律师支招：商品房收楼陷阱及延期赔偿问题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“商品房纠纷律师”。
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商品房收楼陷阱及延期赔偿问题
导读：很多业主都迫不及待想早些收楼，早些装修入住。但要提醒广大业主的是，买一套房子可能耗费了业主大半生的积蓄，验收到一套好房子是带着好心情入住的先决条件，收房涉及细节众多，在收房前好好学习一下收房知识是很有必要的。在律师经办的多个因交楼产生纠纷的事件中，业主不知情就收楼的情况，并不少见。“急等着房子住，先收了算了。”很多业主就抱着这样的心理，在房子没有通水通电的情况下收了楼。有的收楼发现“自己新房的门装反了，同时小区园林、大门及道路等配套设施都没有完工”诸如之类，等到入住后就后悔了，有些业主能拿到赔偿自己却因为不注意失去了维权的主动性，得不到相应的赔偿。
1、免除收房伤痛从签合同开始 为了避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。在现今情况下，各地政府机关均发布了相关商品房买卖合同标准文本，商品房买受人理应参照该标准文本，努力寻求订立于己有利之条款，并就房屋交付质量标准，程序等做出详尽约定。
签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收楼等）;验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准，同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。
现实中有些条款开发商基于强势地位，不同意修改。作为买家可慎重考虑，有所取舍。有些条款即便不改，例如交付房屋方面国家也有强制性法律规定，买家和开放商约定的商品房交付标准低于法律规定标准，则有可能认定无效，按法定标准执行。即使购房者在合同约定的交付条件成就时拒绝收房，亦无须承担违约责任，相反出卖人应承担逾期交房的责任。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中的无标注不明或易造成歧义的条款陷阱。以免收房时的麻烦。
2、切记查看“两书一表”
要向开发商索要两书-------《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅
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使用说明书》上已形成了大体统一的规范，问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
《建筑建设工程质量管理条例》明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》亦规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，才发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。上面有当地建设行政主管部门的公章。
竣工验收备案表通常包括以下内容:
1、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;
2、勘察、设计、施工、监理单位意见;《竣工验收备案表》不同于《工程竣工验收报告》，一些开发商鱼目混珠，消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就以《工程竣工验收报告》代替《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》则更为严格，《工程竣工验收报告》只是《竣工验收备案表》一个前提资料，是由每个省建设厅或市建设委员会统一制表的，先由建设、勘察、设计、监理、施工方五家联合盖章或者提交五家盖章的竣工验收报告然后与施工各种资料例如工程施工许可证或开工报告、规划、消防、环保等认可文件一起经整理清楚报送后，由房屋管理部门城乡建设局或者住建局，全称为住房与城乡建设（规划）局盖章颁发。
《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。所以业主验收时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，一定要仔细查看各个分项有没有都备案，尤其消防。有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用、燃气使用等单项验收合格证书。因为竣工验收备案表不一定意味着消防过关了。有些地方先出竣工验收备案表，再抽检消防。
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最新消防法要求住宅都必须备案，建设工程不光消防设计要备案，消防竣工验收也要备案，有的开发商以消防设计备案代替消防竣工验收备案。这个不行。在工程完工后，应当进行建设工程竣工验收网上备案，备案完成后将建设工程竣工验收消防备案受理凭证打印出来连同其他材料交至公安消防队申请备案抽查，显示未抽中的话，直接打印消防验收备案表格，到办证大厅盖章才可办理后续相关手续。如果抽中，必须要事后现场验收合格后才能拿到消防竣工验收通过盖章的文件。总之，在交付使用前，一定要进行消防竣工验收备案，拿到盖章的消防竣工验收备案(未抽中）或者竣工验收通过的文件（抽中）才视为消防合格。否则有权拒绝收楼，并追究延迟交付的违约责任。
无《竣工验收备案表》法律风险：无法办理产权证；房屋质量无法保证，尤其消防出现问题，难以向开发商追责。
有个特别的问题：有些地方一旦收房，事后又装修，视为双方已合意变更了合同约定的房屋交付条件，再以该房屋未验收合格或未通过消防为由追究开放商交房的违约责任法院不支持。例如四川、海南、江西有过类似案例。所以慎重收房。
提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、公测面积
对于商品房的测绘资料，相当多的商品房买受人未予以充分重视。事实上，商品房的测绘资料对于商品房的交付尤其是对于期房的交付具有重大意义。期房购房合同约定的商品房面积是依据设计图纸而来的，并非事实上业已存在的。一旦商品房买受人无商品房测绘资料，而商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，在此种情况下，商品房买受人的维权行为将无疑遭受重重阻碍。而在商品房买受人拥有商品房测绘资料的情况下，一旦商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，商品房买受人可直接依据该测绘资料向房地产开发企业主张权利。其次，其他相关费用亦是依据商品房实测数据资料进行收取的，如物业管理费。商品房买受人一旦拥有商品房测绘资料，在商品房交付时就可直接明了相关费用的收取是否符合法律规定及合同约定。
律师提醒：应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据也就是测绘报告，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
4、检查房屋结构、小区配套，避免虚假宣传，名不副实
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购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
业主应检查是否有规划、设计变更或小区绿化缩水等问题；检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致;房屋结构是否和原设计图相同。
律师提醒：要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。
5、先验房后收楼
依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故在商品房买受人没有验收房屋之前，实践中买受人领取房屋钥匙等行为可视作房屋已交付使用。房屋一旦交付使用，房屋毁损、灭失的风险在交付使用后由买受人承担。先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。
但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补发齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可收楼，一旦验收房屋质量有问题，申诉起来也很波动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，着对业主来说是不公平的。为了避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，验房时应仔细，千万不要走过场，验房主要应注意几点：检查墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂、渗水现象；检查水、电、天然气、管道等是否开通和能否正常使用；核对购房合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查室内有害气体是否超标等问题。并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公的问题书面呈递给开发商并让其签收，要求开发商及时整改以免留下后患。或者在《验房交接表》上注明，自己保留该文件的复印件。如果确实开发商强势，又要收楼可以在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，自己保留复印件，日后有问题再追究，避免被动。
6、二手房收房有何特别之处？
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二手房与一手房不同之处在于，由于二手房之前有人住过，因此可能涉及一些日常生活费用的对接结算。如果不仔细，往往发生新业主收房入住后才发现旧业主欠缴了大量费用，而旧业主已找不到人的现象。因此二手房交接时应关注以下六个方面。一是结清水表账单，且保留交房上个月的已缴费收据。二是查看电表状况，新业主要亲自查验电表是否有移动改装的状况，同时保留上月缴费单据。三是办理煤气过户，需要新旧业主一起到相关部门办理。四是结清电话费及宽带费用。五是共同办理有线电视过户。六是结算物业维修基金，基金账户所有人变更为新业主。
7、可以拒绝收房的情形
依据相关法律规定，在购房合同未作约定的情况下，商品房买受人如遭遇如下情形的，可以拒绝收房，由此延期交房的责任由出卖人承担，可以按合同的规定行使追索开发商逾期交房的违约责任：
①房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
商品房交付时，房地产开发企业提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是其法定义务，在房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下，商品房买受人有权予以拒绝收房。若房地产开发企业因此延期交付商品房的，商品房买受人有权请求房地产开发企业支付逾期交付违约金。
②房地产开发企业不能提供《建设工程竣工验收备案表》 或提供了验收备案表或者备案证书，但消防未验收合格或者经抽检未抽中视为合格的话，商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。在房地产开发企业不提供《建设工程竣工验收备案表》的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。另外竣工验收备案表发了，但消防验收未合格或无备案后抽检未中视为合格的证明也可以拒绝收楼，违背国家强制标准，视为延迟收楼。
③房地产开发企业无故延迟交楼，经买受人催告后超过三个月仍未交房可以有权解除合同并索要违约金赔偿损失，除非购房合同对此另有约定。
④开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。买家有权拒收并退房索要赔偿。如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
⑤按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉
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⑥房屋存在重大影响居住的瑕疵，例如燃气入户、临时用电等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。
⑦以上是法定情况，如果合同约定了其他交付标准或者条件，例如精装修房须符合双方约定的装修标准，不符合也可以拒绝收楼。
8、使用“临时用电”可以拒收楼并要求支付违约金
现实中，有些楼盘通过了工程竣工验收，没有漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，却没有永久用电，购房者可以拒绝收楼并要求支付违约金吗？本律师认为可以，以下用司法实践中的案例一一给你剖析： 案例
一、新楼盘用临电被判赔近13万元
日前，广州中院对南沙某楼盘因没有永久用电被业主起诉索赔违约金作出终审判决，认定开发商违约，违约金从合同约定交楼之日次日起支付到具备了永久用电之日为止。
南沙区某楼盘的开发商，2012年4月28日领取了《商品房预售许可证》。2012年5月20日，黎先生与妻子购买了该开发商一套建筑面积超过140平方米的商品房，总金额近111万元。按照合同约定，交房条件为：“竣工验收合格，取得了《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”如果该商品房在2013年12月20日交楼时仍不符合交付标准，开发商要自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，按月向买方支付违约金。然而，涉案楼宇于2014年1月13日才通过消防验收，直到黎先生起诉还只有临时用电。
据了解，开发商曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向黎先生发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、《再次催收楼通知书》，但黎先生以该楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。
2014年1月，黎先生向南沙区法院起诉，请求法院判令开发商支付逾期交楼违约金。庭审时，开发商承诺在办妥永久用电手续前的电费由其承担。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告的开发商虽已取得《竣工验收备案表》，但涉案楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求，认定尚不具备基本的交楼条件，已构成违约。
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而且一审判决认为，合同约定每日万分之五的违约金标准属于合理范围，开发商以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据。一审宣判后，开发商提出上诉。被告开发商辩称，用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况。
涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。
开发商同时认为，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，购房者才有约定及法定的拒绝收楼的理由。
律师点评：所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然本案开发商已按照约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求。双方既然在合同中约定“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，根据《合同法》，该约定是双方真实的意思表示，开发商应清楚其承担的违约责任，被告如果不能举证证明该违约金标准过高的情况下，应该遵循意思自治。
广州中院基本观点也类似，二审期间中院查明，涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故判决开发商向黎先生支付的延迟交楼违约金应计算至该日止，而不是一审认定的判决生效之日为止。
案例二：增城某楼盘又见延迟交楼，欲借“补充协议”免责临电 法院判赔违约金
黄女士于2012年9月以77万多元的价格买下了位于增城荔湖城的一套单位，购房合同约定发展商在2013年12月31日前将通过质量、规划、消防、环保、永久水电、供气、通邮验收的房屋交付给黄女士，如果未能在期限内交楼，则每日按买方已付房款的万分之二支付违约金。由于预计到供电部门施工等原因可能导致交楼时不能提供永久用电，发展商在签订购房合同时，为避责要求业主签订“补充协议”，约定：“由于政府部门的原因，该商品房项目暂时为临电，对此，卖方已积极联系项目周边发展商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性，对此买方已完全知悉此种风险，且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。卖方履行义务的期限作相应延迟而无需承担违约责任。”
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签订合同后，黄女士就支付了全部房款。2013年12月23日，发展商以快递方式向黄女士发出了《收楼通知书》，通知她当年12月29日办理入伙手续。黄女士觉得房子一直是临电不能接受，就于2014年9月委托律师向法院提起诉讼，因交楼时是临电拒绝收楼，要求发展商支付延迟交楼违约金。
发展商辩称，根据补充协议，黄女士已经知悉房屋是临电交楼的，对此问题不应视为不符合交楼条件。由于各种原因导致余庄变电站及线路的铺设在2014年才竣工，这并非他们所能预见的，也非公司的过错造成，属于不可抗力，对于用电问题也无法通过其他措施来解决，故不应该承担违约责任。
律师点评：永久水电是交房必备条件，任何与之违背的条款都是无效的。根据国家电力部门的规定，临时用电是指建筑施工用电，其不能用作居民的生活用地，临水水质差，临电供电级别低，且常常遭遇断水断电，除了生活不便之外，还可能损伤电器，带来一定的财产损失
律师提醒：购房者，临电一旦用上了维权就变得很艰难，不光在临时用电上，另外在消防、供水文件上鱼目混珠，偷梁换柱的事情就更多了因此在收楼的时候要特别注意。
业主收楼时可从几方面着手：
一、查验证件和房屋质量，后才签收房屋钥匙。业主可以去各主管部门和相关单位查询开发商是否取得交楼文件，可以把交楼文件拍照发给律师咨询，看该文件是否就是验收合格文件，如有的开发商故意把消防设计文件、竣工验收报告冒充消防验收文件，前者是工程报建，后者是工程完工后验收，完全是两码事情。
二、若要切实杜绝临水、临电问题，必须从签署购房合同的环节做起。购房者在签订合同时，可在合同里强调“交房时，小区应通过市政基础设施验收，小区水电应为市政供电和市政供水，否则买受人有权拒绝收楼”。若是现房，最好查看楼盘的供电、供水的工程验收文件；如果小区是临时性水电的，购楼前一定要问清什么时候变成永久水电，并作为条款列入合同。
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