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北京远郊旅游度假产品开发原则
文/北京中原研究部 马哲
一、前言
北京房地产经过多年的发展，其投资途径和投资方式正在不断延伸，对非主流房地产市场的重视也提到日程上来。而目前作为北京边缘产生的一个新兴市场，旅游房地产的价值正日益凸显出来。
本文谨就旅游房地产中旅游度假产品的开发提出一些基本的原则，并结合北京远郊市场进行综合分析。
二、旅游度假产品开发一般适用原则
一个旅游度假产品，除提供足够的设施之外，其规划还必须符合其他的一些原则：满足市场和投资需求，创造有吸引力的形象，使社会经济发展要求与环境保护相协调等。一般适用的原则有以下三个：
一是满足个性化需求
包括细致地划分和引导度假者游览和游玩需求的不同功能区，但这些分区之间常常相互矛盾，在旅游度假产品的规划中要求尽量的将这些矛盾融合到一起，例如：
a)度假的主要目的是为了得到宁静和休息，但同时也有娱乐和运动的需要。这就需要在规划度假产品的同时既要考虑宁静优雅的环境，又要配备部分人流集中聚集的设施；
b)隐私保护也是重要的一环，尤其是在度假别墅区内，但人与人之间的沟通与交流的空间也要预留；
c)给度假者提供接触自然的机会，尤其是对于远程度假游客来说，应更多的提供其接触异域风情或接触前工业社会的机会。更直观的说给提供给度假者享受远离后工业社会喧嚣，返朴归真，尽量回归原始的生活状态的机会。但在度假区内接待设施即相关配套设施仍然要达到宾至如归的舒适标准，例如提供现代化标准的服务等； d)度假者对隔离感和私密性有要求，但必须要使其得到安全保证和接近各种休闲和游憩设施。
二是提供不同体验
多数旅游度假者都是城市或城镇居民，对他们而言郊游和外出度假就意味着逃离城市环境，远离高密度、拥挤、按部就班的索味的日常生活。旅游度假区可以规划成“反城市”，提供相反的新鲜体验，比如：
a)安静，改变生活节奏和提供放松的机会；
b)接近自然、阳光、海水、雪地、森林、山地；
c)提供人文关怀；
d)由运动和游憩带来的活动的变化与生活圈和工作圈之外的人群交往；
e)发现别的文化和生活方式（旅游）；
三是创造有吸引力的“形象”
尽量赋予景区以个性、易于记忆的特征。可以通过如下几类方法：
a)最佳利用度假区内特殊的资源和特性，利用其环境和气候，在有条件的地方利用地
方材料和技术；
b)尽量使开发规划方案、尺度和建筑设计，能够反映主要活动的特点：滑雪、高尔夫、骑马、航海、冲浪、狩猎；
c)提供接触当地居民及其手工艺、风俗的机会。
三、北京远郊旅游度假产品开发原则探讨
旅游度假产品的规划没有绝对的格式去遵循，每一个条件下都有个人的评判和理解。北京作为国内最具代表性的城市，又是世界名城，其所处区位和旅游环境有自身的特点和特色，以下几点主要阐述在北京这一特殊区域内可能会用到的旅游度假产品开发原则。
（一）与周边环境建立良好的联系
一个综合的度假区和它的环境之间建立良好的联系是很有必要的。有些整合可通过建筑（例如体现地方性）实现，但更多的涉及总体规划体现的尺度问题、建筑法规、管理条例和相关规定。
这里通常有两个原则： 一是在有高度景观吸引价值的环境里，建筑的尺度和特色应该让位于环境。例如在北京北部远郊区县打造的滑雪度假村以及山谷度假村，应该更多的体现周边优美的自然景观环境。因为外形突出而显眼的建筑将会与环境冲突，削弱周边环境的吸引力。
二是在没有环境吸引力的非重要区域，同样平庸风格的建筑设计和分布通常会造成乏味的景象。例如北京近郊或南部、东部远郊平原地带打造的度假产品，以“天下第一城”为例，其建筑风格较好的创造出了度假区的个性；或者以具极大吸引力的人造景致达到吸引度假者的目的，例如北京通州区的“月亮城堡度假村”。
在很多地方，景点不但有观赏价值，还具有历史意义，如：传统建筑或人文景观（长城城墙遗址的保护）。在这些地方，未来的开发应当尊重现有环境并且恢复历史风貌。
（二）接触自然
接触自然可以是视觉上的，比如从宾馆或公寓的阳台或露台上观赏全景，或者是直接的接触，提供接近和感受花、树、岩石以及其它一些自然景观、景致的机会。在很多情况下，二者可同时存在，人们接触的是有远景衬托的近处环境。但是实物接触视觉接触更为重要，在这一方面小型建筑群较高层建筑更具优势，尤其在场地形状和基础设施允许灵活设计的地方。
在很多案例中，建筑与环境之间的关系通过树木和园林、水域（天然或人造的湖泊、水库、河道等等）和滑雪道、高尔夫球场等在景区的介入或延伸来强调。这一点在深圳的观澜高尔夫项目可以较为完美的体现，而在北京，目前还缺少较为有代表性的旅游度假产品。
另外，度假区活动的中心（例如散步道、码头和广场）应始终与自然有直接的接触。这是游憩的主要优势之一，并对大部分游客产生评价度假区的印象也有很大影响。同时，度假设施在总平面上的布局及设计应考虑充分利用气候尤其是阳光，避免对人工系统的过渡依赖。北京地处亚洲大陆东岸，四季分明，冬季干燥，夏季多雨，旅游度假需求集中在夏季，冬季度假方式较为单一，主要为滑雪度假需求。因此，在度假区的规划设计中应注意开放的滨水岸、高度的绿化、喷泉、避暑花园、林荫大道等元素的配比，如果有配备滑雪场的条件，尽量建造滑雪场，以便于在冬季聚集人气，并考虑部分旅游设施可在冬季继续运营。
（三）利用主要资源提供增值效益
举例说明，山谷景观资源如何增值？
假如在山谷两侧或一侧建造布满高密度、高层建筑的直线，虽然其本身可以最大限度地利用主要自然吸引物，但这种布局将对度假区靠后部分的建筑物造成视觉障碍，只有很少的建筑物能够直接得到山谷、山坡自然资源的视觉美的享受。
解决方法―――使建筑轮廓以恰当的角度展开，保证一定比例的低层建筑，利用适当的设施和景观布置以扩大海滩范围，面向主要景观资源，有吸引力的视觉景观能够延伸到整个度假区。北京北部远郊开发此类山谷度假区的优势比较明显，已经开发的例如紫霞谷、玫瑰山谷等项目随不尽如人意，但也可以称之为不错的尝试。
除了山谷资源，北京的水资源也是相当丰富的，例如北京北部的潮白河、温榆河和京东的大运河，还有密云水库、怀柔水库、雁栖湖、红螺湖等。北京度假产品在对水资源的运用上已经大大超前于对山景的运用，以上区域已经有很多度假产品或别墅项目开发。
（四）各类设施的有机联系
应当避免把主要的度假活动分割成各自独立的部分。各类度假设施必须通过一定方式联系起来，使得相关的活动分区之间有一定程度的联系：兴趣和活动从一个区到另一个区以及从某些区到居住地的流动。同时，还应避免：
a)度假区整体上变得过于外露、庞大而单调、非人性化；
b)不同兴趣要求之间的冲突（例如，吵闹的活动和安静的休息）。
（五）自然景观与人造景观的融合好的景观设计在度假产品中最为重要。自然景观比如岩石、成年的树木、流动的水，即使在建筑最密集的地区也应该保留，并作为景观设计的内容来强调。陡峭的山坡和岩石构造可以与露台设计、踏步结合在一起。
显而易见，北京北部远郊在打造以自然景观为主的度假产品方面具有得天独厚的优势。然而，现代度假区的建设不能始终受益于有吸引力的自然环境。很多的度假产品，通常只有极少的自然景观，甚至只有阳光或空间此类勉强可称作自然的特性，例如北京东部或南部远郊的度假产品。在这些情况下，一种人造景观必须建立起来，最佳地利用可利用的资源，尽可能地引进补充的人造景物和按需要移植植被。
（六）建筑布局与个别区位的吸引点
整个度假区中建筑的统一布局将产生大量无吸引力或枯燥的小型空间，因此对建筑在特定分区的集中往往有益于保护景区内最有价值的自然用地。
建筑布局应以提供好的景观或对以下方面增加吸引点为出发点，例如：
a)在主要公共区域如餐馆和酒水吧（产生利润的地方），可以打造生态餐厅吸引客
群消费，尤其是在冬季，生态餐厅是度假区客户的主要吸引点。生态餐厅这一概念在北京已经出现并有增多的趋势；
b)在区位上不好的客房，可以通过对客房内部空间景观的打造达到吸引客户的目的；
c)如果度假区内规划有住宅群，则需要增加单个住宅的独立性，并尽量以度假别墅的形态规划，避免高密度的高层建筑规划。
（七）交通分隔
在度假区规划的初始阶段，应该确定控制交通的政策（游客、服务和功能性运输）。交
通控制通常建立在车流和人流分离的基础上。
例如交通路线没有穿越景区，而是限制在外环，使得人流在不必与任何车流交叉的情况下通向度假区中心。
在大型综合开发中，一般要为游客提供在度假区内免费的公共交通。将私人汽车排除在外而使用度假区内的公共交通，不仅可以有许多好处（节约基础设施，减少拥挤，噪声、废气、交通事故等），还经常形成有吸引力的新价值。然而，还应在初始规划阶段考虑其对运送游客、泊车、接待、行李接送、游客内部转移、食宿服务、维持费用的需求和天气的影响等因素。在为各种各样的游客的度假服务中，无论是对团体或短暂停留者和游憩者，完全排除私人汽车是不可行的。在此情况下，有必要确定活动的特殊分区，私人或有些服务和商业机动车都需要通过，并且还应当有当地的停车场（例如，一处游港，运动场或会议厅）。必须使用某种形式的障碍物（地下或者堤坝、树木和灌木丛、墙等）作为主要交通和停车场的屏障。地下停车场可修建在广场、散步道和花园下面。
（八）单个度假产品打造必须考虑大区域规划背景
在很多国家使用一般立法（建筑标准和控制指标）作为管理标准的基础也许足够了，但是需要使用更多特殊的规划手段以保证全面开发度假区的独特风格和“意象”。其范围甚至会细化到对区域建筑的风格、重现老房子（北京的新农村建设）和老村庄的狭窄街道和小型广场风格。在任何情况下，都应重视保持结构、尺度、材质、色彩的一致性，重视能产生趣味和社会氛围的人类之间的感觉。
例如，顺义在对其区域未来旅游度假产品就有一个统一的规划，例如顺义政府提出将顺义区度假地按地理位置、类型、规模等进行合理组织和结合，形成在一定空间范围内在功能组织上具有直接或者间接联系的“主题型度假地群落”，如在顺义东北部建具有特色的山地运动休闲度假群落。那么在后期顺义区内进行的每一个度假产品或度假区的建设中都应遵循这一个整体思路，以保证整个区域大环境的协调和发展；再例如，在北京总体规划中对怀柔区提出的定位为生态涵养发展区，重点发展旅游、会议、休闲、文化、教育及研发等，那么在怀柔区的单个旅游度假产品规划的时候，就需要综合考虑北京市和怀柔区大的区域定位，更多的度假产品将与休闲会议、创意研发等概念结合。
