被执行人已转让但未办理过户手续的房产能否强制执行？由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“协助过户房屋强制执行”。
2008年6月19日，李某向徐某借款30万元。后因李某未按时归还欠款，徐某诉至法院，经调解，李某返还徐某借款本金30万元及其利息。调解书生效后，李某未履行给付义务。2010年8月9日，徐某向法院申请强制执行。经查，2008年7月18日，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》，合同约定：李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还；在银行按揭还清后，李某必须配合曹某办好房产过户有关手续。因曹某至今每月都在归还银行按揭贷款，故双方一直没有办理房屋过户手续。2010年8月9日，法院依徐某申请查封了该套房屋。2010年9月19日，法院裁定拍卖上述被查封的房屋。拍卖过程中，曹某向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋属于其所有，且实际占有和管理了该房产，请求法院中止对该房产的执行，并解除查封。
【分歧】
对该房产能否强制执行，有两种不同意见。
第一种意见认为，房屋买卖未办理过户登记手续，本案所涉房屋的所有权人仍为被执行人李某，曹某提出的异议不能成立，法院应裁定驳回曹某的异议。因此，法院可以强制执行。
第二种意见认为，李某与曹某之间的《二手房屋转让合同》应属合法有效，而且曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。
【管析】
原作者习国文赞同第一种意见，认为本案可以继续执行，并主要从两个方面予以说明。
一、李某与曹某所签《二手房屋转让合同》是否有效？本案所涉房屋所有权归谁？
按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。本案中，曹某与被执行人李某签订的《二手房屋转让合同》，应认定为合法有效，但合同签订后双方一直没有办理登记手续，故房屋所有权没有发生移转，仍属被执行人李某所有。
二、针对第三人已支付价款并实际占有的房产能否执行？
按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，曹某虽然管理和实际占有了查封财产，但至今每个月仍在归还银行贷款，交易价款并未全部支付，所以法院可以依法查封该房屋。但曹某
基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，曹某因此而造成损失可以要求被执行人李某返还购房款及赔偿相关损失。
综上所述，曹某提出法院查封的房屋属于其所有，要求法院裁定中止对该房屋的执行并解除查封的异议不成立，应予以驳回。
笔者赞同第二种意见，认为法院应中止对该房屋的执行。其理由如下：
1、本案中，曹某已经实际占有并管理了查封财产已无争议，争议的焦点在于如何理解“已经支付全部价款”。该房产系按揭房产，其价值为“首付+按揭款”，李某实际支付只是首付，余款是以银行按揭欠款的形式支付的，李某与曹某签订了《二手房屋转让合同》明确约定“李某将商品房一套转让给曹某，转让金额为30万元，除去银行的按揭欠款20万元，曹某一次性支付李某10万元；银行按揭欠款20万元，由曹某负责偿还”，曹某已支付李某10万元，且至今每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给了曹某，且曹某一直在履行归还银行按揭贷款的义务，应当认为曹某“已经支付全部价款”，其利益应受到法律保护，法院应依据最高法院的司法解释中止对该房屋的执行。
2、即或认为曹某未“已经支付全部价款”并继续执行该房产，还有一个“无益执行”的问题，李某对该房产已无任何利益，强行处置只是增加诉累，并制造矛盾。
综上所述，曹某已付购房款，且实际占有和管理了该房产，其利益应受到法律保护，故法院应中止对该房屋的执行。
论文摘要：在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以
下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部坐并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此规定并未起到真正的突破，严格原则的突破，并未起到规范作用。现行我国社会还存在许多诸如此类情况。我国对于不动产登记制度的设计一般采取德国式的登记生效主义，通常规定非经管理部门登记，物权不发生变动。而在2004年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，下称《查封规定》）中，出于对第三人合法权益的保护目的，对此原则进行了一定的突破。
一 法律物权与事实物权的曲异
一般来说，登记物权与实际物权应当是一致的，登记物权就是该物这寂存在的真正物权，该物权人对物的支配符合客观事实。但是，在物权变动的过程中，由于各种原因，也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情况。在这种情况下，只要权利人对标的物的支配构成有效的特权法律关系，虽然权利人对物的支配没有动产登记或都动产的占有表现出来，但只要有证据表明权利人有合法的依据可以决定物的最终归属，就应当保护该权利人，即有必要引入法律物权与事实物权的概念予以区别。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权。包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。不动产物权也称为登记物权。对于与法律物权分离的真正物权以，即称事实物权，在事实物权中，当事人具有真实的进行物体能变动的意思表示，但表现该意谓的形式不是典型的不动产登记或者动产交付形式，而是其他的形式，只要该形式为法律所允许，物权出让人虽然具有法律物权人的名义，但物权取得人得到的是与法律物权有同等意义的事实物权，即准法律物权。《查封规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的规定，即属此种情况。在此时，不动产以房产为例）交易双方当事人均以其履约行为明确表示转移房产所有权的合意，仅因客观情况而暂时没有进行登记公示，房产买受人即已取得了该房产的准法律物权，我们也称其拥有“物权期待权”或“登记请求权”，为保护其对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执行人的财产采取强制措施成为不当。
二、“第三人对此没有过错”的内涵
（一）对“第三人对此没有过错”的解析
《查封规定》第十七条：“第三人对此没有过错……”这里的“对此”，应当理解为“未办理过户登记手续”，那末“如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因”，而第三人在交易行为中是否有违约行为或是否尽了一般注意义务，则不在此条规定的语意之内，且属对当事人双方交易行为的效力认定，超出了执行程序审查的范围。如在执行过程中发现被执行人与第三人的交易行为违反法律规定，亦不能迳行确认行为的效力，而仅能告知相关权利人提起确权诉讼。过错责任原则是我国侵权行为法通用的一般归责原则。这里引入“过错”，用以判断第三人在办理房产过户登记事项中的主观心理状态，其问题是容易与善意取得制度中的“过错”相混淆。
二）执行中的情况分析
因第三人之外的原因导致未及时办理过户登记手续的情形，在实践中一般可以归纳为两类：
一是因房产出卖人的原因或他人干扰而未按规定提出过户申请。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”逾期提出申请的情形相对简单，人民法院可以责令当事人在期限内向房产登记申请，并视情况实施。在实践中，常常出现作为原所有权人的被执行人种种原因而下落不明，或拒不提交有关证明文件，致使交易房产的权属转移长期不能核准登记的情形。此时被执行人未按其与第三人间的房产交易合同适当履行房产的交付义务，系违约行为。第三人应要求其继续履行，或向人民法院提起诉讼，因合同尚未履行完毕，亦可主张出卖人欺诈，对交易合同行使撤销权，而无法直接主张对交易房产的所有权。在这种情况下，交易房产的所有权可能加深其不确定状态，未必明显必将归于第三人，人民法院裁定解除对该房产的查封措施虽然看似保护了第三人的权益，另一方面，对债权人的权利却存在不利因素。如有他人干扰，则属侵权行为，产生债权法上的侵权责任，与此情形相类似。如有其他客观原因导致当事人不能按期提出过户申请，则应依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十二条的规定申请暂缓登记，否则不能认定其没有过错。
二是当事人已向房产登记部门提出了转移登记申请，但由于登记部门的原因，未进行过户登记，应当认为该房产为第三人所有，人民法院应解除对该房产的查封。此处的规定与同年2月10日下发的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第九条有所表述，该条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经爱理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以查封，已核准登记的，不得进行查封。”可见该条采严格的登记主义，对管理部门理过户登记的房产，无论第三人是否有过错，均认定为所有权尚未发生转移，人民法院可以执行。自《查封规定》施行后，该条自然即被取代，但从中可以看出我们对登记效力的制度选择有瞻顾的问题。另一方面，我国《土地登记规则》第六条：“土地登记依照下列程序进行：
（一）土地登记申请；
（二）地籍调查；
（三）权属审核；
（四）注册登记；
（五）颁发或者更换土地证书。”《城市房地产管理法》第六十条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。此外，对于其他不动产权利变动的情况，《土地登记规则》第二十七条至第三十条也分别规定了权利人须持有关合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。可见，我国现行不动产登记反败为胜要用的是实质审查主义。如此，房产登记部门审查时间常会超过《城市房屋权属登记办法》中规定的受理登记后的30日，且有经审查作出不予登记决定的情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释
（一）》第九条的规定，在过户登记作出之前，房产的所有权仍归原所有人，而在房产登记部门审查期间，人民法院对此房产失去控制，如出现被执行人恶意撤回过户申请，或在房产登记部门作出不予登记决定后即对房产进行二重买卖，则债权人与第三人均有遭受损失的危险。
案件简介：
本站张帆律师最近承办了一起执行异议之诉的案件：甲欠乙钱款，审理判决后，乙申请法院执行甲名下的一套房产。因该房屋正在被拆迁，乙申请执行该房屋的拆迁款。在执行过程中，案外人丙提出，该房屋甲于7年前已卖给丙，该房屋是丙的个人财产，乙不得执行该房屋的拆迁款。丙向法院提出执行异议申请后，法院裁定驳回，理由是该房屋未办理过户登记手续，不得对抗第三人，更不能对抗法院的司法行为。于是，丙找到张帆律师，委托提起诉讼，把乙作为被告，要求
1、确认该房屋归丙所有，基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行程序。
双方争议：
原告诉称：
1、丙早在7年前跟甲签订了《房产买卖协议》，并按照约定支付了全部房屋价款，随后甲向丙交付了房屋。
自此，丙一家人一直居住在该房屋内，直至拆迁。
2、至于未能过户的原因是甲故意躲避造成的，丙从买房开始不断催促甲办理过户手续，甲最初以各种理由拖延，后甲消失，丙再也联系不上甲，导致无法办理过户。因此，未能过户的原因错不在丙。
3、该房屋是丙一家唯一一套住房，丙是老年人，从保护老年人权益的角度出发，法院也不得执行该房屋。
被告（乙方）辩称：
1、根据物权法规定，不动产未经登记不能对抗第三人，房屋所有权人仍然是甲。
2、该房屋的水电使用量过少，实际上长期处于无人居住的状态。
3、签订房屋买卖合同至今的时间过长，丙完全可以提起诉讼要求过户，而丙未起诉，因此，未过户的原因丙有过错。
法院判决：
1、基于该房屋的拆迁利益归丙所有，2、停止对该房屋拆迁款的执行，3、驳回确认所有权的诉讼请求。
律师分析：
这起案件类型是平时较少遇到的，法律术语叫案外人提起的“执行异议之诉”。其中主要有三大法律问题：
一、未办理过户手续，是否可以执行该房屋；
二、丙是否可以提出要求确认其是该房屋所有权人。
三、法院是否可以判决停止执行程序。
首先，本案最重要的核心问题，甲、丙未办理过户手续，乙是否可以执行。依据《物权法》规定，不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，甲仍然是房屋的所有权人。但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，未办理过户手续的错不在丙，因此，法院判决停止执行该房屋的拆迁款。
其次，丙提出要求确认是该房屋所有权人，由丙享有该房屋的拆迁利益，法院支持了拆迁利益由丙享有的诉讼请求，却驳回了确认所有权的诉讼请求。法院认为，房屋所有权仍登记在甲名下，丙不可以确权之诉代替产权登记。
虽然实际上保护了丙的利益，但笔者认为，这两项判决内容是自相矛盾的。该房屋的拆迁利益属于丙的前提是该房屋所有权属于丙。房屋所有权虽然需要登记生效，但也可由法院判决确认所有权。执行异议之诉的目的，在于案外人可以提出保护其实体权利的确权之诉，法院的这项判决让人匪夷所思。
最后，笔者认为，法院也不应判决停止该房屋拆迁款的执行。我国民事诉讼法规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向人民法院提出书面异议。对于执行行为违反法律规定的情况，已经规定有程序上的救济手段，执行行为不属于法院的受理范围。那么，为什么笔者会提这个诉讼请求，如果法院支持了这个请求，对于丙来说，是非常直接的效果，丙心里的石头可以落地。
