广州出台集体土地房屋拆迁补偿标准1710438513[材料]_广州市拆迁补偿标准

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广州出台集体土地房屋拆迁补偿标准

以后，广州市城中村房屋拆迁将有统一的拆迁补偿标准。昨日，市建委、市国土房管局联合出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，对集体土地上的住宅进行货币补偿、产权调换和农民自建三种方式进行拆迁补偿，并确定广州132片区的最低补偿标准，最高的沙面片区最低补偿单价达到 4900元/平方米;对商铺等经营性房屋采取货币补偿。而违法建设的集体土地住房不予拆迁补偿。

四种情况不予补偿

《规定》明确四种情况不予拆迁补偿。

一是属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。当中包括六种情况：未取得建设用地规划许可证进行建设的;未取得建设工程规划许可证或违 反建设工程规划许可证的规定进行建设的;临时建设工程的使用期已满，或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期 拆除的;擅自改变建(构)筑物使用性质的;越权审批和其他违法审批建设的;其他违反法律、法规规定进行建设的。

二是超过批准使用期限的临时建设房屋;

三是新房建成后应当拆除的旧房;

四是地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

住宅拆迁补偿分三种

据了解，集体土地住宅拆迁有三种补偿方式：一是货币补偿。补偿价计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区委补偿单价×核定的补偿面积。

二是产权调换方式，由拆迁人提供安置房屋，与被迁拆人进行产权调换。其安置房有两种来源：一是拆迁人同意申请建设用地，统一出资建设安置房;二是拆迁人提供自由产权房屋(包括统一购买新社区安置房)。

三是有条件的农民自建房。如果本村尚有宅基地的，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或村统一建设。如是被拆迁人自建的，被拆迁人可获住宅房屋重置价的补 偿，村集体经济组织按宅基地土地使用权区位补偿价获得补偿。如果由村统一建设的，则村集体经济组织可以获上述两部分的补偿，再由村分房子给被拆迁人。

经营用房主要货币补偿

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

其中经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经 营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确 定。

补偿金额考虑房价地价

据了解，《规定》规定了对拆迁集体土地住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额将全面包涵“房价”和“地价”两个部分，即根据“被拆迁集体住宅的重置成新价”和“宅基地土地使用权区位补偿价”确定。

具体计算公式为：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。其中“ 被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价”是由专业评估公司根据房屋装修等造价以及楼龄等折旧确定评估价，此是“房价”的补偿。

而“宅基地 土地使用权区位补偿单价”则是反映了宅基土地不同地段的价值，可算是“地价”的补偿。“宅基地土地使用权区位补偿单价”也是把广州分132个片区，定出每 区标准。其中价格最高的东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东四个片区，达到4200元/平方米。最低的是花都梯面镇片区，为500元/平方米。

温馨提醒

集体土地住宅拆迁设有最低补偿金额、面积

按期拆迁奖励补偿金5%

与城市住宅的拆迁补偿一样，集体土地住宅拆迁也设最低补偿金额，以便更好地保障拆迁户的利益。如果上述公式计算出的货币补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额补偿。

最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积-核定的补偿面积)+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

其中“集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价”也是分132个片区来确定，最低补偿单价最高的区域是东山湖、珠江新城、天河北和天河南、滨江东，为4800元/平方米，最低是花都梯面镇与南沙区南沙街和黄阁以外的区域，为800元/平方米。

值得关注的是，核定的补偿面积并不一定等于拆迁房屋建筑面积。该核定补偿面积确定标准是：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方 米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25-40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定;已婚并达 到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

为了改善被拆迁人的居住条件，《规定》也设了集体土地住宅的最低补偿面积。规定被拆迁人只有 一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。打个比方，城中村某一家三口居民其房屋建筑面积只有60平方米，而且只有这套住房的，那么他的最低补偿标准可以达到75平方米，而不是60平方米。

为了鼓励城中村居民能按期完成拆迁，《规定》被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。而搬迁也有补助费。

城中村住房拆迁案例分析

珠江新城某集体土地住房的拆迁，罗先生夫妇加上儿子三口人，被拆迁住房建筑面积为90平方米，则该户享有人均建筑面积30平方米/人，其核定补偿面积为90平方米，如果评估房屋重置成新单价为1000元/平方米。由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面 积=1000×90+4200×90=46.8(万元);最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核 定补偿面积=1000×(90-90)+4800×90=43.2(万元)。所以罗先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为46.8万元。

同样是珠江新城的集体土地住房的拆迁，洪先生一家三口，被拆迁住房建筑面积为150平方米，按人均最高标准核定补偿面积为120平方米。如果评估其房屋重置成新单价为1000元/平方米，则由此计算：

货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁户居住房屋建筑面积+宅基地区位补偿单价×核定补偿面积=1000×150+4200×120=65.4(万元);

最低补偿金额=房屋重置成新单价×(被拆迁建筑面积-核定补偿面积)+集体土地拆迁补偿单价×核定补偿面积=1000×(150-120)+4800×120=60.6(万元)。所以洪先生一家住房拆迁应得实际补偿金额为65.4万元。

亚运村拆迁户 都按旧《标准》赔偿

2008-01-09 18:21:26 来源: 金羊网(广州)网友评论 0 条 点击查看

新闻继续追

番禺区建设局表示，亚运村拆迁户都按旧《标准》赔偿

“钉子户”空高兴

本报讯记者吴彤报道：本报1月5日刊登了《亚运村拆迁户感困惑，按照新规老实人会吃亏》的报道，反映拆迁户对广州市新出台补偿标准的疑问。记者昨天从番禺区建设局最新获悉，无论拆迁个体住户签约与否，都按旧《标准》进行赔偿。

连日来，番禺石楼镇裕丰村村民谈论最多的是，广州上月27日最新出台的《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》以下称（《标准》）提高了拆迁补偿标 准，差额是否能到手？据了解，裕丰村共有300多户拆迁户，日前仅剩三五户未签订协议，直到上个月新《标准》出台。新《规定》明确，番禺裕丰村拆迁最低补 偿标准是1700元/平方米，对照此前拆迁补偿安置办法，拆迁补偿费提高了约300－1000元/平方米，几位“钉子户”乐坏了。已经签订合约的村民纷纷 要求按新标准补回差价。

番禺区建设局有关负责人表示，新补偿标准不适用于裕丰村个别没有签约的住户。原因是亚运村拆迁属于集体房屋拆迁，在集体协议下发时间已经生效，无论在拆迁公告、政策实施、办理相关手续等工作都在广州新《标准》出台之前开展。

广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高

2008年01月02日

来源：新华网

新华网广州１２月３０日电（记者郭莹玉）广州市国土资源和房屋管理局日前出台《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》并开始施行。广州全市１０区城市住宅房屋拆迁最低补偿标准整体提高。

按照新政策，过去划分为四大片区、六个等级的补偿标准细化为１３２个片区，其中，二沙岛既是最低补偿标准最高的，也是提高幅度最大的，从过去３０ 4 ００元／平方米提高到１２０００元／平方米。此外，标准施行前已签订了拆迁补偿安置协议的，按照原协议约定执行。

通知结合《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》的有关规定，确定住宅补偿安置最低面积为４０平方米。广州市拆迁办主任刘志伟说：“４０平方米相当于‘最低消费’，这是为了实现‘居者有其屋’，保障人民群众的居住权。”

此次，广州市还新增了“提前搬迁奖励金”，鼓励被拆迁人配合拆迁工作。通知规定，在规定期限内，被拆迁人积极配合拆迁工作的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的５％以内给予奖励。

广州市房管局和市建委还公布了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》，有效期５年，适用于１０区。同时，该规定与城市房屋拆迁补偿安置办法相衔接。

广州市拆迁城镇侨房补偿有新标准

广州市国土房管局和市侨办2006年联合发出《关于公布广州市拆迁城镇华侨房屋补偿标准的通知》，通知制定了广州市拆迁城镇华侨房屋补偿的标准。有关内容如下：

一、增加了拆迁补偿比例的华侨房屋范围。属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋。其中落实侨房政策发还产权的包括两类：社会主义改造期间纳入私改（经租）的；解放初期由于未能在规定期限内登记而由政府代管的。以上房屋因依法继承外的其 它原因发生产权转移的，不属于本通知规定的增加拆迁补偿比例的华侨房屋。二是按《规定》第十二条所指，属落实侨房政策而未发还产权的华侨房屋。

二、拆迁城镇华侨房屋补偿标准的增幅比例。在广州市市辖区范围内国有土地实施华侨房屋拆迁，对华侨房屋的拆迁补偿比例按不同地区予以划分：

（一）广州市历 史旧城区范围内拆迁属于住宅的华侨房屋，补偿金额按照房地产市场价格增加25%确定（含按《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定增加的 20%），历史旧城区范围按《广州市城市房屋拆迁管理办法》确定的范围为准。

（二）广州市历史旧城区范围内拆迁属于非住宅的华侨房屋及广州市历史旧城区范 围外拆迁华侨房屋的，补偿金额按照房地产市场价格增加10%确定。

广州拟定旧城改造拆迁补偿标准 40m2是“最低消费” 2008年08月06日10:16 点击： 来源：不详

广州旧城改造如火如荼，不少市民关注城市住宅房屋拆迁补偿问题。昨日，广州市国土房管局就广州城市住宅房屋拆迁最低补偿标准举办了网上咨询交流。

尽管去年12月16日出台实施的修订后的广州市城市住宅房屋拆迁新的最低补偿标准比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍远远高于这一标准，只是部分中低收入家庭被拆迁人比较满意。

对此，记者了解到，目前广州市正在酝酿制定旧城改造中住宅房屋拆迁补偿标准，以尽量满足市民需求。

40m2是“最低消费”

背景：为了加强对弱势群体的保护，修订后的广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准新增加了一个最低补偿面积的条件。如果被拆除的房屋属于中低收入 家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内 部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价，40平方米相当于“最低消费”，目的是为实现“ 居者有其屋”。

问题一：“我兄弟两人共同继承了我父亲在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已办理了继承公证和析产，现在我们兄弟两家人都住在这里，如果拆迁的话，我们都能按40平方米的最低标准补偿吗？”

答：若这兄弟两家符合中低收入家庭条件，且该房屋是他们及其配偶唯一的一套产权住宅的，就可以分别按40平方米的最低补偿标准予以补偿。

问题二：“我房屋产权登记是36㎡，1998年我自己在阁楼搭建了一间30㎡的房间，我们一家五口一直住在这里，现在要拆迁了，是不是可以按66㎡来补偿呢？”

答：“房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，若你符合中低收入家庭条件，且该房屋是你与配偶的唯一产权房屋，则你可以按40㎡来补偿。”

另外，记者了解到，搭建阁楼一般很难计入房产面积，因为根据国家规定，必须层高达到一定要求才能计算房产面积。

问题三：“我是中山四路长塘街被拆迁户，房子面积是25.5平方米，现在还没有签拆迁补偿协议，如果我选择弃产的话，那弃产补偿怎么算？”

答：如果选择弃产，弃产补偿款是按40平方米以内同地段同类房屋的市场评估价计算，具体价格由拆迁人和被拆迁人协商确定，拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

二沙岛1m2补偿超万元

背景：相比中低收入群体，昨日不少在线交流的老城区市民对于拆迁补偿的期望值远远高于目前的最低补偿标准，主要是出于对老城区的留恋。

问题一：“我家住在长堤单边巷6号，我们那边什么都方便，我们实在不愿意搬出，我们要求11000元/平方米，这个价格我个人觉得很合理。”“越秀区惠福东路大佛寺拆迁项目给拆迁户弃产补偿人民币7500元是否合符市场价格。”

答：长堤单边巷地段拆迁最低补偿标准为5700元/平方米，惠福东路大佛寺地段拆迁最低补偿标准为5900元/平方米。而被拆迁房屋和补偿安置 用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；不能达成协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

问题二：“我在芳村大道东有一处临时商铺，尚未过使用期限，而且所占用的土地有权属书，该如何拆迁补偿？”

答：拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按重置成本结合重新予以补偿。

新补偿标准或有三种形式

近日，不仅广州市国土房管局局长透露旧城改造拆迁补偿标准正在酝酿制定中，而且近日公布的广州市五年住宅建设规划也明确，要制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策，“建立公平、合理的旧城更新改造和城中村改造拆迁补偿办法。”

补偿比现在更人性化

据介绍，目前有关旧城改造住宅拆迁补偿方式已有思路，其宗旨就是“要尽量满足市民的居住需求，包括就近安置的需求，总之，补偿要比现在的更加人 性化。”补偿金额将在原有按市场评估价计算的拆迁费之上再增加拆迁补贴一项费用和按期拆迁奖励一项奖金，或采取3种灵活形式，包括：或者拿钱，或者换房，其补偿金额将更加人性化，有可能补偿同地段一手楼价或二手楼价与被拆迁房屋评估价之间的差价。还可以“既拿钱又拿房”，也是其中较新颖的方式，即：给钱租 房暂住，待回迁房建好后再就近回迁。