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发展个人住房消费信贷的难点及对策研究
南京工程学院 焦磊
论文摘要：消费信贷是经济发展到一定程度，货币信用关系发展到较高水平时，为缓解消费与生产之间的矛盾，使消费增长速度适应生产增长速度而出现的一种金融服务产品。我国的个人消费信贷是在改革开放后伴随住房制度改革起步的。然而，与发达国家相比，我国的个人消费信贷发展水平还是比较落后。本文在阐述我国消费信贷现状并同美国信贷模式的比较为基础，就我国个人住房消费信贷发展中存在的问题进行探讨，对当前个人住房消费信贷发展中存在的问题进行实证分析，并在深入分析问题形成原因的基础上提出切实可行的对策方案。
关键词:个人住房消费；消费信贷；问题及对策
引言
消费信贷，又称信用消费，是指银行、其他金融机构或商业企业向消费者个人提供的,主要用来购买劳务、房屋和各种耐用消费品的信贷。消费信贷能够推动经济增长，促进商品价值的实现，加速资金周转，而资产证券化具有扩大消费信贷资金来源，化解信贷资金风险的功能。消费信贷是指以刺激消费、扩大商品销售、加快商品周转为目的，用贷款人未来收入做担保，由金融机构向消费者提供的，以特定商品为对象的信贷行为和消费方式。它是在“买方市场”条件下孕育而生的。马克思强调消费信贷不仅可以加速生产，而且在加速消费的同时加速整个社会再生产。消费信贷一方面可以增加居民的即期消费，另一方面可以有效刺激投资，推动消费曲线和供给曲线双双向右移，进而使得GDP均衡点加速右移。在“买方市场”条件下，消费信贷可以缓解生产与消费脱节的矛盾。银行通过向居民发放消费信贷既增强居民即期消费能力，促进剩余部分商品价值得到实现，又能促进银行生产信贷资金循环顺畅。资产证券化通过将流动性差的金融产品通过信用强化和流动性强化转化为流动性强的金融工具，从而达到吸收资金分散风险的目的。
1.我国商业消费信贷概述
1.1消费信贷的概念
消费信贷是指银行或其他金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式，以商品型货币形式向个人消费者提供的信用。消费信贷作为我国金融理论与实践研究的新事物，无论是对商业银行拓展业务领域，还是对我国经济保持持续稳定 发展都具有特殊的意义。1.2我国商业信贷的发展
1977年以来，我国个商业银行开始介入消费信贷的经营领域，其所提供的消费信贷主要是个人住房贷款和汽车消费贷款。个人住房贷款的主要种类是由各地住房公积金中心委托银行发放的公积金贷款和银行自营的住房抵押贷款，其中以工商银行和建设银行的市场份额最大。住房抵押贷款业务发展较快的地区主要是沿海经济发达的地区，对象主要是高收入群体。分期付款方式下的中短期消费信贷还处于试验阶段。1985年，中国建设银行深圳市分行发放了深圳市首笔同时也是全国首笔个人住房抵押贷款。但之后的十余年间发展一直缓慢，且业务品种只停留在单纯的住房消费信贷上。中国人民银行于1999年3月颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，至此了，消费信贷业务在我国才开始蓬勃发展。同时，消费信贷业务品种也由之前的单一品种发展到如今的个人住房按揭贷款、汽车消费贷款、教育助学贷款、住房装修贷款、大额耐用消费品贷款等多种形式。一些商业企业在汽车、家用电器、家具等耐用消费品的分期付款销售方面进行了尝试。信用卡方式下的信贷消费，在个商业银行信用卡业务的基础上有了一定的发展，但是由于在2003年以前，我国没有发行贷记卡，信用卡是先存款后消费的，而且允许的透支期限短、罚息重，所以，信用卡的消费业务要各家银行纷纷将消费信贷业务从原来的对公信贷业务中独立出来，设立了专门经营、管理消费信贷业务的机构和部门。1.3我国消费信贷结构的特点
随着商业银行转变经营机制，优化信贷结构，为消费信贷的发展提供了内在的动力，消费信贷的品种不断丰富，结构体系也日趋完善。我国的个人消费信贷逐步形成了以按揭贷款为主体、汽车消费贷款、综合消费贷款、教育助学贷款等多种贷款品种组成的贷款业务体系。我国消费信贷结构的主要特点有：
（1）消费信贷中个人住房信贷占绝对比例。中国人民银行的统计显示2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长了42.46%，是1998年的27.64倍，这6年间，个人住房贷款的比重平均超过了75%。由于住房贷款的期限较长，更主要的是个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的不良贷款率非常低，只有0.5%。因此，个人住房贷款成为消费信贷中最受重视，同时也是市场竞争最激烈的产品。2003年来，四大国有商业银行消费贷款余额总计12358亿元，其中个人住房贷款余额9780亿元，占整个消费贷款余额的79.14%。
（2）汽车消费信贷成为仅次于个人住房贷款的消费品种。目前，在我国，商业银行是提供汽车销售信贷主要的金融机构，其他如汽车集团财务公司和汽车金融公司所占市场份额非常小。中国加入WTO后，在汽车价格下跌、居民收入水平提高等因素的推进下，汽车消费大幅度攀升，而且贷款购车比例已达20%以上，有力地激活了汽车消费市场2001年全国汽车消费信贷余额为436亿元。到2002年末，已上升到945亿元。到2003年末，全国汽车消费信贷余额超过1800亿元，几乎比上年增加了1.5倍。
（3）信用卡消费信贷金额较小，但发展势头良好。从形式上来看，除了抵押贷款之外，信用卡透支也有了一定程度的进步，从以前几乎没有信贷功能的借记卡发展成为“准贷记卡”和“贷记卡”，信用卡的信贷功能得到一定程度的发挥。但是，由于我国金融市场发育不足，使用机制尚未建立，以致信用卡目前仍处于萌芽状态，其消费信贷功能还有待进一步发展。
2.个人住房消费信贷业务发展的现状
我国住房消费信贷的发展与我国经济和社会生产力的发展是密不可分的。改革开放前,我国生产力水平低,无法充分满足人民的物质文化需要。银行的资金主要投向生产领域,通过发放生产性贷款以支持生产需要,不可能开展消费信贷业务。改革开放后,随着生产力水平的提高,供需矛盾逐步得到缓解,为住房消费信贷业务的产生提供了条件。1984年,我国首先开办了个人住房抵押贷款;1988年建设银行深圳市分行发放了第一笔住房按揭贷款,标志着我国银行贷款业务步入消费领域。从1984一1997年,我国个人住房消费信贷业务发展缓慢,主要集中于沿海和发达城市,在这些地区也只有部分银行开办了住房按揭业务,服务对象主要是港澳台和外籍人士,贷款币种主要为外币。到1997年末,全国个人住房消费贷款余额仅为172亿元,不足银行全部贷款余额的1%。1998年以来,住房消费贷款业务在我国得到了较快的发展。随着市场格局由“卖方市场”转入“买方市场”,通货紧缩、有效需求不足问题浮出.为了扩大内需,推动经济发展,国务院于1998年出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,将房地产业作为拉动内需的支柱产业,并于1998年6月停止实物分房,逐步实现住房分配货币化。人民银行为保证住房制度改革顺利进行,先后颁布了《关于加大信贷投入，的精品业务,全力推进消费信贷业务的发展,市场规模迅速扩大。截止2001年末,全国住房消费贷款余额达到5598亿元,占GDP的5.8%,占银行全部贷款余额的6.9%,其中2001年当年新增2282亿元,占银行全部贷款新增额的21.54%,较1997年末增长了32.5倍,平均年增长率达到813.“%。图3一1展示了从1997一2001年我国住房消费信贷发放量的情况,可以看出这几年住房消费贷款发放金额呈几何数增长。在2001年支持住房建设和消费的通知》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》,鼓励银行开办消费信贷特别是住房贷款业务,1999年又将个人住房消费信贷的最长期限由20年延长到30年,并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。
3.我国个人住房消费信贷业务中存在的问题
3.1个人住房消费信贷资金供给约束 3.1.1融资渠道狭窄。
我国个人住房消费信贷的资金来源主要集中于商业银行,没有充分动员起社会上的闲散资金。商业银行用于个人住房消费信贷的资金来源主要是居民存款、住房公积金和住房基金存款,资金规模十分有限。从居民存款来看,我国规定个人住房贷款利率低于同期法定贷款利率,且无政府贴息,5年以上住房消费信贷的贷款利率为5.58%,同期存款利率为2.88%,利差仅2.7%,除去相关的操作成本,银行的盈利空间非常狭小,因而银行不愿意将其资金用于发放收益相对较低的个人住房贷款。从公积金来看,缴存比例低,仅为工资的10%(国外为35一50%),一般双职工家庭至少要100多年才能按市价购买一套普通住房;规模小,全部公积金总量每年至多能满足1.5%的职工家庭的融资需要;其次,公积金归集不到位,60%的单位有不同程度的拖欠公积金现象。从住房基金存款来看,由于大多数国有企业经济效益差,企业住房基金不能从企业留利中得到补充,而政府住房基金由于财政困难也难以追加。从银行的角度来看,银行发放抵押贷款后必须持有到期,已投入资金就无法再提供更多的贷款;此外,银行资金来源主要是短期存款,缺乏专门用于发放住房消费信贷的长期资金。3.1.2贷款方式欠佳。表现为:第一、贷款品种单一。为确保银行信贷资金的安全,我国商业银行发放的住房消费贷款以住房抵押贷款为主，还款方式为按月等额偿还,并且在发放贷款时就以贷款期限规定了贷款利率水平,如若贷款者提前还贷,利息必须照付。该种贷款方式的业务总额达到个人住房消费贷款总额的90%以上。第二、贷款期限短、贷款比例较低。限制贷款期限和贷款比例,是商业银行防范信贷风险的需要。期限越短、贷款比例越低,银行承担的风险就越低;反之则越高。但是,贷款期限越短,要求借款人所具有的还款能力就越高;贷款比例越低,借款人能获得的贷款就越少。1999年,为促进住房消费信贷的发展,人民银行将个人住房抵押贷款的贷款期限延长至30年,最低首付率降为20%。但在实际操作中,商业银行的实际贷款期限一般在10年左右,首付率也远远大于20%。一套价值16万元的住房,即便首付率为20%,首付金额为3.2万元。截止2001年末,我国城镇居民年平均可支配收入为6860元,按每户3人计算,3.2万元的首付相当于一个家庭一年半的可支配收入。现行的个人住房消费贷款方式对解决借款人购买住房的资金问题所能起的作用较小,没能达到其预期的效果,阻碍了住房业的健康发展。3.2个人住房消费信贷有效需求不足
随着我国住房体制改革的深入、住房实物分配的停止以及城市化速度的加快,住房私有化的观念已深入人心。居民对住房的需求量很大,相应的对住房消费信贷的需求也应该很大,但居民对住房消费信贷的有效需求却不足,集中表现为贷款发放量远远小于理论需求量。2001年末,我国个人住房消费贷款余额为559忿亿元,而空置商品房超过11576万平方米,其中2001年空置住房6773万平方米,比2000年新增185万平方米。若以2000为夕平方米的价格出售,并由银行提供八成按揭,要消化掉2001年新增的空置住房当年还需要发放296亿元个人住房消费贷款,若要消化掉2001年以前所有空置商品房至少还需要发放10836.8亿元个人住房消费信贷资金,而已发放的个人住房消费信贷资金约为需求总量的53.89%。据人民银行估计,以每年1%速度增长来计算,到2010年我国城市化率将达到46%,城市人口将达到6.4亿人,净增加1.9亿人,每年新增人口1852万,以目前我国城镇人均居住面积的标准20平方米计算,每年至少需要新增住房37040万平方米,若每平方米住房售价为2000元,银行提供八成按揭,则需要发放住房信贷资金5.9万亿元。截止2002年9月,我国个人住房消费贷款余额不足理论需求量的15%。
3.3个人住房消费信贷供给需求脱节
在供给与需求双不足的情况下,我国住房消费信贷在供求结构上还存在不合理问题。表现为:中低收入者贷款需求量大,获贷比例小;高收入者承贷能力强,贷款需求小。在实际中,我国住房消费信贷市场的贷款群体主要是高收入阶层,该群体的需求已基本得到满足对住房贷款需求非常有限的。而中低收入群体占我国居民总人数的90%,这部分人群人均住房面积小,对住房消费信贷的需求特别强烈,考虑到借款者的偿还能力,银行不愿向其发放贷款。以重庆市为例,全市缺房户1.69万户,人均居住面积在4平方米以下的住房困难户有8700户,而这一部分群体大多人均月收入在800元以下,他们急需住房消费信贷的帮助解决住房问题,但是这部分人的获贷几率与高收入群体相比小得多。银行在对贷款人进行审核的过程中往往以风险过大、承贷能力弱将其拒之门外。相反银行更愿意把将贷款发放给高收入群体。高收入者承贷能力强,其贷款风险较小,自然成为住贷发放的重点对象。
3.4个人住房消费信贷业务风险过大
个人住房消费信贷属于中长期贷款,期限一般在5-30年,且我国推行住房抵押贷款采用固定利率还款,加上银行发放贷款的资金多为居民和企业的短期存款,期限一般在0-5年,银行住房信贷资金在存贷上的“错配”,使得银行面临相当大的利率风险。长达数十年的贷款期限内,利率将会发生多次变动,只要利率发生变动,无论升降,银行都会遭受损失。这是因为,按中国人民银行的规定,贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率。若利率上升,一方面银行要承担存款利率上升而造成的资金成本增加;另一方面银行又不能及时享受到因利率上升而增加的贷款收益。若利率下降,贷款人可能通过资本市场筹集资金提前还款,使得银行过去预期的高利息收入无法实现。
4.促进个人住房消费信贷发展的对策
4.1增强居民承贷能力 4.1.1 提高居民收入水平
消费是收入的函数,收入水平的高低决定居民的消费需求和贷款承受能力。政府应采取积极措施,增加城镇居民特别是中低收入家庭的收入水平,以增强居民家庭的有效需求和提高购买力。国家在收入政策上应积极拓宽就业渠道,相对增加就业者的个人收入,保证城镇居民收入水平有一个合理的增长幅度。要提高国有企业下岗职工、失业人员以及城镇居民最低生活保障对象等低收入者的生活保障水平,并增加企事业单位的工资和离退休人员的养老金,以提高居民的收入预期和支付能力。在分配政策上要进一步缩小收入差距,从而改变居民的预期收入,以刺激消费贷款的合理增长。取消居民收入中的各种明补、暗补,使居民收入完全货币化,为建立个人信用查询体系创造条件。
4.1.2降低商品住房价格
降低房价是提高居民购买力,促进个人住房消费信贷发展的重要途径。通过降低住房销售价格,可以缩小居民收入房价比,增强居民的贷款承受能力。
首先,就政府而言,应通过落实相关政策达到降低房价的目的。具体有:(1)政府降低地价。目前房价中一般包含很大比重的地价,降低地价可促使房价下降。(2)规范各种税费。坚决取缔各种不合理收费,压缩房价中不合理部分,理顺收费标准。»引入竞争体制,打破市场垄断,降低房地产利润。(4)杜绝炒卖土地。对房地产开发用地,严格按招标挂牌拍卖方式出让土地使用权。其次,就开发商而言,应确定一个适当的利润率,确定“薄利多销“的思路,减少开发利润率,使房价有所下降(也可以通过行政干预手段得以实现),进而刺激居民对住房消费信贷的要求。
4.2 广辟信贷资金来源 4.2.1加大政府支持的力度
现行个人抵押贷款利率偏高,居民的还本付息能力有限,制约了住房消费信贷的发展。如果政府能够采取贴息措施,将有助于抵押市场的启动,减少被迫违约的风险。即使不考虑因贴息而新增加的贷款人的贷款能力,据估计贴息率1%相当于利率下降1%,而由此带来的消费存贷款能力可增加10%。贴息的资金可来自财政和房改基金增值部分两种途径。有关专家指出,财政贴息并不是一种净支出,通过财政贴息可启动大量的资产贷款,增加住房销售量,能带来更大的财政收入。贴息的时间也可选择,由于居民的家庭收入会随时间的推移逐步增长,还本付息的能力随之同步提高,只需贴息贷款最初的3-5年即可。4.2.2加快贷款证券化步伐 借鉴西方发达国家抵押贷款证券化的模式,结合我国实际情况,在房地产市场较为成熟的地区走个人住房抵押贷款证券化的道路,不仅可以增加信贷资金来源,降低信贷资金成本,还可以增强住房信贷资金的流动性,化解商业银行的信贷风险。由于银行本身不能发行债券,其抵押权转移给信托公司,由信托公司在证券市场上发行抵押贷款债券,在证券市场上自由流通。在这样的结构中,银行只起到一个桥梁的作用,而业主以所有权作抵押、获得来源于证券市场的资金,这无疑减轻了银行的压力和风险、避开了银行本身存贷结构中的缺陷。在一定程度上,提高了银行的信贷能力,优化了信贷资金数量和质量。另外,由于信托公司本身具有较好的信用及一定的经济实力,易于将抵押权转化为债权,并实现一、二级市场流通。购房者在以后的还贷或者赎回所有权的过程中.如果拥有这种债券,可以冲消债务。由此可以看出,抵押贷款证券化具有良好的融资和分散风险的作用。社会闲散资金通过证券市场流入房地产市场,有利于资金的合理配置和有效使用,促进个人住房抵押贷款的良性发展。4.3健全住房金融体系 4.3.1简化商业银行放贷程序
面对日趋多元化的个人信贷要求,各家银行的个人住房按揭贷款,个人住房公积金贷款,.个人住房抵押贷款,住房组合贷款,二手房交易抵押贷款以及个人住房维修贷款都要逐步走向规范化、标准化和系统化的轨道。在此基础上还要针对不同的客户要求,创造住房贷款新产品和优质的金融服务。应针对中低收入这个巨大的住房需求群体,重点推行住房抵押贷款和公积金贷款的组合贷款,在简化手续的同时又降低了贷款的利率。对采取存单制抵押方式申请住房贷款时应允许跨行存单或第三人授权存单。银行还可适应不同居民的需要分别采用递进还款、月均还款、递减还款的方式,根据职工年龄不同贷款期限不同,接近退休年龄的工人贷款期限稍短一些;年轻的国家公务员和企事业单位工作人员贷款期限可长达30年以上。
4.3.2完善个人资信评估体系
西方消费信贷发达国家已形成了一套比较完整的个人信用制度体系,包括个人资信档案登记机制、个人资信评估体系、信用风险预警机制、信用风险管理机制、信用风险转嫁机制等多项内容。充分借鉴西方国家经验,建立零售客户与银行间的充分信任和合作机制,实现消费信贷业务的突破性发展,加快建立个人信用制度步伐刻不容缓。在己取得成果的基础上,尽快建立符合我国实际的个人信用体系。首先,应建立消费信用信息库。结合存款实名制的落实和个人信用卡、储蓄帐号的规范统一,由中央银行牵头,包括各商业银行、证券公司、保险公司等融资机构共同参与,各金融机构信息子库相互联网。信息库通过所开发的个人资信评估系统,对有关个人消费信用的各种信息进行收集、汇总、分析、传送等处理。银行在贷款申请时,先查询该借款人的信用记录,再决定是否与之发生信用关系。
4.3.3建立健全社会担保体系
借鉴美国的联邦住宅管理局(P玉IA)、退伍军人管理局(VA),由国家财政提供初始资本金,当贷款人不能按期归还贷款时,可通过该机构支付银行与未偿债务等额的信用债券,债券本息可由政府负担,从而积极为广大居民特别是中低收入阶层提供担保,使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散。这些机构担保的购房者可以得到金融机构提供的全部抵押贷款,可使首付款从房价的20%降到5%、提供担保的贷款偿还期限从早期的5一15年,发展到2于一30年。不仅可以增强抵押贷款一级市场上金融机构的信心,降低呆坏帐的几率,还引导更多资金流向住房抵押市场,大大扩展住房抵押市场的资金来源。待在条件成熟时可以成立一批私营抵押贷款保险公司,形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,并在此基础上引进再担保保险机制。这种做法已成为国外为解决普通家庭住房问题的主要途径,其运作经验对分散一级抵押市场上贷款风险,提高贷款的安全性与流动性,促进住房信贷资产良性循环以及为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券具有重要借鉴意义。应加强政府对住房金融的监管力度,通过审计部门对住房金融机构的财务收支和经营效益的审计,保证其收支活动的合法性;实行集约化经营,增加金融业的自我积累能力,防范短期行为;通过人民银行与审计部门的监管合作,提高住房金融稽核与国家审计的力度和强度。
5.结束语
个人住房消费信贷能有效提高居民的住房消费能力,促进房地产业的发展,进而促进国民经济的发展。我国个人住房消费信贷是在住房建设贷款较为成熟,住房大量闲置,整个市场出现供大于求的背景下起步的,因此其发展严重滞后于房地产和经济的发展状况。我国个人住房消费信贷发展中存在的问题主要有:住房消费信贷资金供给需求双不足,且供需结构不合理,商业银行个人住房消费贷款风险过大。我国住房消费信贷资金供给不足的原因主要是住房贷款二级市场尚未启动,资金来源主要集中于商业银行的信贷资金,未能利用社会上的闲散资金,使得住房信贷资金来源少、成本高。提高居民收入水平,降低住房价格是提高居民承贷能力的有效途径,也是提高居民消费意愿的有效手段,而住房二级市场的发展能有效调节一级市场价格过高的情况。此外,消费信贷外部环境的建设也能增强居民的消费意愿。加强与消费信贷有关的法制建设,能有效地保护消费者的权益,使消费者能够放心消费;健全社会保障体系,为消费者解决后顾之忧;深化住房体制改革,转变居民消费观念,使贷款买房的思想深入人心。
目前我国住房消费信贷风险过大主要有:利率风险、流动性风险、信用风险和抵押风险。住房贷款证券化能为商业银行提供长期稳定的资金来源,既可降低住房消费贷款的流动性风险,又能有效解决商业银行信贷资金结构不合理问题,降低利率风险。住房二级市场的发展可以加快抵押物变现速度,减小抵押风险。完善个人信用评估体系,可大大降低银行贷款面临的信用风险。贷款风险的降低能增强银行开展个人住房消费信贷的积极性,促进住房消费信贷的发展。
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致 谢
经过将近一年的准备，我的论文终于完成了。在此，我要特别感谢我的指导老师XXX老师。在论文的写作期间，得到了李老师的悉心指导和教诲，本论文才得以顺利完成，在此谨向XXX表达最真诚的谢意!
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