滨海新区房地产市场基本情况由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“滨海新区房地产商业”。
关于中新环保生态城人口聚集及
房地产市场情况分析
一、中新环保生态城的未来人口聚集分析
到2006年年底，天津滨海新区常住人口为152.14万人。随着滨海新区高速发展，对人力资源的需求会大量增加，而人居环境和创业环境的持续改善，也会对外地人口产生强烈的吸引力。随着时间的推移，滨海新区人口增速会持续加快，机械增长率将呈现加大趋势。外来常住人口占常住人口比重将有较大幅度上升，人口向核心发展区聚集的速度会明显加快。根据滨海新区发展规划，到2020年常住人口将达到300万人。新增人口将主要分布于塘沽城区、汉沽新城、大港新城，以及天津经济开发区这样的大型功能区。
未来中新环保生态城就是汉沽新城，它处于滨海新区核心发展区，将聚集30-35万人口。其人口来源为：第一，汉沽区的新增人口。根据汉沽区发展规划，到2020年，汉沽区常住人口将达到50万，比2006年底增加32万人。由于汉沽老城区将不再扩大规模，未来新增人口将主要集中于该区南部沿海新城即中新环保生态城。而且，由于新城的居住条件与环境的优势，汉沽老城区还会有一部分人口迁移至此。第二，在中新环保生态城周边10-15公里范围内，已经和规划将要建设若干产业功能区，包括10.9平方公里的生态型高新科技园区，3.26平方公里的汉沽工业聚集区，15平方公里的天津经济开发区高新产业园区，陆上42平方公里的滨海休闲旅游度假区，陆上10平方公里的环渤海中心渔港，10平方公里的循环经济区，35平方公里的围海造陆IT产业创新园，10平方公里的物流园区，7.68平方公里的观光农业区。上述功能区总面积达到143.8平方公里，到2015年将创造20万人以上的就业岗位。这些人口将包括相当部分的外来人口，是汉沽未来增加人口的重要组成部分，将主要居住于中新环保生态城。第三，在中新环保生态城周边50-100公里的区域，有天津滨海新区西南部区域、天津中心城区、北京、唐山、曹妃甸产业园区。上述城市和地区到2020年将新增人口近1000万人。随着中新环保生态城环境和居住空间的创造，以及滨海新区公路、轨道和海上、空中交通体系的迅速完善，到2020年将能够吸引至少50万人到中新环保生态城及滨海新区其他区域居住。
在人口聚集的时序上，30平方公里的中新环保生态城未来将以每两年建成5平方公里的速度发展，到2009年，起步区的5平方公里将能够建成，可吸引5万人口居住。以此速度发展，到2020年，中新环保生态城将完全建成，可吸纳30-35万人。
二、滨海新区房地产市场基本情况
（一）新区近年来房地产情况根据滨海新区2003、2004、2005年统计数据，2003年住宅平均售价2250元/平方米，2004年住宅平均售价3030元/平方米，2005年住宅平均售价3930元/平方米。据不完全统计，2006年住宅平均售价约5300元/平方米。04年较03年增长幅度约为11.6%，05年较04年增长幅度约为37.8%，06年较05年增长幅度约为34.9%，新区房地产市场近年来呈现出稳步发展态势，尤其在05年滨海新区纳入国家发展战略后，房地产市场更加活跃，价格呈现快速上涨的趋势。目前，大量外来资金涌入，掀起了新一轮的投资热潮。以该项目坐落地汉沽区为例，2003年至2006年期间，房屋价格：2003年至2006年期间我区商品住宅价格呈现较为快速的发展趋势。2003年全区商品住宅平均交易价格为1644元/平方米、2004年1808元/平方米、2005年2163元/平方米、2006年3392元/平方米，4年期间汉沽区商品房平均价格上涨106%，年均涨幅27.3%，其中2006年商品住宅价格呈现加速上涨势头，年涨幅达到56.8%。
（二）汉沽区房地产市场预测
1、“十一五”期间房地产开发投资预测。2006年汉沽区生产总值为44.69亿元，按照“十一五”规划，到2010年要达到100亿元，2007年至2010年期间平均每年须递增22.3%，“十一五”期间累计生产总值将达到347.94亿元。按照滨海新区现有房地产投资额占国民生产总值16%的比例推算，累计房地产开发投资55.7亿元，平均每年为11.4亿元。
2、“十一五”期间房地产市场需求预测。滨海新区全面开发开放，为汉沽区房地产市场发展提供了千载难逢的历史机遇。按照滨海新区及汉沽区“十一五”规划要求，汉沽区将定位于海滨休闲旅游区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。按照“十一五”规划测算，至2010年，城市人均住宅建筑面积达到33平方米；常住人口达20万人。（1）汉沽区现有人口16.8万人，人均住房建筑面积26.2平方米，现有人口的人均住房面积要达到规划设计要求，须净增房屋114.24万平方米，加上计划拆迁的137万平方米房屋需要补偿，未来现有人口对房屋需求总量为251.24万平方米。（2）规划设计“十一五”末，汉沽区常驻人口要达到20万人，比现在净增3.2万人，我区作为滨海新区的重要组成部分，未来发展预期的持续向好，必将有大量的高科技人才、外来务工人员来我区谋求发展机会，按照人均住房建筑面积33平方米推算，须净增房屋105.6万平方米。二项合计，“十一五”期间住房需求量356.84万平方米，平均每年需求量70万平方米。
3、“十一五”期间房地产市场价格预测。2002到2006年这五年间我区房价增长的平均幅度为27.3%，增长幅度大，发展速度快。2007年前七个月我区商品房成交均价在4300元/㎡左右，相比2006年均价为3392元/㎡涨幅为26.7%，按照这个增长幅度推算，到十一五末，我区商品房价格预计在8700元左右。支持我区商品住宅价格大幅上涨有以下几方面原因：一是滨海新区联动效应。滨海新区开发开放纳入国家整体发展战略后，首先是开发区、塘沽区房地产市场快速启动掀起了投资热潮，大量需求涌进，推动本地区房价快速上涨，随后在滨海新区整体概念推动下、汉沽区、大港区房地产市场逐渐活跃，价格呈现快速上涨。二是历史原因造成汉沽区房地产市场发展相对滞后，房屋价格的基数较低。汉沽区是随着发展海盐业和海洋化工业逐步形成的滨海工业区，城市建设相对滞后，房屋价格基数低，2005年全区商品住宅平均价格仅为元2163元，比相邻的塘沽区低了1000多元。同在滨海新区发展圈内，区域价格差异也是造成价格快速上涨的一个原因。三是本区加快城区改造力度。“十五”期间我区进行了大规模城市建设改造，完成了王家园子、贾家园子、战斗街三大片危房改造，新建了一批住宅小区，房地产开发、危房改造等面积达到 80.4 万平方米。目前，河西九个方块的开发改造，河西老城区拆迁建设到十一五末平房改造基本完善。受外来人口影响，拆迁范围的扩大，可供房屋面积比较少等客观因素影响，导致我区房价上升幅度较大，城市改造力度的增强，城市环境的改善，提升了房屋整体价值。
（三）中新环保生态城房地产项目开发成本分析
主要包括以下五方面：
1、项目完成“七通一平”达到熟地出让条件的土地出让价格（含政府收益）：约为150万元/亩（2250元/平方米）。按净容积率为1.75测算，楼面地价约为1280元；
2、前期费：80-90元/平方米；
3、建筑安装费用：1900元/平方米（其中，多层建筑1800元/平方米，高层建筑2000元/平方米）；
4、区内配套费用：500元/平方米；
5、财务费用：约为700元/平方米；
综上，房屋成本共为：1280+80+1900+500+700= 4460元/平方米。
（四）中新环保生态城房地产项目开发收益预测
根据前述开发市场预测和成本分析，按照现行房地产销售价格与成本，该项目每平米的毛利润约为5300-4460=840元/平方米。
该项目预计2010年建成投入使用，2010年销售价格预计为8700元/平方米，随着时间的推移，建设成本预计将有所提高，但利润将随之增长，预计每平方米将达到3000元左右。
据上分析，该项目建设将取得丰厚回报。
