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盖大楼，目前步骤跑断腿
（济南日报2012.12.12 A9版）
以房地产开发为例，目前相关环节主要的就有数百项。盖一栋商品楼，现在还需要哪些步骤？本报为您详解房地产开发流程。
一、审批立项
取得土地，签署土地出让合同
●项目选址勘测：委托有资质单位勘查，编写可行性报告。●向规划部门报批
●向土地管理部门办理手续„„ 建设项目立项：
需提供可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发资质等。
●建设项目工程备案登记及渣土手续 ●向住宅管理部门征询配套条件意见
●建设项目环评、灾评、震评以及防雷评价等，涉及环保、规划等七个部门。需提供项目立项批文、选址意见书、申请用地报告等。
申办建设工程规划许可证 ●需提供十几项资料文件
●向土地管理部门申请《国有土地使用证》
(1)申请登记。填写土地登记申请书，提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房产证等土地权属来源证明文件。
(2)地籍调查。(3)权属审核。对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。
(4)注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。
(5)颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》，领取《土地使用证》。
建设项目详规审批 ●建设工程方案招标
●申领规划红线图。规划设计条件通知等文件。●日照分析：遵照国家和各地规范，满足设计要求。●建设项目人防设计要求办理
●建设项目人防工程设计及图纸审查、手续办理 ●缴纳建设项目城市综合配套费 ●消防审批手续
●市政排水、中水手续办理 ●建设施工图纸合格证、备案书办理 《施工许可证》 ●选择建筑设计单位
●做好通水、通电、通路等“三通一平”前期准备工作 ●申领房屋拆迁许可„„(此处省略一万字)●需提供施工许可申请表、用地批准手续、具备施工条件、资金到位证明、施工单位安全生产许可证等16项资料文件。招投标
●拟定招标方式、准备文件 ●编制标底
●向主管部门申请招标
●发布招标通告，开标、评标、决标，发出中标通知以及签订合同
二、建设施工 施工前期准备
●文明施工要求：工地形象展示、施工安全保障、达到环保要求„„
●机械准备：协助承包商签订供货合同，按计划分批组织工程材料进场
●周边协调：到街道办事处城建科、派出所、城管、社区等单位备案。
开始施工
●组织监理单位进行监理 ●配合承包商做好各项工作 ●场地平整 ●地基与基础 ●回填 ●框架主体 ●砌墙、楼面 ●防水 ●水电管线 ●装修
现代商业大厦硬件组成●通信自动化系统：城市电话网、长途电话网、数据通信网 ●办公自动化系统：计算机网络与数据库技术结合的系统 ●建筑设备自动化系统：空调、给排水、冷热源、供配电、照明、电梯、停车库
●安全自动化系统：闭路电视监控系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统
●综合布线系统：智能建筑中构筑信息通道的设施 加强工程管理监控
●从预控角度，对现场组织机构、施工管理人员、重点部位、关键工序进行动态控制
三、验收使用 竣工验收
●完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，工程质量达标 ●检查环保、水保、劳动、安全、卫生、消防、防灾安全监控系统、安全防护、应急疏散通道等设施是否按批准的设计文件建成、合格
●所有工程使用的主要建筑材料进场试验报告 ●所有参建单位分别签署的质量合格文件 ●由施工单位签署的工程保修书 ●用地权属来源是否合法„„ 商品房销售许可证
●商品房销售许可证申请书； ●营业执照； ●资质证书；
●《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》； ●商品房建设投资计划； ●《建设工程规划许可证》； „„ 出售 开发成本总览
●地价和契税约占成本的40% ●营销费用2% ●规划设计前期费用5% ●经营性税金8.5% ●配套费、管理费等不可预见性费用9.5% ●建安成本35%
