱产业之一，其健康发展将直接影响我国的国民经济稳定和发展。从1998年我国住房改革以来，我国的房地产业进入一个加速发展时期，住房商品化程度和市场化程度越来越高。特别是东南亚金融危机后，我国政府为摆脱经济困局，取消福利分房制度，实施住房商品化改革，从而扩大内需。国家鼓励百姓按揭贷款买房，这一住房消费模式变化直接导致的后果是，百姓潜在的住房需求在短期内变为现实需求，而且被急剧放大数倍。巨大的住房需求使社会资金争先恐后投向房地产，而且银行也把房地产开发商视为优质放贷资源急剧放贷。这样的结果是，房价在短期内供不应求及投机购房助推下持续上涨，严重超出了百姓购买水平，房地产开发投资急剧膨胀，同时房地产市场秩序和供给结构存在不合理现象，这不是仅仅靠市场自身调节可以得到解决的，特别是为了解决城市中中低收入群体的住房问题，政府的调控政策和干预是非常必要的。限价商品房的推出正是国家宏观调控的表现。
2.商品房限价政策出台的现实需要
商品房限价政策出台的直接动因是为了遏制房价不断上涨的趋势。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。新建商品住房销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.7%，涨幅比上月高0.4个百分点；高档商品住房销售价格上涨6.8%，涨幅比上月高0.2个百分点，普通商品住房销售价格上涨6.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。从以上数据不难看出虽然国家自2003年以来出台了不少房地产宏观调控政策，但房价上涨的趋势并未的到遏制，因此政府出台商品房限价政策矛头直指房价上涨。
商品房限价政策出台的直接目的是解决城市中部分中低收入群体的住房需求问题。相关数据显示，我国至少70%的居民没有购买新商品房的能力。房价的过快上涨将导致更多的人买不起房，很容易成为影响社会稳定的一大隐患。某门户网站最新一项有15014人参与的调查显示，有91.1%的人，其购房方式是按揭贷款。其中，54.1%的人月供占其收入的20%-50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，按照国际通行的看法，月
收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。虽然以上网站的调查数据不一定精确，但我们仍能看出住房问题的解决是城市中低收入群体的迫切需要，这将直接关系我国社会的稳定和和谐。
商品房限价政策的出台是落实以前一系列调控政策的有力配合和需要，同时是规范我国房地产市场秩序、合理调整住房供给结构、充分发挥我国房地产业对国民经济增长拉动作用的必要举措。近年来，各有关部门认真贯彻落实国务院调控房地产市场的政策措施，商品住房价格涨幅总体趋缓，住房供应结构有所改善，投机性投资性购房需求初步抑制。同时，部分大城市房屋价格上涨仍然过快，中小户型普通商品住房供应仍然不足，调控机制还不完善，商品房限价政策的出台就是政府部门采取有效措施，认真加以解决的表现。
(二)理论及现实意义分析
从宏观层面来看，限价房是社会福利房屋性质的一种，它可以解决一部分买不起商品房又不够享受福利房的夹生层的住房问题，有效缓解市场的供需压力，也使多元化需求得到正视，这也是和我们提倡打造和谐社会相符合的。
再看微观层面，限价商品房的做法可以有效地稳定房地产市场。限价商品房的推出在很大程度上满足了无房户的住房需求，这就有效的遏制了住房投机和炒房行为、规范开发商的行为，从而规范了我国房地产市场秩序促进我国房地产市场的稳定。
总之，商品房限价政策的出台是国家宏观调控的表现，是对市场调节的必要补充，二者的结合将在最大程度上优化我国房地产资源，增加有效供给，抑制过旺需求，调整供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格；可缓解中低收入人群的购房需求；可挤掉房价泡沫，调节、规范开发商的经营垄断行为；可进一步推进、完善具有我国房地产市场本质特征的房地产市场体制机制的构建。
三、商品房限价政策的实施效应考察
（一）实施商品房限价政策可能的积极影响和结果
1.对抑制房价上涨的积极作用
首先，商品价格由市场供给和市场需求决定，需求大于供给价格上涨；需求小于供给价格下降。商品房限价政策的出台，通过限定销售条件、限定套型面积、建设标准、供应对象等条件以政府指导的方式向房地产市场推出一定规模的商品住房，这在一定程度上扩大了市场的供给，虽然住房需求缺乏弹性，但这一政策的出台仍然在一定程度上稳定了房地产市场价格。
其次，限价房的开发过程中，政府通过公开竞争地价、公开拍卖的形式并适当让利来选择开发单位，这就降低了土地取得的成本；同时在销售过程中对购买对象及价格进行严格的监督和管理，这就有效遏制了开发商私自定价，进而有效遏制了房价的飞速上涨局面。青岛和大连两地的限价商品房推出的巨大成功就是最好的例子。
2.对房地产市场的积极作用
商品房限价政策对房地产市场的作用主要表现在两方面：保持房地产市场的稳定，详细说是通过限价商品房的供应增加中低价位商品房供应，调节商品房供应结构，缓解住房供需矛盾，完善住房保障体系，促进房地产市场的健康发展；有效打击和遏制房地产市场中的投机和炒房现象，进而达到规范市场秩序的目的。限价商品房的开发自始至终都有政府的监督和干预，这就有效限制了从土地取得到开发商选择、房屋建设、出售等一系列过程中的暗箱操作和违规操作，有效促进我国房地产市场的健康发展。
3.对消费者的积极影响
限价商品房推出的初衷就是解决城市中部分中低收入群体的住房需求问题，这其中的中低收入群体主要是指那些没经济能力买普通商品房，又没资格买经适用房的中间群体。商
品房限价政策的出台，通过对购买者严格的资格审查确定购买对象，将开发的限价商品房定向销售给这部分人，这就对我国的住房保障体系进行了有效的补充，有效缓解了我国城市中住房需求巨大的矛盾。
4.对开发企业的积极影响
商品房限价政策的推出，从短期看对房地产开发企业来说挤压了大量的利润空间，减少了房地产开发商的开发利润；但从长远利益来看，限价政策要求最大限度的限制房价，在保证房屋质量的同时减少开发成本，这无疑对开发企业提出了更高的要求，只有那些综合实力强大的开发企业才能在竞争中取胜，这有利于开发企业提高自身的综合素质和能力，让自己在竞争中不断成长壮大，从而在未来的行业竞争中处于不败之地。
5.对我国政府和社会可能的积极影响
商品房限价政策的出台，很大程度上是政府主导的调控行为，其实际效果和可操作性在很大程度上考验着政府的管理水平。特别是监控管理水平直接影响着政策实施的有效性和最初目的的达成，这就要求政府在政策实施过程中不断的提升自己的管理水平和执政水平，根据市场和现实的变化来合理恰当的应对和处理，保证限价商品房的最终受惠着是关大中低收入群体，策的有效实施必然伴随着政府执政水平和管理水平的提高。随着限价政策的有效实施，我国的住房保障体系不断完善，市场供需矛盾的缓和必将有利于全社会的和谐和稳定。
(二)可能的负面效应
当然，限价商品房政策的出台不可能百利而无一害，在政策的实施过程中我们要防止以下负面效应的出现：
1.政府宏观调控成为资源配制的主导
我国实行改革开放已经多年，市场经济正在沿着正常的轨道迅速发展。在市场经济的大背景下，我国市场资源配制应该以市场自身调节为主，政府宏观调控为辅。在目前我国经济制度不完善的情况下，政府的调空是必要的，但要确保这只是短期的、不是常态的，如果在限价政策的执行中，过度的依靠政府的行政手段和行政指令必将不利于我国住房商品市场化，更不利于我国市场经济的发展。
2.住房二级市场价格失控
仔细分析商品房限价政策，我们不难发现限地价、限房价、限套型等限价政策只对新建商品房作出了限定，并没对二手市场作限定，因此我们不能保证有些中低收入群体买了限价房后转手高价出卖限价房，特别是由于销售对象的界定过程中出现疏忽，限价房的购买者不是真正的中低收入住房需求者，这种转手出售的几率就很大了，这无疑会冲击影响二级市场的价格。
3.限价房质量等自身问题很难保证
限价房通过各种条件来限价，这直接将压力转让给开发企业，如果开发商为了保证本企业的开发利润，因此限价房本身的质量问题、户型、环境、偷工减料现象就有可能发生，这将会是限价政策的预期目的大打折扣。
4.确保公平、甄别真正的需求者
商品房限价政策出台的主要目的是解决城市中中低收入群体的住房需求问题，但政策中并未对购买者的资格作出明确的界定。什么收入水平算是中低收入群体，如果政策不对此作出详细的规定，在政策的执行过程中难免会出现不公平现象、受惠者错位等现象。如果不对购买者仔细甄别，政策的初衷与现实的结果将大相径庭。
四、实施商品房限价政策的难点分析
商品房限价政策作为一个新政策的推出，其实施过程中阻力和难点在所难免，主要包括以下几方面：
(一)政策本身导致的难点及原因
仔细分析政策我们发现：
限价标准的制定有难度：定高了，成交价格高，无法起到积极作用；但定得过低，同样也会带来问题，开发商很可能为了竞低价又要保证利润而在楼盘品质上做文章。如何制定合理的购买标准，切实实现中低收入群体住房保障的政策初衷——这是目前业内外一致关心的焦点，但同时也是政策落实的难点。由于此前经济适用房暴露出的购买资格审核不严问题，我们对限价商品房政策的现实操作性的担忧是必要的。销售形式难界定，由于限价房属于商品房，其销售形式理应与一般商品房一样，由开发商组织销售。但限价房价格低于区域楼盘平均价格水平，若监控不严，开发商很可能会通过“倒手”或内部销售的方法，以更高价位售出，获取更多利润。
以上这些实施过程中的难点主要源于政策本身,政策中只规定“限面积、限房价、限买家”，但并没有对这些方面做具体的规定，这就导致在实施过程中没有规则可依进而加大了操作过程的认为因素和主观因素。
(二)政府管理中的难点及原因
1.政府利益分配难以均沽
商品房限价政策的实施要求国家政府、地方政府、消费者三者利益的协调,这在政策的执行过程中会有一定的难度。其原因在于政府出台商品房限价政策，并且要使其实现既定目标这就必然要求政府在挤压开发商利润的同时通过适当降低土地出让金向开发商让利来吸引开发商，这势必会减少政府财政收入；另外，很多地方政府都把房地产作为拉动当地经济发展的动力，地方政府行政现实的复杂性也使得国家政府、地方政府、消费者三者之间的利益很难协调。
2.政府管理上的困难
作为调控政策的限价政策的推出,由于涉及的主体多,过程长所以管理的困难不言而喻.因为购房者资格门槛的设立和执行需要大量调查和甄别，否则投机现象不可避免；同时限价商品房供给数量与中低收入群体购房者基数有太大的差距，由此导致利益分配困难。此外，是否设立购房者户籍门槛也是政府需要慎重考虑，设立的话可能会有户籍歧视之嫌，不设立的话，政策的既定目标可能永远达不到;更重要的原因是,我国目前政府的执政水平虽有很大的提高,但不可否认还有很多不足,如管理方法等这是导致政策实施困难的现实。
(三)市场各主体导致的实施困难
首先是来自市场经济市场的挑战,由于我国实行的是市场经济，房地产作为一般商品虽然有特殊性，但仍然应以市场配置资源为主。如果长期行政限价将是对市场无形的手自我调节作用的否定，这不利于我国住房商品化推进，更不利于建立完善的住房保障体系。
其次是来自开发商方面的压力,毋庸置疑，近年我国的房地产开发企业的利润虽然受到国家宏观调控政策的影响，但利润空间大家心知肚明。现在国家突然来个限价政策，这就意味着要硬性的再次挤压开发商的利润，这是多数开发企业不愿接受的特别是中小企业，即使开发商参与进来他们也可能降低住房的质量来获取尽可能多的利润；因此面对国家的限价政策，开发商多很谨慎，兴趣不是很高，但政策的实施必须要开发商的配合，来自开发商的压力会对政策的实施带来很大的压力。
此外是来自消费者的压力, 来自消费者对政策的消极态度很有可能是政策实施的重大阻力。因为虽然政策受惠者是消费者，但消费者对政策的期望与现实有很大的差距,政府提供的限价房只是市场中很少的部分，也不可能成为市场的主导，因此不可能满足所有需求者的要求；并且北京调查显示九成以上消费者不是很了解商品房限价政策，也很怀疑政策的实效性。
五、有效实施商品房限价政策的建议
综合分析商品房限价政策实施的难点和有可能的负面影响，我们可以提供如下建议：
(一)尽快制定出配套的相关细则，诸如供地数量、开发规模、供应结构、限价程度，减少政策执行过程中的阻力和纠纷。
（二）鼓励和吸引房地产开发商参加到限价商品房的投资和建设中来，是此项政策能否取得效果的前提。由于房地产市场本身的特点，在供不应求的卖方市场中，开发商拥有自主定价权，能够获取超额利润。而限价商品房采取政府限价，势必限制了投资的利润。这就需要在相关土地出让、信贷审批等方面的给予优惠政策配套，吸引开发商参与到限价商品房的建设，保障开发商在投资建设限价商品房项目中获得稳定的收益，防止出现“政策虽好，无人响应”的局面。
（三）政府要提高执政能力，特别是管理智慧和合理利益分配方面的能力。这就需要政府严格关注房地产市场状况的变化，对房地产市场供给和需求结构具有非常清晰的认识和把握。
（四）确保限价商品房的质量问题，最好在配套的政策中加以限定。追求高额利润是开发商的天性，在强制性的行政限价面前，在想方设法增加利润时，开发商很有可能在成本和材料上“动脑筋”，在执行限价商品房政策过程中，就需要政府实行严格的质量管理和质量监督职能，保证限价住房质量。
（五）要避免限价商品房政策实施过程中腐败的滋生。限价商品房就像经济适用房一样会成为炙手可热的“紧缺资源”，从土地价格优惠、税费减免、房价限定、购房者资格界定以及销售等各个环节，由于政府的介入，就必然会产生行政权力的“寻租空间”。这种“寻租空间”显然容易为暗箱操作提供便利。
总之,一个新政策的出台阻力和难点在所难免,我们要做的就是在执行前考虑周全,在执行过程中保证执行力度并作出必要的调整从而最大限度的发挥政策的效用，为建立健全我国的住房保障体系服务。
参考文献
1.吕萍.房地产开发与经营.中国人民大学出版社，2002
2.谢经荣.房地产经济学.中国人民大学出版社，2003
3.证券时报.2007.3.3
4.南方周末.2005年11月10日
5.搜房网6.焦点房地产网7.中国房地产信息网.http:///
