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关于驻马店国贸易中心项目的市场分析
该项目位于驻马店市北开区的核心位置，紧邻乐山大道与淮河大道交汇处，区位优势明显，自然环境好，西侧紧邻天中广场和新市委、市政府，东侧是建业森林半岛等高档住宅小区，属新城市核心区域。乐山大道是驻马店北上的主干道，乐山大道周边的房地产从2003年开始得到快速发展，在整体市场的带动下销售价格从原来的1500元上升至目前的2900元，市场呈现供需两旺的开发格局，区域的认可度不断上升，随着北区规划格局的形成及基本生活设施的逐步完善，该地块的价值将进一步提升。
一、项目定位
1、项目类型定位
根据区域市场情况以及该地段本身的特性，从提升竞争力、优化产品的角度出发、项目产品定位应以高层为主，小高层为辅，商业与高档住宅并重。
2、项目定性与户型定位
依据地块所处的区域特征，产品应定位于绿化景观及服务设施较好的高档住宅社区，以创新产品及社区景观有效地与周边楼盘相区别，形成北区标志性金融商业人文中心。根据规划指标要求并结合区域消费群的消费特性，同时从控制总价的角度出发，设想户型比例为：90 m2以下占70%，100-130 m2占15%，140 m2以上占15%。
3、客户群定位
（1）、年龄25—35岁为主，35—45岁为辅。
（2）、区域主要以驻马店九县及市区为主，少量外地客商。
（3）、身份高级白领、私营企业主、高级公务员为主，年轻白领、公务员、工薪族等为辅。
二、项目市场分析
1、优势分析
（1）北区受新城市中心的影响，市场的认可度较高，区位优势明显；
（2）该项目在地理位置上较目前其他开发项目靠近天中广场，空气自然清新，拥有良好的生态环境；
（3）该项目占地300多亩，规划为大盘项目，产品塑造空间较大；
（4）项目具备一定规模，可提供金融贸易、五星宾馆、大型商超等比较齐备的各项配套设施；
（5）该区域人口比较集中有利于设置大商业格局；
（6）小高层、高层等住宅形态的有机共融，形成层次丰富的轮廓线，使住宅不仅满足人们居住的功能性需求，同时给人以美的享受；
（7）相对北区其他项目，交通便捷；与老市中心距离较近，拉近客户心理距离；
（8）高水准的商业、教育、医疗等配套设施逐步完善，北区从
2008年开始逐步趋向成熟，作为北区连接老城区的枢纽，北区的市场认可度一直在上升，其成熟度越来越高；
（9）目前北区是房地产开发的热土，既有中高档住宅，又有政府廉租住房项目，存在较好的市场机会，项目的销售价格仍有相当的空间；
（10）该区域电梯房产品已普遍为客户所接受；
（11）驻马店未来三至五年的房地产走势总体应是稳步上扬的，能够为本项目提供价值提升的机会点，为该项目的利润提供保障。
2、劣势分析
（1）随着政府经济适用房、廉租房政策的逐步落实，90 m2小户型产品大量面市，与其他区域一些项目面市时间可能将有重叠，可能分流部分潜在客户；
（2）因国家宏观调控力度的加强，银行贷款政策收紧，可能影响部分客户的购房意愿；
（3）北区从市场细分的角度出发，主要有两大板块。一是以文明大道为中心的北区西部板块，另一是以乐山大道为中心的北区东部板块。虽然北区西部板块有天然的人气优势、配套优势，但北区东部板块因项目产品规划好，且种类丰富，可成为购房者关注的重点，因而北区东西两大板块之间的潜在竞争是在所难免的；
从项目的分析可知，项目的优势大于劣势，机会大于威胁。只要从产品规划上作足文章，并准确把握项目开发周期和节奏，项目的市场前景应是比较乐观的。
三、售价预测
1、供给市场特征
自2005年以来，中央出台了一系列政策，以调控房地产市场。在经历了各项调控政策后，房地产市场没有出现大起大落，依旧保持其稳健的增长态势。2006年，驻马店楼市的价格从年初一直涨到年底，均价从1300元/平方米一直涨到1900元/平方米。2007年年底驻马店楼市成交量有所下降，房价上涨幅度减缓，楼市处于调整中。
2007年驻马店全年房地产完成投资总额28.02亿元，在建房屋施工面积401.1万平方米，商品房销售面积212.2万平方米。
（以上数据来自市房管局局长刘晶2008年全市房产管理工作报告）
备注：2006年驻马店商品房住宅成交均价为1900元/ m2
2007年驻马店商品房住宅成交均价为2350元/ m22、消费市场特点
北区房地产消费者的消费行为具有以下几个特点：
（1）北区的购房者中“有车一族”的比例较高。
（2）家庭总收入较高。家庭月收入在4000-5000元以上的消费者远远高于其他区域的消费者。
（3）北区的购房者较为理性，消费群体以自用、投资型为主流。
（4）北区属驻马店新行政中心，在消费者心中属于“高尚生活区”，消费者对该区的住宅环境建设都比较认同。
（5）对于自用型消费群体来说，特别是初次置业者，对中小户型特别青睐，小面积、功能全、低总价的产品需求旺盛。
（6）北区的高端产品特别是别墅类产品已被二次以上置业者普遍接受。
3、预测售价
综上所述，结合区域市场的情况分析预测，目前市场处于
上升阶段，产品即将进入细分时代，市场前景较为乐观，各物业类型的目标预测价为：
住宅：2800—3500元/m2
商业：7000—8500元/m
2附：我市房地产市场现状
随着市委、市政府及各政府机关的北迁，北区内生活配置逐渐成熟，区内公交发达，生活便利，居住人群素质好，层次高，开始形成居住—商务—办公—休闲的“生活链”。北区内高档生活区项目“假
日名门”、“建业森林半岛三期”目前市场均价为2600-2700元/ m2。
西区是一个新兴的房地产板块，民生天都星城、天腾盛世两个大楼盘都已开工在建，区域升值潜力大，具有成为新城市核心的潜质，但是该板块市政基础设施和生活配套依然不足，要形成成熟生活区还有待时日，目前市场均价为2500元/ m2。
南区和东区从严格意义上来看目前仍不具备板块效应，与西区和北区的规模开发、品牌效应等方面形成鲜明对比。南区其房地产发展主要依托白桥路的华达西湖花园、锦绣名门、碧海花园、中南城市
花园等楼盘，通过旧城改造来完成，市场均价为2450-1650元；东区相继开发了“林栖园小区”、“楼台雅苑”等零星项目，销售均价为1200-1300元。2008年随着驻马店房地产市场的升温，开发商对南区和东区更加关注，森林公园对面、练江大道移动花园对面、雪松大道与前进路交叉口等地段也将陆续开发。
驻马店市中心城区的楼盘主要以旧城改造和城中村改造为主，如驿珠商业步行街、沪强风光城、御龙居、金宇数码大厦、金鼎大厦、万博花园、中南阳光城、三星锦城、碧水芳庭等楼盘，产品定位为中高档兼有，项目总体规划思路清晰，市场均价为2200-2900元不等，由于新区建设尚未成熟，老城区优质楼盘的房价几乎与新区的市场均价抗衡。驿城区老街村、风光市场、火车站北侧、中华大道与南海路交汇处等地段都将列入市政府旧城改造和城中村改造的重点。今年市区的市政建设项目以“三河”（练江河、骏马河、冷水河）、“三路”（驿城大道、天中山大道、铜山大道）为重点，同时还优先安排天中山大道与铜山大道合围的练江大道、中华大道、文化路、雪松大道等道路西段的道路排水建设，进一步拉大城市框架，完善城市功能。而随着城区环境的改善，需求呈现逐步提高的趋势，中高档次社区的市场接受度将会越来越高。
