常见案例04由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“常见案例”。
点 滴 积 累——常见案例汇编
第一期2008年4月
一、停车场车辆被盗
二、装修相邻纠纷
三、业主家中被盗
四、物业员工私自进入业主家中
五、员工遭受侵犯
六、业主委托物业公司帮忙
七、小区设施伤人
八、装修材料伤人案件
九、业主要求物业公司做证人
十、拖欠物业管理费
前言
在公司的日常运作中，突发事件的发生是不可避免的，我们要做的，是事先预防、事后补救。事先预防可通过公司体系文件、操作守则、VPS要求等等来规避部分风险，而事后补救则要求所有员工依照法律法规和公司制度，全心全力尽可能的将损害减至最少。
本次案例汇编重点将一些物业常见的案例进行了整理，可供全体员工参考使用。特别是新员工，可从中吸取和学习些物业管理的经验，当案件发生时，少走点弯路，对公司和个人都是很有帮助的。
物业管理靠的是日常点滴的积累，不论大事小事，都关系到业主的日常生活，作为万科物业的一员，我们应当把公司一贯优良的品质继承和发扬下去。
一、停车场车辆被盗
王先生驾驶新买的宝马轿车进入某小区，交付5元停车费后，将车停放在某物业公司经营的停车场，后来王先生要提车时，发现轿车已丢失，于是立即报案，公安局刑警支队至今未将失窃的轿车追回。王先生认为自己将车辆交给物业公司保管并缴纳了费用，物业公司应对车辆丢失负责，遂将物业公司告上法院。
【案例分析】
王先生将车辆停放于物业公司的停车场时，除交纳5元停车费外，双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与王先生之间的法律关系不能简单地以停车费的缴纳来判断，而应从以下几方面进行分析：
（一）从保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返还该物的合同，就停车场而言其成立条件是：
1、停车人和停车场对保管达成一致的意思表示；
2、保管物的交付。上述两个条件缺一不可。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而王先生停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司。
（二）物业公司的经营范围中并无保管业务，该停车场亦未外明示其提供车辆保管服务。
（三）关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。物业公司与小区业委会就停车费所得按比例分配，物业公司其实是尽了代收义务。同时，保管合同里保管物的价值与保管费用是成正比的，仅收取5元停车费就要承担几十万甚至几百万的赔偿金额也显失公平。
【点评】
物业公司对停车场的收费只是管理费而不是保管费，对此所有员工要有清醒的认识。在实践中，应对外明示停车场不提供保管业务。同时还需要提醒的是，在某些特殊情况下，管理关系有可能变为保管关系：
1、双方约定提供保管服务；
2、物业公司收取了驾驶员的车钥匙、行使证等。
【操作指引】
1、对外明示本车场不提供保管业务；
2、禁止员工收取停车人的钥匙、行使证等证件；
3、加强管理，最大程度防止车辆丢失。
二、装修相邻纠纷
长期出差在外的301室业主周先生回家后发现房间污秽不堪。经调查发现，楼上401房的租户在房屋装修时将地板防水层破坏，造成了排水直接渗入301室，使屋内床垫、家具等返潮发霉，同时灯及电路进水损坏。之后，401房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿，周先生在多次调解无效的情况下，只好委托律师起诉401业主。同时，周先生要求物业公司就此事出具情况说明作为法庭证据。
【案例分析】
依照《民法通则》第八十三条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失；同时在《物权法》第八十四条也有类似的规定。401室在装修时违反规定破坏防水层，致使排水渗入301室。因此其违章装修行为与301室的财产损失有直接因果关系，需要承担赔偿责任。
【点评】
房屋渗水的主要原因是房屋质量问题或违章装修。对物业公司来讲，切记要在装修队进场前要求业主签订《住宅装修须知》，同时每日对装修现场进行巡视，若有异常情况第一时间通知双方业主，同时要求装修队停工整改。最大程度避免该类事件的发生。做好以上两点后，物业公司已经尽到管理义务，不用承担责任。此时业主要求我们出具情况说明书可协助办理。说明书内容应当真实的反映客观事实，不偏袒任何一方。
【操作指引】
1、装修队进场前要求业主签定《住宅装修须知》；
2、每日对装修现场至少巡视一次；
3、出具情况说明时应客观阐述事实，不能偏袒任何一方。
三、业主家中被盗
某小区业主王先生于某日下班后，发现家中被盗，丢失钱财及首饰若干，由于小区是某物业服务公司管理，王先生以物业公司管理过失为由，将其告上法庭。法院调查中发现：
1、之前，小区很多居民要求安装防盗门窗，但物业公司却以破坏小区整体外观为由，不同意业主安装；
2、该楼栋室内监控系统在王先生入住时就不能使用；
3、物业公司在小区内张贴了报警电话，王先生在拨打时却发现该电话已经过期。对此，物业公司的解释是：
1、物业公司并不禁止居民安装防盗窗，只是要求其内置安装，不能破坏小区外立面。此行为业主公约中明确禁止。
2、去年物业公司向业委会提交报告，要求对小区监控设施做整改，但业委会回函称没有经过2/3业主同意所以无法通过。
3、该报警电话是公安局提供的，过期是公安局的责任，不能由物业公司负责。
【案例分析】
在本案中，王先生就民事方面向物业要求索赔。其诉讼请求是不能成立的。首先，双方签订的物业服务合同中没有就私人财产保管达成协议，同时物业公司已经尽到了自身的管理义务。在没有过失的情况下不对财产损失负责任。王先生只能寄希望于公安局能侦破案件追回损失。
【点评】
打个比方，物业公司其实就是扮演“管家”的角色，这个管家不是全能战士，仅就双方约定对小区提供服务，在约定的范围内没有过失的情况下不需要对小区的刑事案件负责。本案中，物业公司是没有责任的。刑事案件是公安局负责管辖，物业公司只起到协助的作用。同时与停车场的情况相似，物业公司对业主的财物没有保管义务。在日常工作中，物业公司应做好保安巡逻、交接班登记、防盗门维修、入口盘问等工作，以便发生意外时有应对理由。
【操作指引】
1、确保小区监控设施、防盗门、围栏等无质量问题；
2、安全员值班记录及巡逻记录要完整准确；
3、发现刑事案件第一时间通知警方。
四、物业员工私自进入业主家中
某日清晨，某物业公司新进安全员王刚在18楼的公共通道巡视时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火门开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，他便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，王刚猜测业主家中是否发生盗窃或意外，于是侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有异常情况。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生男子在自己家里，更是又急又气，大声质问王刚是干什么的，不由分说要把他送到派出所。
【案例分析】
业主张先生认为王刚的行为有私闯民宅之嫌，所谓“私闯民宅”，指非法侵入他人住宅。即他人非经住宅主人许可或有权机关未依法定程序擅自侵入他人住宅的行为。
根据《宪法》第三十九条的规定，中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵害公民的住宅。公民住宅的不可侵犯是公民的一项基本权利，与公民的人身自由、人格尊严等权利一样同等受法律的保护。基于此，我国《刑法》规定了“非法侵入住宅罪”，构成此罪，处三年以下有期徒刑或拘役。司法工作人员滥用职权构成此罪的从重处罚。非法侵入他人住宅，尚不够刑事处罚的，处15日以下拘留、200元以下的罚款或者警告。在司法实践中，区分“私闯民宅”罪与非罪的关键，主要从行为人主观上是否故意，客观上是否违背住宅主人意愿强行侵入及主观动机（如：寻衅滋事等）和社会危害性等方面来予以认定。
在刑法中，任何犯罪需要有主观、客观、主体、客体四个方面的存在，我们不难看出，王刚的主观上是认为业主家中存在安全隐患，因此不构成非法侵入他人住宅罪，但这种行为给业主带来了极大的情绪。
【点评】
其实王刚本意是好的，但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。在日常工作中，有部分业主为对抗物业公司，经常以私闯民宅作为一种手段，比如，拒缴物业管理费时，先通知物业公司进屋收取，之后将房门关死，再报警称有人私闯民宅，给工作带来极大麻烦。
【操作指引】
1、加强员工培训，要求进入业主住宅时必须有业主陪同；紧急情况下，做到居委会、警方、业委会或者2个以上第三人在场证明；
2、发现异常情况时，第一时间通知服务中心人员，并打电话联系业主，如果联系得上，说明情况让其尽快回家，并派人在门口看守；如无法联系，管理人员或安全员两人以上，在第三方陪同的情况下进入室内检查有无危险情况。这种处理方式在法律上是允许的；
3、若造成误会使业主情绪激动，应耐心解释，缓和气氛直至业主情绪缓和，切不可和业主争执。
五、员工遭受侵犯
某小区安全员在凌晨三点时接到业主电话，称其房门无法打开，于是，安全员小王、小李、小赵一同前往业主家中察看情况。发现该业主及其朋友两人满身酒气，并带着两名陌生女子。经检查其开门磁卡已经损坏，于是告知其明日来服务中心办理修复手续。业主对此极为不满，加上刚喝高了，情绪异常激动，满嘴脏话并一拳打在小王脑后耳根处，小王当即昏迷倒地，另外两名安全员迅速报警并通知服务中心，同时控制住肇事者。经医院检查，小王耳膜穿孔需住院10天。后经过公安局调解，业主向服务中心及安全员书面陪礼道歉，并赔偿全部医疗费用、恢复费用、误工费用及精神损害赔偿金6000元。
【案例分析】
这是一起人身伤害案件，从其造成的后果来看，尚不构成刑事案件，应适用《治安管理处罚法》。业主对安全员的受伤主观上有故意，客观上有损害，同时行为与结果之间有直接因果关系，应承担责任。同时我国法律规定，醉酒之人在清醒时应意识到醉酒可能造成的危害而放任醉酒的发生，因此不能免责，按完全行为能力人处理。所以业主应当赔礼道歉并赔偿损失。
【评析】
此事安全员对于业主的违法行为处理冷静，措施得当，非常值得肯定。在实际中，经常会有业主或者其他人故意滋事，挑衅我们的员工。对此切记不能意气用事加以报复。结合本案，安全员在面对醉酒业主时，警惕性不高，没有意识到醉酒之人的行为往往比较粗暴，这在今后工作中必须注意。
【操作指引】
1、对可能带来的风险要有敏锐的意识，对夜归者、醉酒者、易躁易怒者应提高警惕；
2、若有紧急事件发生，应第一时间通知服务中心并报警，控制肇事人员，调看现场录像，保留好一切证据；
3、要保持冷静、不骄不躁的心态，不能意气用事。
六、业主委托物业公司帮忙
一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，原来王先生家原来的装修工人手艺粗糙，于是他便换了施工单位，不料原来的装修单位赖着不走，不让别人干活。见此，安全班长及安全员陪王先生一起回家。只见房内有七八名装修工人和一名工头，情绪激动，百般纠缠。班长反复劝说仍然无效。这时，业主强烈要求安全班长帮助他把人请出家门。
在此情形之下，安全员们听从了业主要求，动手推拉工头出屋，当即遭到谩骂，但安全员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，否则有理也会变成无理）。之后其他几名装修工人也被劝出房间。这批人员被请出房外后，变本加利，污言秽语跟业主对骂，并辱骂安全员，还恶人先告状，拨打110报警。
其后，全部当事人被叫到派出所作了问询笔录。然而，两月后，工头将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉。后经法院判决：此事物业公司无过错。
【案例分析】
本案中，安全员为维护小区秩序，将滋事者请出小区的行为并无过错，关键缺少二个必须环节，一是缺少业主的授权委托书；二是没有及时报警。所谓授权委托书，是委托人把代理权授予被委托人的证明文书，在委托范围内，被委托人的行为及产生的后果由委托人负责。在日常工作中，业主经常会委托物业公司帮忙做事，内容各式各样。在之前，甚至有业主因为和租客关系紧张，要求物业公司断水断电。对此，切记要业主写出授权委托书规避风险。此外，如果有警方在场，对方的态度不可能如此嚣张。
【点评】
授权委托书的格式是：委托人及被委托人姓名、身份证号、委托事由、委托权限、责任划分、日期等，业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力帮助；不正当的，应据理劝说并明确拒绝。不过，帮助过程中要注意遵照法律行事，避免“帮了人家、坑了自己”。
【操作指引】
1、判断帮忙的事情是否合理合法，是否正当；
2、若存在风险，要求业主写一份授权委托书；
3、对一些存在对抗的事情，要冷静处理，避免事态恶化，同时及时报警；
4、员工私人不能接受委托，必须以公司名义，否则由员工本人承担责任。
七、小区设施伤人
某日，某小区三名7、8岁左右儿童在小区游乐场内玩滑梯，玩的兴起时，三名儿童一起排队从滑梯滑下，由于超过滑梯承受重量，造成滑梯架倒塌，致使三名儿童有不同程度的骨折及擦伤，后儿童家长将物业公司告上法庭。法院在调查时发现：
一、事发时儿童的监护人均不在现场；
二、滑梯是物业公司自己找人制作的，属于一无生产厂名,二无生产厂址,三无生产许可证编码的“三无”产品；
三、该滑梯外表严重锈蚀，缺乏保养。且没有提醒使用人注意安全的告示牌。于是法院判决物业公司承担50%责任，儿童使用不当及监护人过失承担50%责任。
【案例分析】
国家对游乐设施的商品有明确的规定，必须具备生产资格、营业执照等手续方可生产，任何单位及个人不能擅自制作。如果存在物业公司没有对小区设施进行合理维护的情况，对使用不当的行为没有及时制止，出现事故就要承担一定责任的。
【点评】
目前小区游乐设施的所有权归全体业主。由于设施是无偿使用，在物业公司没有过失的情况下，发生事故是不用承担责任的。因此，日常保养、隐患排查是否到位及是否尽到告知义务就成了物业公司是否免责的重要依据。同时建设单位在购买游乐设施时，一定要对供应商进行资质、营业执照等方面的仔细检查。在日常管理中，物业公司对游乐场应有人员负责巡视。
【操作指引】
1、采购游乐设施时检查对方资质情况，并同对方约定因产品质量问题引发的人身财产损失由对方负责；
2、在存在风险及安全隐患的设施旁设立告示牌，并注意日常的维护及保养。
3、发生事故后，以人为第一要素，迅速将伤员做紧急处理并送至医院，同时报警。
4、接管小区前对游乐设施进行检查，排除隐患，对游乐设施相应证明一并纳入接管档案。
八、装修材料伤人案件
某日，4个未成年的孩子在某小区堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治生亡。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔偿近7万元。
法院审理认为：被告某物业管理公司因疏忽管理，将易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告（即死亡小孩的家长）对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。
【案例分析】
本案中物业公司的过错在于没有妥善地保管好装修材料，家长的责任在于没有尽到监护责任，同时直接点燃该天那水的孩子也承当了较多的责任。法院的判决是正确的。
【点评】
物业公司未能及时处理装修剩余材料，这种管理的不作为导致担负主要责任。在公司日常管理中，装修材料的摆放应当尤其注意，许多装修材料都属于易燃易爆品，稍有不慎就会酿成大祸。同时，物业公司安全员在日常巡视中，对未成年人应当尤其提起重视。
【操作指引】
1、妥善、合理、规范地处理易燃易爆品，禁止任何非专业人士接触；
2、在日常巡视中对未成人年的玩耍应提起重视，安全员应就近观察，适当提醒，防止意外发生。
九、业主要求物业公司做证人
某日，某小区业主王奶奶正在花园散步，同时，小区另一业主李某的小孩小李正在骑自行车，因车速过快，将王奶奶撞倒在地。该小区物业管理公司安全员小罗正在附近，便跑来将王奶奶送至医院。之后，王奶奶家人将李某告上法院，要求对方支付医疗费等。李某便找到安全员小罗，要求其在法庭取证时向法官说明当时小李并未撞到王奶奶，并表示，如果小罗这样说了，可以给他一点好处。小罗当时并未完全看清楚情况，于是在法庭取证时如实的说自己没看清楚。最后法院根据小李自己的证言判决李某赔偿损失。李某对小罗的行为大为不满，到物业服务中心大吵大闹。
【案例分析】
本案有两种法律关系，我国刑事诉讼法第四十八条规定，凡是知道案件情况的人，都有作证的义务。同时刑法第305条的规定，犯伪证罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。本案中李某对小罗提出的要求其实是陷小罗于不义，倘若小罗没抵住诱惑，便触犯了刑法。得不偿失。同时，做为一个合格的公民，公平、正义是道德的要求，对待业主不应当有任何偏袒。
【点评】
目前，伪证罪的常见主体是律师及部分利害关系人，在实践中，部分律师为赢得官司，不惜铤而走险，与自己的当事人联合串供，给司法工作带来极大隐患。作为一名守法的公民，客观、合理、正确的反映事实是应尽的义务，不能为了些许利益而获得牢狱之灾。
【操作指引】
1、抵制诱惑，客观地反映事实；
2、面对当事人的吵闹，耐心劝说并告知对方国家法律在这个方面的规定；
3、如果确实需要提供情况说明，应当事前向公司领导汇报，客观地反映情况。
十、拖欠物业管理费
某小区301室刘先生、401室李先生拖欠物业管理费已经长达一年，物业公司多次电话催缴均没有下文，于是将两人告上法庭，法院在审理时发现，刘先生共拖欠两年管理费，分别是：2003年5月至2004年5月；2006年5月至2007年5月。李先生拖欠2006年5月至2007年5月管理费，同时李先生为了合伙做生意，已经将房屋交至银行办理贷款抵押担保。之后，法院根据实际情况做出判决：
1、刘先生需支付2006年5月-2007年5月物业管理费1000元；2003年5月-2004年5月的物业管理费由于物业公司在应当知道对方欠费起两年内没有起诉，同时也无法提供证据证明当中有请求对方支付的诉讼时效中断事由，法院不予支持。
2、李先生需支付物业管理费1000元，由于其房屋已经办理了抵押，因此要求原告实行债权登记，并根据拍卖所得优先受偿。
【案例分析】
这里有几个名词：诉讼时效、诉讼时效中断。
诉讼时效：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。它包含两层意思，一是权利人在此时间内享有依诉讼程序请求人民法院予以保护的权利；二是这一权利在此时间内连续不行使即归于消灭。
一般的诉讼时效为应当知道权利被侵害的时间算起两年内。超过此时效便丧失了胜诉权。
诉讼时效中断：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。简单的讲，在两年内，如果你向对方提出履行义务的要求并能举证，那么诉讼时效重新计算（延长至提出要求之日起两年内）。
本案中，由于物业公司没有办法证明自己向对方提出了要求，因此2003年-2004年的物业管理费便要不回来了。
【点评】
催缴物业管理费是物业公司的一个重要工作内容，目前公司一般通过电话或者寄挂号信的方法要求对方支付。但有一个细节，在挂号信的邮局回执上，应当写清楚该挂号信的具体内容，比如，在“备注”栏中写上：催缴物业管理费。否则，两年后，丧失胜诉权将导致费用无法追回给公司造成损失。此外，对长期拖欠物业管理费的业主应当及时起诉，同时对房屋产权转让、业主去世等情况下拖欠物业管理费的情况加以注意。
【操作指引】
1、及时跟进物业管理费交纳情况，对欠费超过戳个月的业主应及时发放挂号信（在挂号信的邮局回执上，应当写清楚该挂号信的具体内容，比如，在“备注”栏中写上：催缴物业管理费。）或者及时起诉；实际操作中发放律师函较为有效，2、注意证据的保留；
3、在有业主转让房屋产权时应注意是否有拖欠管理费的情况，否则很难再要得回来。
4、若房屋已经抵押，切记采用诉讼财产保全、拍卖债权登记等诉讼程序。
