140522长沙商业文章(黄海,新)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“长沙市工商业联合会”。
长沙商业地产：狂热背后的冷思考
文/：黄海
近年来，长沙商业地产开发如火如荼，各片区商业项目不断涌现，在规模、体量、销售上争相攀升。尤其是2010年，长沙城市综合体元年的到来，各种“高大上”的商业综合体遍地开花，逐步形成了东有“喜盈门”、南有“德思勤”、西有“奥克斯”、北有“北辰”、中有“万达”的五分天下格局。发展至今，这种格局悄然被打破，新的商业版图正在发生巨大裂变。
一、市场现状
2014年4月，随着2号地铁线的开通，无疑为长沙商业市场注入了一支强心剂，正由于此，开发商对商业地产的投资热情“没有最高，只有更高”。
长沙综合体超50个，明年跻入2000万方规模体量
前不久，长沙市发改委发布了长沙市2014年重大项目投资计划中，城市商业综合体单列出有37个项目：其中，续建项目17个，并规定将于2015年完成建设并交付使用；新建项目有20个，经初步计算，这20个项目的总建面积却超过了500万方。
根据市2014年重大项目投资计划分类可看出，这37个项目仅为商业类综合体，并未包括偏住宅类、工业类等的综合体项目。投资计划显示，2014年续建或新建的综合体项目超过50个，仅在大河西先导区，就有超过30个。
据《2013中国50城市综合体战略地图》报告显示，去年在全国50个热门开发城市中，11个城市的综合体（除去住宅）规模超过了1000万平方米，长沙位列其中。据该报告预测，2015年长沙将迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。
可以看出，住宅市场受宏观调控影响，长沙商业市场在逆市背景下，如此快速扩张的态势可见一斑。
二、现状分析
以上数据到底说明了什么？一个字：“火”！但是，在这“火热”的背后，我们不得不沉下心来冷静思考：照这样的速度发展下去，长沙商业市场又将面临一种怎样的局面？
长沙商业体量已趋饱和，将呈现“供大于求”局面。
首先，我们来粗略的推算两个问题：第一，长沙现有的商业体量到底有多少？第二，长沙的商业饱和量是多大？
首先，长沙商业体量（指开业经营）=商业消费人口[1]*人均商业面积[2]。
[1]、商业消费人口：700万*0.5[15-60岁经常消费人口比例]*0.6[能辐射有效人口比例]=210万；
[2]、人均商业面积：1000万平方米（2013年长沙商业体量）/700万=1.4平米，若除去无效/停业等商业面积，预计人均则为1平米。
国外发达城市人均商业面积为2平米左右；
上海人均商业为2平米左右；
深圳人均商业为1.3左右；
根据长沙城市发展，考虑流动及外来旅游人口不断增多情况下，最后预计人均面积为1.2平米来折中考虑。
因此，粗略预算长沙现有商业体量（指开业经营）=210万*1.2平=250万方。第二，长沙商业的饱和量=潜在消费人群[1]*年平均购物额[2]/城市整体商业坪效[3]；
[1]、长沙潜在消费人群：210万；
[2]、年均购物额：2013年人均消费支出为2.3万元*60%（与商业相关的消费支出）=1.38万元
[3]、商业坪效：1万元/平米/年（折中选取值，表示在全国经营收入中等水平）
因此，长沙商业饱和量=210万*1.38万元/1万=290万方
综上分析，长沙现有商业体量需求预计在250-300万方左右；而长沙的商业饱和体量预计在300-350万方左右，在这二组数据之间没有较大差距的情况下，说明长沙的商业体量已经逼近或已达到饱和状态。如果照近来发展的增长速度来看，这几年内长沙商业市场将呈现“供大于求”的市场格局。
三、面临问题
在商业地产快速发展的今天，长沙城市综合体面临的发展问题更是错综复杂，其主要不外乎以下几个方面：
第一、综合体扎堆上马，同质化严重
打开目前长沙的楼市地图来看，其开发商除了万达、保利、绿地、华远、北辰、明发等地产巨头外，还新增了不少本土开发商，都在抢滩长沙商业市场，其项目的体量动辄几十万方，上百万方的综合体楼盘比比皆是。
“长沙大多数开发商在打造城市综合体时，大部分都是采取复制的手法，整体还缺乏创新意识。”一位资深的业内人士指出，这些综合体缺乏核心竞争力：
1、在整体定位上，大多采用“一站式消费”的SHOPPING MALL主题概念，一站式即代表了规模大、业态齐、品种多。现在市场上基本上都是“你有的，我也有”，却很少真正体现“我有人无，人有我优” 的差异化竞争优势；
2、在业态规划上，大多以“百货+超市”等业态组合，而业态规划的黄金比例大多基本类似，如零售业：餐饮类：娱乐类=5：2：3。新形势下，随着城市的发展、居民消费习惯的改变，以及人们精神生活水平的不断提高等因素，商场应做好充足而深入的市场调研与分析，让业态规划结合市场需求与自身定位出发，才能真正匹配好属于自己的业态黄金比例，而不是照搬人家的。
3、在消费群体的定位上，大都集中在普通的消费人群，而在消费内容中并没有区别细分化定位，很难形成消费者的忠诚度。
除此之外，综合体同质化的主要原因：还在于主题概念定位不清晰，缺乏个性化、特色化的主题定位。眼下大多数商业项目只围绕在消费者“对物质消费”的层面上，比如“购物环境、业态规划、招商品牌、商品价格”等方面做文章，并没有深层次地抓住消费者的“精神层面需求”去进行创新定位与规划。
如果站在全国的商业视角看，长沙目前还缺乏以“文化、艺术、游乐园、水上乐园等”为特色主题的商业项目。比如昆明的“公园 1903”以婚庆为主题的购物中心，在云南却是做得有声有色，这一差异化的打造，却与周边的综合体楼盘形成了明显的核心竞争优势。
因此，未来几年，开发商如何在精确靶准消费者“精神与物质”双重需求基础上，打造具有“主题化、特色化、个性化”的创新标志，使市场细分更加清晰化等系列手法，将成为未来核心竞争力的重要砝码。
第二，招商难，满铺开业难上加难
如今长沙商业地产遍地开发，众多扎堆入市的商业项目不得不面临“招商难”的困境。
“现在的招商业务接不应手，那些体量小、又不具备一定优势条件的商业项
目，我们基本都不考虑接单。”一位长沙招商公司的老板如是说。纵观长沙大部分本土及初涉商业地产的开发商来说，一般都不具备专业的招商经验，以及商家资源，并且这些实力与规模较小的开发商，在招商环节上难免有些束手无策，十分被动。
其次，主力品牌的商家“难”招。日前，一位从事多年的招商朋友郁闷地说：“现在不象以前了，那时候招商，不论品牌大小的商家都会请我们吃饭，甚至还要做某方面的交易才能进商场租到好的铺位。从前年开始，基本上就是我们请他们吃饭，尤其是在引进五星级品牌酒店时，如果没一定的关系，你请他们来进行实地考查，还得先打点一下再说，否则你慢慢等吧。”可以看出，长沙商业项目的招商工作可以用“惨烈”二字来形容。
“以前，商场为了保全差异化，有商场甚至规定签约的商家不得再进入周边其他商家。可现在商场为了实现自身招商目标，这些条件都基本也有谈判的余地了。”某品牌商家吴先生说：“在商场招商难度不断加大的前提下，必然带来较大的空置率；空置率的存在，又直接影响着商铺销售和开业时间，这样肯定使商铺满铺按时开业难上加难。”
一般就商业项目而言，如果招商进展拖延或者招商迟迟不到位，难以体现商铺价值，加大商铺去化压力，同时还会影响商铺开业，如此一来，这个商业项目基本就半死不活了。
招商的成功，便起到事半功倍的作用。对此，业内人士称，“目前长沙奥克斯广场在这一点上做得相当成功，早在销售之前，他们的招商已经走在前面了，在前期已谈好与签订大品牌主力店，并大肆进行市场炒作，不仅提升了市场预期，也为按时开业打下了基础，越早开业便能早点培育消费人群，因为新商场需要大
力培育市场，让消费者形成到这个商场来消费的习惯。一旦这种习惯形成，消费者的忠诚度就有了。”
尽管长沙商业市场面临的问题远不止于此，但笔者认为，要真正成功运营一个商业项目，不仅仅要在市场分析、前期定位、规划设计、业态规划、商业招商等各个方面下足功夫，同时更要注重后续的经营管理等，只有这样，你才能真正在市场中拥有自己的一席之地。
因此，就整个长沙商业市场而言，目前正处于“挑战大于机遇”的发展阶段，市场蛋糕就这么大，未来竞争态势可想而知，要打造一个成功商业项目仍显得任重而道远。
（文章来源：泰盈集团内刊）
