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商品房业务基本知识
一、在建工程。要调查了解清楚商品房在建项目的相关情况，包括项目座落地址、占地面积、建设规模、投资总额、立项、规划报建情况、总建筑面积，其中住宅和商业情况，目前建设的形象进度情况，预计申报预售时间。开发企业及辖区房管所每月25日前填制在建项目月报表向县房管局备案。
二、健全完善广告信息内容。开发企业在宣传商品房项目时，涉及的所有宣传广告资料，一定要诚信真实，内容与商品房数据和投资明细项目要一致，不得弄虚作假，误导消费者，损害买受人的合法权益，商品房的销售广告和宣传资料原则要向工商部门和房管部门登记备案，一旦销售广告和宣传资料发布和发放，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、预售前监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用，不能在电视、报纸、杂志上进行预售广告宣传和各类商品房展销活动。如发现违规行为，县房管局依法依规发出“整改通知书”，责令限时整改。
四、测绘报告。房产面积测绘成果报告书（预测），是适用于申报预售许可，房屋预售使用。申报预售时，如果独栋房同批次预测，分批次申报预售，第一次使用原件，其他批次使用复印件，但要详细注明各批次申报情况。买卖合同文本，必须按照测绘报告的路址、单元、楼层、房号和三种面积进行填写。测绘报告发出后，因个别户型面积更改，导致重新核发测绘报告，此时，开发商应及时通知营销中心、县房管局相关业务股室，更改已签订未备案的合同和已录入电脑的数据。初始登记申请房屋实测报告，房屋的建筑面积、赠送面积与预测报告有差异时，应提前书面通知买受人，详细说明面积差异的原因，以便协商解决，具体解决办法：
1、参照商品房买卖合同第五条；
2、参照最高人民法院法释[2003]7号第十四条；
3、买卖合同的补充协议、宣传广告资料、面积差异的书面通知。
五、申报预售许可。商品房预售许可制度，属于行政许可行为，开发企业建设的楼盘项目，已经符合《城市商品房预售管理办法》[建设部令第131号]和《广东
省商品房预售管理条例》的相关法规条文的要求，向县房管局提出申请，按县房管局提供的交件清单，依法提供相关证件、资料，要符合商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，所有证件、资料、表格、数据必须真实有效，严格商品房预售管理制度。
六、延期登记。符合申报预售条件的楼盘领取《广东省商品房预售许可证》以后，预售许可的时限为一年，预售证到期之前，开发企业要进行申请延期手续，应提供：预售证原件，预售许可证延期申请，待售商品房明细表。
七、预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
八、代理销售。开发企业的商品房实行代理销售的，应委托在当地房地产主管部门备案的经纪机构代理。经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位臵公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代收费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。开发企业或者代理公司指定专职人员，具体负责商品房各项业务工作。
九、证件公示。取得商品房预售许可证以后，营销中心公示土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、代理公司资质证书等内容，还要公示房产办证收费个人负担部分的收费标准，并要详细标明各代收代缴应收的费用及缴费的时间。
十、房源房价公示。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。如果预售价高于
申报价的，要进行补交监管费，房源房价公示以后，准降不准涨，要一房一价公示，不准弄虚作假。
十一、购房须知。印制发放“购房须知”、“认购商品房须知”和“商品房业务办理流程表”等相关宣传资料，提前公开商品信息和购买后的手续办理流程以及所需时限，使购房人明确并有权知道在购买商品房以后，按国家有关法律法规规定，所要涉及相关业务，并需要的时间和时间跨度。
十二、代理代办委托协议。从认购商品房开始到领取《房地产权证》，业务流程多，时间跨度大，根据国家建设部《房屋登记办法》“申请房屋登记，申请人应当向所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料”、“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”。委托经纪公司代理代办商品房各项业务，首先要向购房人详细说明在“购房须知”内容中标明的业务类别和业务流程，以自愿为原则，委托惠东县有资质的在县房管局备案的经纪公司进行代理代办各项业务，给购房人提供优质服务，现场面签所有资料表格，购房人直至接到开发商通知后，凭购房人身份证领取《房地产权证》。
十三、代收代缴税费。商品住房买卖，从合同备案到转办他项权，各个业务环节都要缴交相关的税费，开发商要按照各个时期政府部门经纪公司规定的相关税费，如实向买受人说明清楚，不能简单说百分之几的税费，应按实际收费标准代收代缴，到办理好转移登记或转办他项权登记后，按实际缴交各项税费的票据结算，多退少补。
十四、责令整改通知书。商品住房的开发企业应贯彻执行国家的房地产政策法规，贯彻执行《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》以及各个时期各级政府颁发的法规文件精神等相关法律法规规定，进行商品住房的守法开发活动，因开发企业在商品住房建设、预（销）售业务、楼房配套设施、竣工交付日期等工作环节中，出现了违规行为，县房地产主管部门有权发出整改通知书，责令限时整改。
十五、合同示范文本。合同示范文本及合同的补充协议要由交易中心审核后，方可进行印制装订签订，补充协议的内容不能违背《物权法》、《房屋登记办法》、合同主体条款。只能补充付款方式、交楼时间以及其他需要详细说明的事项。应对商
品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。双方违约的具体责任，以及合同没列明的相关事项，可以在补充协议载明，不得出现霸王条款。
十六、填制合同。在填制合同时，要认真细致，开发企业的相关资料名称、法人及代理人，购房人的身份资料，平方单价，附图，总房价，付款方式。房屋的路址、栋别、单元、几座、楼层、房号和三种面积（以上要按测绘报告填写）。其他需要说明的条文，盖章、签名，签订合同时间，补充协议的签订。持外国护照的买房人要办理中文翻译公证书，因身份特殊的买房人要办理相应的公证书。
十七、初审合同。签订合同后开发商或营销中心，要指定专人初审合同内容的全部细节。原则上不得涂改，如因房号、面积变更，应及时与县房管局沟通协调，核查无误后，方可送县房产交易中心登记备案。
十八、合同登记备案。合同签订后，按相关法规规定，三十天内要进行登记备案，开发企业要委托本公司员工负责登记备案。办理合同备案，凭房屋专项维修资金缴存单，购买商品房首期款缴存清单，购房人身份证复印件，合同登记备案清单。
十九、预售款监管。商品房预售资金全部纳入监管账户，由监管机构负责监管。商品房预售时，购房人缴交的首期款，必须存入由开发企业、银行和县房管局签订的监管协议开设的监管账户，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备、工人工资和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用，不得转移至其他账户，需要使用监管资金时，开发企业按商品房后续工程款备案的用款单位和数字，填制申请，报县房管局按工程建设进度审批拨付，必须专款专用。本次申请拨付时，要提供上一次拨付资金的使用去向及相关票据。
二十、加强监管机制。开发企业在进行预（销）售商品房时，要适时检查所有公示的内容是否齐全，需要补充什么资料数据。房屋预售情况登记表要每天进行更新，及时向客户公布房源信息，经得起社会的监督。按照建设工程的形象进度、投入资金情况、客户认购数字、预售数字、签订合同数字、合同登记备案数字、待售数字等相关字据，随时接受房管部门及有关单位的查询。并于每月25日前，将上述相关字据填制《商品房监管检查表》报辖区房管所备案。
二十一、在建工程抵押。办理在建工程抵押要提供：国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；施工合同；在建工程测绘报告；在建工程评估报告；借款合同、抵押合同；股东会决议；施工队同意该项目抵押的声明；已办理预售许可的楼盘，要交易中心出具登记备案情况证明；组织机构代码证、营业执照、公司章程、法定代表人证明、委托书、相关人员身份证复印件；如已取得商品房预售许可证的还需开发公司出具在建工程抵押物尚未销售的声明承诺书及房管局交易中心未备案的证明。
二十二、预告登记。商品房买卖合同登记备案后，在规定时限内，要进行预告登记，应提供：预购商品房预告登记申请审批表；买受人身份证复印件；商品房买卖合同；委托协议；询问表；维修资金缴存单据。
二十三、预购商品房抵押权预告登记。预抵登记是指签订商品房买卖合同后，报相关银行审批，准予按揭借款，应提供：预购商品房抵押权预告登记申请审批表；商品房买卖合同；银行按揭借款合同；维修资金缴存单据；委托协议；买受人身份证复印件；法人证明、委托书，法人和受托人身份证复印件；企业法人营业执照、组织机构代码复印件。
二十四、商品房初始登记。楼盘项目建设竣工，经各有关部门验收合格，办理初始登记，确认产权，应提供：房屋所有权登记申请审批书；法人证明、委托书、法人和受托人身份证复印件；企业法人营业执照、组织机构代码复印件；《国有土地使用证》原件及复印件；建设工程规划合格证；工程竣工验收备案表；房屋白蚁防治工程验收合格证；商品房预售许可证；房地产开发企业资质证书复印件；委托协议；询问表；房产实测报告；房屋实地查看表。
二十五、商品房权属转移登记。开发企业确认产权权属后，要进行办理产权转移登记，应提供：房屋所有权登记申请审批书；申请人的身份证复印件；法人证明、委托书，法人和受托人身份证复印件；企业法人营业执照、组织机构代码复印件；《商品房权属证明书》；经备案登记的《商品房买卖合同》；商品房使用说明书和质量保证书；商品房销售税务发票；委托协议；询问笔录；询问表；房屋白蚁防治工程验收合格证；维修资金缴存单据；房地产权交易申请审批表；房地产交易税收征（免）证明书和税收转账专用完税证。
二十六、转办他项权登记。此项业务属于预抵登记转办业务，应提供：《房地产权证》；预抵证；银行同意转办他项证明；房屋抵押登记申请审批表（不需要银行、业主盖章签名）。
二十七、强化质量保证机制。开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房屋交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实。开发企业可建立商品房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容，推行预售商品房质量保证金制度，确保房屋按质量要求、配套设施按合同约定顺利交付使用。如因房屋及配套设施存在质量问题的，买受人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。
二十八、“房企”加强合作，推动房地产市场健康发展。房管部门：严格贯彻执行国家的房地产管理政策法规文件精神。加强商品房业务管理工作环节的管理，规范房地产市场的经营秩序，掌握在建工程情况，严格预售前检查，加强预售申报审批制度，加大对商品房项目的巡查、检查、督查力度。加强预售款的监管力度，健全和完善商品房各项业务的管理，促进房地产市场健康稳定发展，保障房屋业主的合法权益。提高服务质量，房企之间保持良好的业务联动机制。开发企业：贯彻落实国家的房地产管理政策法规文件精神，守法经营，宣传广告信息要真实，商品房业务各项工作环节应在规定时限内申报办理，工作人员基本掌握商品房管理的相关知识，提高服务水平、管理能力、服务质量，保持与房管部门的业务工作沟通，各个时期实行自查检查，按时填报各种报表，依法依规代收代缴税和费，与购房人保持密切联系，保证本项目的各项业务工作落实到实处。
