广州信和广场项目资金回报分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“正佳广场前期项目分析”。
Author:http://www.daodoc.com 山东 seo信和广场项目参考分析
一、周边商业物业租金个案
1、万国广场 位置：海珠区基立村 基本状况：占地面积 14000m2，经营面积 80000 m2，2000 年初开始筹 建开发，2002 年 1 月落成正式开业。一层：均价 200 元/㎡ 夹层：均价 100 元/㎡，主要经营服饰、皮鞋，出租情况近 70％（进驻品牌有佐丹奴）
二、三层：家乐福超市 四层：均价 100 元/㎡ 另加物业管理费：38 元/㎡
2、保华商城 位置：昌岗中（和信广场斜对面）基本情况：大型烂尾工程，商厦裙楼部分开始营业，写字楼部分没做外 立面，KFC、北京世纪联华超市已进场 一层：约 200 元/㎡（包含物业管理费），出租率约为 70％
二、三层：北京世纪联华超市四、五层：准备引进餐饮业
3、基立村至江南大道中临街商铺 位置 面积（㎡）租金（元/㎡）租金单价（元/㎡）基立村 20 3000 150 江南大道中 395 100000 260 保华商城对面 20 4000 200 小结：临街商铺租价走势从基立村向江南大道一路走高经营种类地产中介 原中国移动营业厅 地产中介
二、和信广场基本情况 负一层：好又多量贩 一～三层：广州百货大楼、顺电家电商场 四层：怡景西餐厅、游戏机中心各约占一半面积
三、租金判断 根据以上数据分析，信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层 租金约为 60 元/㎡Author:http://www.daodoc.com 山东 seoAuthor:http://www.daodoc.com 山东 seo
四、标的（信和广场租金）回收成本分析
1、根据《广东金正拍卖行有限公司》标的简介内容可以作以下租 金保底回报判断：（表 1）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价成交）拍卖底价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租 年）月租（10 年）月租（8（12 年）月租（15 年）三层 四层 年回报率26390000 146600002314.63 2314.6311401.39 6333.63118.76 65.98 12.5％95.02 52.78 10％79.18 43.98 8.33％63.34 35.19 6.67％依据以上租金判断，a.若标的以底价成交，三层按照 10％年回报率，回收成本租价(92.02 元/㎡)（表 2）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 5％成交）拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）三层 四层 年回报率27709500 ***4.63 2314.6311971.46 6650.31124.70 69.27 12.5％99.76 55.42 10％83.14 46.18 8.33％66.51 36.95 6.67％依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 5％成交，三层按照 10％年回报率，回收成本租价(99.76 元/
㎡)Author:http://www.daodoc.com 山东 seoAuthor:http://www.daodoc.com 山东 seo（表 3）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 10％成交）拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）三层 四层 年回报率29029000 161260002314.63 2314.6312541.53 6966.99130.64 72.57 12.5％104.51 58.06 10％87.09 48.38 8.33％69.68 38.71 6.67％依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 10％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(87.09 元/㎡)（表 4）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 15％成交）拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）三层 四层 年回报率30348500 168590002314.63 2314.6313111.6 7283.67136.58 75.87 12.5％109.26 60.69 10％91.05 50.58 8.33％72.84 40.46 6.67％依据以上租金判断 a.若标的以底价上升 15％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(91.05 元/㎡)（表 5）标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升 20％成交）拍卖价 面积（㎡）单价（元/㎡）月租（8 年）月租（10 年）月租（12 年）月租（15 年）三层 四层 年回报率31668000 ***4.63 2314.6313681.67 7600.35142.51 79.17 12.5％114.01 63.34 10％95.01 52.78 8.33％76.01 42.22 6.67％依据以上租金判断Author:http://www.daodoc.com 山东 seoAuthor:http://www.daodoc.com 山东 seoa.若标的以底价上升 20％成交，三层按照 8.33％年回报率，回收成本租价(95.01 元/㎡)
五、结论： 若以 10 年回收成本，建议在标的价格底价上浮 10％即三层拍得价为 29029000 元，四层 16126000 元，以下拍得较为理想； 若以 12 年回收成本，建议在标的价格底价上浮 20％即三层拍得价 31668000 元，四层 17592000 元，以下
下拍得尚算可行。附：资金收益率 1）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡三层资金收益率(%)回报年限 成交价格 底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交 8年 10 年 12 年 15 年-15.797 5.24 26.29 57.878-19.808 0.24 20.28 50.35-23.454-43.18 14.82 43.52-26.782-8.48 9.83 37.28-29.833-12.29 5.25 31.56四层资金收益率（％）回报年限 成交价格 8年 10 年 底价成交-09.06 底价上升 5％成交-13.38 底价上升 10％成交-17.32 底价上升 15％成交-20.92 底价上升 20％成交-24.21 12 年 15 年 36.43 70.50 29.93 62.38 24.01 55.02 18.62 48.28 13.68 42.1013.68 8.26 3.34-1.15-5.272）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上上升 5％Author:http://www.daodoc.com 山东 seoAuthor:http://www.daodoc.com 山东 seo底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交四层资金收益率 8年 10 年-0.04517 0.193633952-0.09052 0.136773728-0.13191 0.085117289-0.16965 0.037938292-0.20425-0.00530912312 年 0.4324693 0.3642269 0.3021409 0.245526 0.193629215 年 0.790281 0.705007 0.627676 0.556908 0.4920362）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上下跌 5％底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交四层资金收益率 8年 10 年-0.1361 0.079954528-0.17713 0.028509563-0.21458-0.018227215-0.24873-0.060912974-0.28003-0.10004158812 年 0.2960437 0.2343006 0.1781275 0.1269045 0.079950215 年 0.619778 0.542625 0.472659 0.408631 0.3499383）假设信和广场现时三层租金约为 100 元/㎡，四层租金约为 60 元/㎡ 的基础上下跌 10％底价成交 底价上升 5％成交 底价上升 10％成交 底价上升 15％成交 底价上升 20％成交四层资金收益率 8年 10 年-0.18157 0.023114816-0.22044-0.025622519-0.25592-0.069899466-0.28827-0.110338607-0.31793-0.1474078212 年 0.2278308 0.1693374 0.1161208 0.0675937 0.023110715 年 0.534527 0.461434 0.395151 0.334492 0.278888Author:http://www.daodoc.com 山东 seo
