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中国南通工业博览城百问
【开发商篇】
1、投资公司是哪家？
香港五洲国际集团投资有限公司、南通好一家置业有限公司、上海意邦置业有限公司、三家实力开发商共同开发
香港五洲国际集团创立于1997年，并于2004年在江苏无锡市设立大陆总部，2013年6月13号在香港成功上市，是一家以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营以及金融业务为补充的企业集团，从商业步行街、社区底商，到大型专业市场与MALL型商业街，再到城市综合体，已成功在无锡、北京、上海、杭州、青岛、合肥等开发和运营面积超过1500万平方米，先后荣获“2008年中国专业市场最佳运营商”和“2009年中国最具竞争力商业地产开发运营商”等殊荣。五洲国际集团在十多年的商业地产开发运营中，积累了深厚而广阔的社会资源，因注重自身品牌美誉度的建设，受到社会各界的高度赞誉，目前集团拥有5000多零售合作商家，3万多市场商家资源，为大理五洲国际商贸城的成功铺垫坚实的基础。
五洲国际集团历经十余载实践，凭借专业化开发模式、国际化运营水准、现代化经营理念，已进驻北京、上海、杭州、无锡、青岛、郑州、合肥、深圳、盐城、淮安、南通、大理等城市，开发和运营了10多个商业项目，总面积超过1500万平方米，已开发或运营项目均已形成浓厚的商业氛围，健康发展，商业价值不断飙升，并取得了经营的巨大成功，而且每一个项目都是一座城市、一个行业的典范和标杆。
“好一家”是经国家工商总局注册的企业商标，目前在南通设有“南通好一家置业有限公司”、“南通好一家家居有限公司”、“南通好一家投资 1
管理有限公司”；在青岛设有“青岛高科技工业园装饰城有限公司”、“青岛蓝城家居有限公司”，在上海设有“好一家（上海）投资发展有限公司”。
南通好一家置业是集房地产开发、物业管理、实业投资、家具建材等销售、餐饮企业管理于一体的综合性企业。荣获南通市“房地产诚信企业”，好一家品牌号召力独领风骚，独有品牌占整个市场半壁江山，累计服务50万户家庭。
南通意邦投资有限公司，由上海意邦置业有限公司、美吉特投资集团有限公司、江苏立志投资发展有限公司、江苏洲盛投资发展有限公司和南通中洋投资有限公司共同出资组成。南通意邦投资有限公司以房地产综合开发为主，兼营市场营销策划、实业投资等业务的房地产开发企业。公司目前拥有二十多位具有丰富房地产开发经验和高素质的专业人才，是南通市新兴的房地产开发、实业投资的民营企业之一。
2、中国南通工业博览城的建筑设计公司是哪家？曾设计过哪些项目？
答：上海方大建筑设计事务所，为中粮置地，绿地集团，中粮集团，中南集团设计过诸多项目
3、施工单位是哪家？曾建过哪些项目？质量如何？获过哪些奖项？ 答：苏通建设集团有限公司
苏通科技产业园二期三标段 市优质结构工程 海尚家园（住宅）市优质结构工程
南通弘祥建设工程有限公司 三三公寓 市优质结构工程
观音山工业园区标准厂房 市优质结构工程
友联数码科技 市优质结构工程
4、监理是哪家公司？背景如何？曾监理的工程项目有哪些？
答：南通城市建设监理咨询有限公司，曾监理过：万通城，海门国际车城，南通第六人民医院等政府及小区工程，所监理项目多次获得“优质工程”及“紫琅杯优质工程”等称号。
【区位环境篇】
1、项目所在城市（片区）的概况
南通位于中国江苏省东南部，南临长江，东濒黄海，与上海、苏州隔江相望，全市总面积8001平方公里，下辖如皋、启东、海门三个县级市，海安、如东两个县，通州、崇川、港闸三个区和南通经济技术开发区，素有“江海门户”之称，是长三角地区“上海一小时经济圈”内最具发展活力及潜力的城市之一。
2011年，南通市的地区生产总值达4100亿元人民币，比2010年增长12%，总量位居江苏省第4位。城镇居民人均可支配收入为25100元人民币，较2010年增长了15%。
港口 南通港口是上海港的组合港，主要包括南通港、洋口港、如皋港、吕四港等主要港口。洋口港凭借深水港资源优势，正逐步发展成为具有国际水准的现代石化基地；如皋港是国家一类开发口岸，拥有两条国家级长江主航道，规划中的沪通城际公铁两用大桥依港而建；吕四港深水岸线达30多公里，是江苏沿海不可多得的天然深水良港，现为国家临时一类开发口岸。
公路
南通境内有南京—启东、盐城—南通、无锡—南通、南通—苏州、南通—上海多条高速公路通达长三角地区的主要城市；南通境内160公里的疏港高等级公路和180公路的临海公路连接沿海港区和各工业园区。
空运
距离市区20公里的南通兴东机场现已开通北京、深圳、广东、武汉、厦门、成都、重庆、长沙、沈阳、昆明、南昌等国内航线，并可以起降波音747机型，南通机场已被国家民航总局确定为上海国际空港枢纽的骨干支线机场及货运基地。
铁路 即将开工建设的沪通铁路将使南通到上海、苏州、无锡、嘉兴、等城市的时间进一步缩短；正在施工改造的宁启工程将大幅缩短南通至全国各大城市的时间；建设中的海洋铁路将充分发挥连接沿海港口和铁路网络的优势。
2、中国南通工业博览城的位置在哪？
答： 中国南通工业博览城城位于通富路与通沪大道交汇处。
3、项目一期位置？
答：项目北靠通沪大道、南邻政府规划道路，西接通富路，东为兴富路。
【建筑规划与设计篇】
1、项目的总占地面积（亩）、总建筑面积多少、总投资金额多少? 答：项目占地15万平米约225亩，总建筑面积约26万平米，其中地下建筑面积约4.4万平米，其中商业约10万平米，办公约5.6万平米，展馆约6万平方，物业用房面积1038平米；项目总建筑面积80万方，总投资50亿元人民币。
2、中国南通工业博览城是做什么的？
答：中国南通工业博览城将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造国际化新型物流商贸中心，集“产品交易中心、国际展览中心、商贸洽谈中心、仓储物流中心、外贸服务中心、电子商务中心、品牌推广中心、中央商务中心”8大功能于一体的新一代商贸中心，必将成为南通市乃至长三角的标志性商业集群基地。产品交易中心：汇聚全球各类商品，为生产企业提供产品展示及配套服务的“一 站 式”采购交易中心。
国际展览中心：提供更为强大的国际交易渠道，成为永不落幕的国际工业品交易博览会。
商贸洽谈中心：为客户提供商务洽谈，办公中心。
仓储物流中心：构建了现代化的物流仓储配送系统，为商户货物定制专门的存空 间，组建物流平台，与知名物流公司合作，提供全方位物流配送服务。电子商务中心：构建功能强大的电子交易商务系统，客户无需硬件投资，就可受 便捷的服务，商户线上与线下贸易相结合，与全球客户做生意。
品牌推广中心：与行业协会、专业媒体等强强联手，利用多方资源，进行市场品牌推广，及时发布市场最新动态及行业信息，构筑实效传播平台。
外贸服务中心：汇聚海内外行业协会的分支机构，共同联手搭建外贸服务中心，提供国际商贸信息和涉外商贸服务，为商户实现跨国贸易提供强力保障。
中央商务区中心：位居大理未来城市中心，高端写字楼、大型会议中心、星级酒店等样样俱全，为商家及客商提供了全方位的办公、客房、商务休闲等服务
3、分几期开发？
答：二期开发
4、一期交易区建筑面积多少？铺面多少间？
答：中国南通工业博览城一期总面积约26万平米，5.项目车位是地上还是地下？
答：交易区车位在地面635个，展厅有部分停车位在地下1002个
【工程篇】
1、一期交易区何时开工、交房？
答： 交易区具体时间节点如下：
开工时间：2012年10月28日，交房：2014年5月1号
2、建筑属哪种结构类型？
答：主体建筑结构为：框架剪力墙结构，可自由打通，可根据您的需求购买
3、得房率率是多少？
答：一层95%左右，二层70%左右
4、各楼高度有多少？
答：◆交易区两层楼高的商铺，楼层高度分别为；一楼层高为5.5米、二楼层高4.7米；
◆43栋、44栋、45栋、46栋楼高5层（一层5.5米、二层4.5米；三至五层4.6米）◆1栋、2栋楼高21层，7栋、8栋楼高17层（1层5.5米，二层以上4.7米）；
5、一期交易区进深、面宽多少？柱间距？
答：两层高的商铺：
一层进深8.4米，开间3.6米，柱间距7.2米；
二层进深7.2米、5.3米，开间3.6米，柱间距7.2米。
43栋、44栋、45栋、46栋一层开间（3.6米）进深（8.4米、10.75米）柱间距（7.2米）
6、建筑外立面的特点及颜色？
答：米黄色（实际根据政府批复为准）
7、土地使用年限
答：土地为商业用地性质，土地使用年限为40年
8、供电、供水方式？如何收费？
答：统一安装市政供水、供电。每家商户以插卡充值式收费。
9、上下水管各用哪种材料？
答：室内给水，热水用PP-R管，其余采用塑钢复合管。
10、内、外墙厚度及材料？
答： 外墙、楼梯间均为190mm厚，材料砼（tong）多空砖，内墙为120厚。
11、是否有垃圾房，位置在什么地方？
答：有，位置就在交易区附近
12、电表的容量？强弱电系统配置情况？是否有380V工业电压？
答：一户一表，电表容量40安培，最大用电量5到6千瓦。强弱电配置完善。每栋楼都预留380伏工业电压接口，经营面积三间铺面以上的客户可根据经营需求向物业申请开通380伏工业电
13、房屋保修部分及年限？
答：执行国家相关规定。
14、房屋设备及装修的保修年限？
答：屋面、卫生间防水，房间和外墙防渗为5年。
15、交易区共有几个出入口？各层通道都有多宽？
答：答：4个出入口，主通道宽度在16米左右（车道10米），次干道9.0米（车道6米）。二层通道宽度在2.3米左右。栋与栋之间由开放式通道连接。
16、主力铺位面积？
答：主力铺位面积约33㎡/，部分有铺位不同，铺与铺之间采用可拆墙隔断，经营面积可自由组合。
17、一期消防设施如何安排？
答：消防设施齐全。消防到户
18、交易区首层排水系统如何？是否会有积水问题？
答：有市政排水系统，不可能积水的 19.一期最北边一排楼到通沪大道距离？
答：50米左右
20.2楼连廊宽度？ 2楼走道宽度？
答：连廊：3米 走道：2.3米
21.一期多少部自动扶梯？ 多少部外部楼梯？
答：一期8部自动扶梯 25部外部楼梯 22.一期容积率？绿化率？建筑密度？
答： 容积率：1.42 绿化率：25% 建筑密度：25% 23.几个地下室通道？
答：3个
29.一期有多少间商铺？
答： 一楼：1365间 二楼：1338间
销售/招商政策篇】
1、你们项目是卖的还是租的？
答：我们项目是由政府土地部门招拍挂，拍卖购得的商业用地，拥有独立产权可租可售
2、你们项目是销售模式的？
答：市场所有商铺均需交给运营管理公司统一经营管理，10年委托经营，稳定收益。整体采用3+7模式，前三年7%，8%，9%固定收益直接从总价款扣除，后七年缴纳10%租金作为市场公共发展基金。针对二楼投资户，四到十年采用每年有不低于5%的保底回报，市场实际租金不足5%的，由运营公司给予投资户5%的回报，市场实际租金超过5%的，超出部分按照1:9的比例分成，投资客户90%，运营公司收取10%作为市场公共发展基金。
3、你们项目交易区的售价是多少？
答：一楼折后均价：折后17000 二楼折后均价：折后78004、你们项目是如何租赁的？
答：按业态分区租赁，合同三年一签。
5、租赁期由何时开始计起？
答：商铺租赁期从开业之日开始计算，仓库租赁期从实际交付日期起算。
6、交易区推广费是多少？
答：一楼每平方均推广费：60元/平方/月 二楼每平方推广费：30元/平方米/月
7、租赁押金（质量保证金）是多少？
答：2000元/间
8、押金怎么收？何时能退还？
答：签定租赁合同时交清，合同期满以后，押金以现金无息的方式，一年内返还（如果一年内没有客户投诉）。
9、租赁期限多长？
答：三年
10、整体划分及一期交易区业态规划？
答：五金机电
11、有何招商优惠政策？
答： 没有
12、第四年开始租金如何返还，租金如何计算？
答：参考《委托经营管理协议》
12.投资户在三年后能否取回铺面自己出租？
答：不能
【经营管理篇】
1、经营管理公司是哪家？
答：南通工业博览城商业运营管理有限公司
2、经营管理服务都包括哪些项目？
答：详细内容可在签约时查阅《经营管理协议》。
3、物业管理收费价格？
答：根据市场的硬接件设施、环境及相关物价部门来定价
4、物业管理费何时交起？
答：在同一运营管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的运营管理费。
5、物业管理费是按何种面积收取？
答：按照建筑面积收取。
6、客户经营管理费按多长时间收取？
答：每年交费一次，提前一个月预交。
7、外立面及屋顶使用如何管理？
答：由运营管理公司统一管理。
8、项目经营保障有哪些？
旺市策略1：
《中国南通工业博览城采购商情》发行10万采购商
市场开业后，《中国南通工业博览城采购商情》发行将定期发行，刊登工业博览城所有商户的产品信息、价格信息等，每年1000万专项资金专做采购商情。邮寄给全国工业企业、周边批发商及全国各地采购商，为经营户带来更大的商机。 旺市策略2：
3亿推广基金投入 全力做旺市场
斥3亿巨资作为市场的推广基金，面向滇西市场进行全方位的整合营销，户外广告，报纸广告，电视广告，商情广告，车体广告，网络推广全方位多系统铺开推广。 旺市策略3：
展会大市场 永不落幕的展览交易会
每年将在市场举办10多个大小展会，通过展会提升市场的知名度及影响力。为商家带来滚滚财源，生意不用愁。 旺市策略4：
南通工业博览城物流车队 货物统一配送
成立南通工业博览城物流车队，送货到周边乡镇及城市，引进国际及国内物流公司，货物轻畅达全国、全球。 旺市策略5：
中国南通工业博览城担保贷款 商户融资无忧
五洲国际集团、好一家置业有限公司、意邦置业有限公司为支持经营户做强做大，成立专门的贷款担保公司，给进驻的经营户提供贷款担保服务，满足经营户流动资金的需求，解决经营户贷款难问题，助推商家发展壮大。 旺市策略6：
阿里巴巴网 租或购一商铺送一网上商铺
打造功能强大的专业电子商务平台，实现实时网上交易，联通全球客户资源，扩展全球生意机会。商家可通过实体店与网上虚拟店进行线上线下互动，联通全国的专业市场，形成资源共享、利益互动，从而获得更广的采购群体，更多的客户资源。 旺市策略7：
采购商进驻 打通上下游产业链
吸引生产企业、采购企业直接进驻，市场内直接采购工业品。旺市策略8：
经营公司负责到底 打造百年市场 永续生意
中国南通工业博览城由市场自己的市场经营公司负责全程运营管理，负责到底。实
行专业的统一管理、统一推广、统一服务，给客户提供一站式采购导购服务，以良好的质量和服务保证，吸引采购商，打造百年市场品牌！
9、租赁期间是否可转让所租铺位？ 答：参照委托经营管理协议。
10、租约期满后如何处理？
答：租约到期前两个月客户提前向运营管理公司提出申请，原租赁商家在同等条件下有优先续租权。
11、租金是否会有变化？
答：租期内按照租赁合同规定不变，租赁期满后如需续租，租金由当时市场情况决定
12、有无进场装修保证金？如有为多少？什么时候退还？
答： 有，具体以经营管理公司标准为准
13、是否有仓库？在哪里？租金价格？
答：周边新开工业园区有7万平米左右空余厂房出租给我们做仓储；规划在项目南边修建3万平米仓储；政府修建10万平米仓储，租赁给我们项目。同时我们项目与大地物流签订了长期战略合作协议。
14、正式确租前，能否先看看你们的合同文本？
答：可以在现场提供，但是不能带离现场。
15、工商费用及税务费用是否有相应减免？
答:待定
16、店招是否统一制作？
答：为了保证市场的形象统一性，店招由运营管理公司统一制作（收费）。如果客户想自己制作，必须按照市场统一形象制作如高度、厚度等，详情可在进场装修前与运营管理公司咨询协商。
17、开业时间是否统一要求？营业时间是否统一？
答：开业时间统一。我们市场属于开放式市场，商家根据自己营业需要和进货需要等，决 11
定自己的营业时间，也就是说24小时都可以营业。
18、能否合作联营？
答：不采用联营方式。
【手续、费用篇】
1、你们项目可以贷款吗？贷款银行是哪家？
答：咱们是100%产权的商铺，当然可以贷款。有多家银行的商业贷款，客户可以根据自己的需求选择，也可以根据置业顾问推荐选择。首付50%，贷款50%，利率按照央行商业贷款利率计算。
2、是否可以办理公积金购房？
答：不可以，公积金贷款只能用于住宅类产品的贷款，也不属于这个范畴。
3、办理银行贷款需提供哪些文件？时间是多久？
答：身份证、结婚证、户口本等等手续，相关手续可以在签约前与置业顾问或者银行相关人员咨询（根据客户情况不同提供材料也不尽相同）。贷款必须在签订合同当天办理。
4、交房时须交纳哪些税费？分别在何时交纳？是多少？
答：签约时应交纳：印花税：成交总价的0.05%（根据当地政府规定为主）交房时应交纳：交纳契税：成交总价的3%公共维修基金：60元/平方米
5、外地人与南通人购房有哪些不同？
答：商业购房无差别
6、五证是指哪五证？两书是什么？齐全吗？
答：五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》《商品房销售许可证》，两书：《使用说明书》、《质量保证书》。项目开盘时，所有证件会齐全。
7、土地使用年限？土地使用年限到期后如何办理？
答：40年。根据国家出据相关规定办理，但是现在国家没有明确的产权到期规定。
8、签订合同时可否增加补充条款？
答：国家统一格式文本，不做增补变更
9、认购所需提供的证件？
答：投资：身份证原件
自营：营业执照或者副本复印件、身份证原件
10、如何办理产权相关手续？办理期限有多长？
答：交付后准备好购房合同及缴纳好相关费用（如契税，公共维修基金，印花税等）后，由开发商统一办理，180天之内可以拿到房产证。
【疑难问题解答】
1.妇儿乐城建成这样，怎么能够保证你们项目能做起来？
1.妇儿乐城其实他们销售情况非常的好，你就可以看出南通市场客户对本区域商业地产的信心，我们项目周边是未来南通市政府主力打招的通沪新城核心区域。
2.妇儿乐城业态定位有问题，妇女儿童用品很多在超市、童梦圆都能购买到，所有他们后期招商运营很难。我们业态是机电五金，老城区的南方市场、方天市场、中原市场都面临拆迁问题，我们项目建成后将打招南通最大的五金机电市场，不存在后期运营问题，3.未来是电子商务时代，我们常用很多物品将会被网络取代，相信您和您家人也在网上购买过物品。但是我们五金机电是技术型产业，绝对不会被取代，而其我们打造的第六代专业市场，迎合未来的发展趋势。
2.大多数南通人客户觉得本项目地理位置偏，如何回答？
1：关于我们项目位置而言，很多客户都会有这样的问题，当然，和目前南通的一些市场相比较是离市中心较远，但从专业市场的发展来看，您也知道，像一般城市的专业市场都是建设在城乡交汇处，而市中心的一些老旧市场都面临着拆迁，这个我相信您也会有所耳闻。
2：从我们项目本身的位置而言，也不是偏啊，我们距离城南新区才2公里，距离市政府3公里，而且项目紧邻高架及高速路口，交通十分便捷。并拥有较强的辐射能力。同时我们那个区块本身就是市政府打造的产品交易集中区，周边也将建设相关的配套，也就说未来南通的专业市场集群就是我们那边，消费只是一个习惯，未来买五金建材都到那边，您还会说远吗？
3：其实您现在觉得偏是因为周边还没有起来，就如中南世纪城相伴，2005年的时候那边不也不好卖吗？价格4000多都没人要，现在涨到15000元/㎡，还有人说中南世纪城远吗？无论是作为投资或者自营都是要讲眼观的，您说是不是？
4：从开发商角度来看，每个项目的选址开发商都是要经过很多调研，才确定拿下的，我们是由三大开发商联合开发的，如果我们没有看到这块土地的市场前景，会花如此大的代价开发这个项目吗？所以，您还有什么可以担心的呢？
3.南通市场小，客户来源少，80万方的体量会有市场吗？小商品市场做得成功的有义乌小商品城，五金市场则有九星市场，我们如何做？
1)、目前南通的市场小，导致了客户外流，但是从南通本身情况类看，重工业为主，如皋、启东这些都是港口城市，船舶制造业出名，像启东又是电动工具较出名的地方，这些都是五金的消费群体，也是支撑本项目存在和发展的产业基础。2）、市场存在的目的，项目打造的立足点：在南通发展的同时辐射周边城市。目前政府在规划的苏通、锡通工业园就是很好的例子。苏州、无锡的市场已经趋于饱和，竞争也比较激烈，营业额已经下降，急需重新选择地区发展。在这种情况下，南通处于长三角的中心地段，距离上海也比较近，辐射的范围广，正是很好发展的地方，为了顺应发展的需求，所以选在南通打造这个项目。在发展中的一些城市相比，无论是地理还是交通，南通都是最有优势的城市。3）、市场打造完，对周边的打击力如何：可以向客户咨询：整个苏中地区，80万方的专业市场有几个？我们的项目一期打造以五金机电为主，诸多品牌商家的入驻和洽谈，无锡很多商家来南通的意愿，这些已经是市场成功的一部分。我们的目的是形成市场惯性，像买衣服到常熟，买五金就到咱们南通！
3.温州人炒房很厉害，会不会导致项目价格上涨？
1）、可以询问客户：那你想不想温州人过来炒房？给客户施加点压力。同时，如果温州人过来炒房，也说明了本市场的发展潜力，客户不会到没有发展前景的市场炒房。2）、五洲一贯以来的销售模式：摇号，禁止直系亲属等规定，也是有效避免这一情况发生的措施之一。
3）一直以来，低价开盘来吸引人气，占据专业市场销售份额，这都是一贯的销售方式，并且每个项目的价格制定都是很多专业人士经过长时间考察后决定的，绝对符合市场情况，也是绝大多数人能够承担的起的。但是具体的价格还是要到开盘当天才能知道。
4.像红星美凯龙那样的大市场在南通做了两年都没有做好起来，我们的项目如何发展？
1）、目前为止，红星美凯龙买地都是买在地理位置很偏的地方，但是经营到现在，有经济效益不好的，但绝对没有倒闭的情况。这就是红星美凯龙眼光独到之处。与肯德基一些商家相比，这就是各个商家的战略不同，等到一个个市场均成熟了，地皮价格也就上涨了，也已经抢不到了。红星美凯龙注重的是一个政府的规划，眼光长远。、2）、我们的项目处于通富路、通沪大道交汇处，政府的城南发展宏图就在那边。我们的项目存在不仅仅是一个产业的需求，也是一个城市发展的需求。中南世纪城发展成功案例告诉我们：每个地方的发展都是住宅先行，商业后行的，等到商业也发展好了，那就接近于市中心了。出了沃尔玛、还有SM等的进驻，我们项目周边已渐渐地初具规模。但是客户除了购物的需求，还有生存的需要，那就是我们的五金市场。
3）、如何红星美凯龙一直发展不起来，也做了两年了，如果是亏本，那为什么那么多商家还是乐意去发展？他们看中的都是一个政府在那边的一个规划，那边确实有着发展的理由。等到市场成熟了，有利的位置也就没有了。每一个市场的存在，总会经历一个周期。另外，我们买地的时候，都是经过团队的专业人士一而再、再而三的考察才最终确定的，如果没有发展的前景，也不会花那么多钱选在那边。
中国南通工业博览城营销部
2013年7月17日
