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关于印发淮安市市区住宅专项维修资金
使用管理细则的通知
市区各有关单位，各小区（大厦）业主委员会：
为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保证市区住宅共用部位、共用设施设备的及时维修和安全使用，现制定《淮安市市区住宅专项维修资金使用管理细则》（试行）并印发给你们，希认真贯彻执行。
淮安市住房与城乡建设局 二○一○年十二月二十七日
抄报：市人民政府办公室
抄送：市人民政府法制办公室、市财政局。
淮安市市区住宅专项维修资金 使用管理细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强对本市市区住宅专项维修资金（简称“维修资金”）的管理，保证住宅共用部位、共用设施设备的及时维修和安全使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）及省、市等相关法规和规章，结合我市实际情况，制定本细则。
第二条 本市市区内的维修资金使用管理适用本细则。
第三条 市住房和城乡建设局是本市维修资金使用管理的行政主管部门，淮安市物业管理中心是维修资金使用管理单位，具体负责主城区（清河区、清浦区）维修资金使用管理。第四条 维修资金申请单位应按照国家相关规定和合同约定，按一定比例扣留工程质量保证金。工程质量保证金应存放在物业服务企业的专用账户上（无物业服务企业的，可存放在辖区街道办事处的专用账户上），并由物业服务企业及企业法人代表书面承诺：如企业退出、破产、注销时，将质量保证金全额移交业主委员会。任何单位和个人不得挪用。第五条 共用设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。涉及产品专业技术性能指标的可以由相关行业主管部门或技术监督部门依法检测认定。
第二章 维修资金使用范围
第六条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第七条 维修资金使用范围包括：
（一）住宅共用部位的维修和更新、改造；
（二）住宅共用设施设备的维修和更新、改造；
（三）法律法规和规章等明确应该列入使用范围的项目。
（一）—
（二）明细见附件：《淮安市市区住宅专项维修资金使用主要范围》。第八条 维修资金使用须经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（除发生危及房屋使用安全或公共安全的紧急情况外），方可使用维修资金。危及房屋使用安全、公共安全或严重影响业主生活的紧急情况发生时可不经过使用前公示，不需通过二个三分之二以上业主表决同意等程序，可按紧急情况程序要求直接申请使用维修资金。
第九条 发生危及房屋使用安全、公共安全或者严重影响业主生活的紧急情况，物业服务企业（管理单位）应当立即向业主委员会书面报告，并由有资质的施工或设计单位制定维修方案。书面报告和维修方案经业主委员会、辖区街道办事处同意，区住房和城乡建设局初审，市住房和城乡建设局维修资金管理部门审核后，由小区（大厦）物业服务企业（管理单位）组织维修。维修费用直接从受益业主维修资金账户中按建筑面积比例分摊支付。
第十条 危及房屋使用安全的紧急情况一般包括：
（一）屋面防水损坏严重造成较大面积渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）高层住宅水泵（水箱、管道等）损坏导致供水中断的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险或危及业主安全的；
（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；
（六）公共安全护（围）栏破损严重，危及业主人身安全的；
（七）专用给、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及业主人身和财产安全的；
（八）其它必须立即维修的项目。
第十一条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区住房和城乡建设局的物业管理职能科室或辖区街道办可以组织代修，费用从相关业主维修资金账户中列支。其涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房维修资金中列支。
相关部门组织代修的，按照以下程序办理：
（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；
（二）由社区居委会或街道办事处就工程事项出具相关证明；
（三）由具有相应资质的施工单位编制工程预算并经工程造价部门审定；
（四）区住房和城乡建设局物业管理职能科室审核同意后，向维修资金管理单位发出划转维修资金的通知；
（五）维修资金管理单位将所需维修资金，按首付款和决算尾款形式分别划转维修单位，并将工程费用分摊至相关业主明细帐户。
第十二条 紧急情况维修工程完工后，应按本细则第十八条
（四）款规定组织维修工程竣工验收。工程验收合格后，应向业主公示维修方案、工程决算、审计报告、业主分摊明细表等，并将公示的资料和照片报送维修资金管理单位备查。
第十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的下列费用不得从维修资金中列支：
（一）属于房地产开发建设单位保修责任范围的，由房地产开发建设单位负责实施并承担相关费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备，应当由当事人承担修复的费用和赔偿责任；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（五）单个维修项目一次维修费用在500元以下（含500元）。
第三章 维修资金使用申请
第十四条 维修资金使用必须符合下列条件：
（一）维修资金已足额归集并缴存专户银行，维修项目符合维修资金使用范围（详见本细则第二章）；或符合维修资金使用范围，部分维修资金归集缴入专户银行，未归集到位部分已明确维修费用分摊方案，并由相关受益业主书面承诺筹缴到位期限的（承诺期限：从业主大会通过使用方案之日或业主承诺集中公示之日起计算，不超过45天）；
（二）房屋共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的范围及项目符合本细则规定；
（三）经房屋鉴定机构鉴定为危险房屋，或出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。
第十五条 维修资金使用申请主体和相关责任：
（一）成立业主委员会的，由业主委员会受理报修和申请使用；
（二）未成立业主委员会的由该区域的管理单位受理报修和申请使用（须由辖区街道办签章确认）。
（三）既无业主委员会也无正规管理单位的，由所在街道办事处牵头（成立房屋维修管理小组）受理报修和申请使用；
（四）原房改已售公房购房款10%部分维修资金，原则上由原产权单位负责报修和申请使用或委托管理单位办理，并签章确认和承诺；
（五）本细则规定的主体申请人及相关责任部门对发生危及房屋使用安全、公共安全或者严重影响业主生活的紧急情况时，应及时启动紧急情况维修预案、消除危险。因拖延、推诿等导致业主生命和财产安全受到损害的，相关人员应依法承担法律责任。
第十六条 维修资金使用审核和确认，应当在依法通过使用方案后，拟实施的15日前，向辖区房产行政主管部门（维修资金管理单位）报送以下资料：
（一）业主大会依法通过的使用方案；
（二）填报《淮安市房屋住宅专项维修资金使用申请表》；
（三）维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数 2/3以上业主书面同意使用维修资金的决定书；
（四）按户分摊费用方案、资金不足使用续筹办法（包括续筹到位时间、承诺）、维修合同（协议）、维修工程审价合同、维修预算书；
（五）上述
（一）至
（四）项备案资料公示5天（附照片）且无集中反对意见的证明；
（六）房屋原产权单位承诺书（房改房）；
（七）业主委员会备案证明和印鉴章（卡）。第十七条 维修资金使用按以下程序申请：
（一）报修：业主委员会或其委托管理的物业管理企业、管理单位受理业主报修，并填写房屋修缮报修单。
（二）预算：接受报修单位委托修缮施工单位，通过实地勘查、编制维修方案和工程预算书。
（三）预分摊：业主委员会或其委托的物业服务企业、管理单位填写《淮安市房屋专项维修资金使用申请表》，并报维修资金管理单位。维修资金管理单位将预算金额按建筑面积分摊到户，并打印票权登记表。
（四）业主确认：每户预分摊情况经涉及的业主签字确认。
（五）公示：维修方案、工程预算及业主确认等情况在小区出入口或有关楼道口等醒目位置予以公示（不少于5天）。
（六）申报：公示无异议后，将填好的《淮安市房屋住宅专项维修资金使用申请表》和预算书及公示材料等报送维修资金管理单位审核。
第四章 维修资金使用审核和分摊
第十八条 维修资金使用审核由维修资金管理部门按以下程序办理：
（一）受理申请，接受《淮安市房屋专项维修资金使用申请表》及相关资料；并核对维修项目涉及业主的维修资金帐户余额；
（二）安排相关人员到现场勘查确认：维修项目是否符合使用范围、工程量是否与申报材料相符等，填写《维修资金申请使用现场查勘表》。并依据《淮安市房屋专项维修资金使用申请表》和现场勘查情况，由经办人在《淮安市房屋维修资金使用审核表》上出具初审意见；
（三）审核批准并拨付首批资金（原则上不超过申请金额的30%）；
（四）督促维修工程竣工验收。维修工程竣工验收由维修资金使用申请主体邀请辖区住房和城乡建设局、街道办、工程监理单位、维修施工单位、业主代表、物管单位（管理单位）、决算审计单位等参加，并形成竣工验收报告；
（五）依据申请主体委托的专业审价单位所出具的审计报告，按规定结算并拨付尾款（工程决算审计费用列入维修工程预算项目）；
（六）做好资金分摊业主帐户、核算记帐、资料归档工作。
第十九条 经工程造价咨询机构审计确认的维修工程决算费用总额不超过经业主首次签字确认的维修预算费用总额15%或1.5万元的，不需要再重新申报和相关业主签字确认。超过15%或1.5万元（含15%和1.5万）的，则必须重新申报及经相关业主再签字确认。第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由管理部门按照业主拥有住宅建筑面积的比例在其维修资金帐户中按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存维修资金总额与公有住房售房单位交存维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，应按照本条第（二）款的原则进行分摊。
第五章 附 则
第二十一条 本细则中有关业主大会、业主、物业、物业管理、住宅共用部位、共用设施设备等名词用语的含义，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《江苏省物业管理条例》、《淮安市物业管理实施细则》已有规定，从其规定。
第二十二条 本细则由淮安市物业管理中心负责解释。
第二十三条 本细则自2011年元月1日起试行。本市辖区内的县可参照试行。
淮安市市区住宅专项维修资金使用主要范围
一、住宅共用部位的维修和更新、改造
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）地下室出现渗漏、积水的；
（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值的；
（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的；
（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现较大面积开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（八）公共区域门窗普遍破损的。
二、住宅共用设施设备的维修和更新、改造主要项目范围包括：
（一）电梯
电梯设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修和更新、改造：
1、曳引机。
2、制动器。
3、电动机。
4、导向轮、曳引轮。
5、钢丝绳。
6、限速系统。
7、控制柜。
8、选层系统。
9、操纵盘与显示系统。
10、层、轿门系统。
11、导靴。
12、导轨。
13、对重。
14、安全装置。
15、控制电缆及井道配线。
16、缓冲器。
17、轿厢。
（二）中央空调系统
中央空调设备下列部件出现磨损、损坏，应进行维修和更新、改造：
1、空调压缩机部分
（1）活塞式压缩机：更换内部大件；
（2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶等。（3）螺旋式压缩机：更换内部大件。
2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、直径150㎜以上（含直径150㎜）管道、阀、过滤器、修换电机绕组、绝缘等。
3、冷凝器：更换阀门、管道。
4、蒸发器：更换阀门、壳管、盘管。
5、膨胀阀：更换。
6、控制系统：更换主控板。
7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压控制器、冷却外壳及通风机等。
8、风机盘道：更换风机、盘管。
9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。
10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机、修换发生器、吸收器、引射器、U形管、换热器、蒸发器、冷凝器。
11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。
（三）强电系统
电气工程设备设施出现下列情况时，应进行维修和更新、改造（强电设备必须产权属于全体业主共有）：
1、高压柜：更换各类柜体、仪表、修换断路器、隔离开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁等；
2、变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片等；
3、低压电器：电动机整体更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源、更换各类柜体、仪表、修换断路器、开关及接触器（100A以上），互感器，隔离器、电容器、整体更换配电箱、控制箱、照明箱、全部更换改造照明灯具、线路、插座等。
（四）弱电系统（设备必须产权属于全体业主共有）
1、广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线等；
2、电视系统：修换卫星抛物面电线、接收机、全部更换同轴电缆分配箱等；
3、火灾报警：修换区域报警、集中控制报警器、全部更换探测器、报警器等；
4、安保监控：更换电视监控控制台、监视器、小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统等；
5、综合布线控制系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆、全部更换适配器等。
（五）消防设施
1、整体更换防火卷帘、更换防火门、防排烟风机、抽烟防火阀等；
2、消防给水：修换消防泵、更换接合器、整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置、整体翻修水池、更换直径150㎜以上（含直径150㎜）管道、阀门等。
（六）给排水
1、生活给水：整体翻修水池、水箱、更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、直径150以上（含直径150）管道、阀门、水泵维修需解体更换叶轮、泵轴等。
2、排水设备：全部更换排水管、水封、整体更换管道、翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井、更换动力、有源化粪池动力设备等。
（七）避雷设施
避雷设施不满足安全要求的：避雷系统接闪器与其它金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。
淮住建发〔2010〕215号
