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物业管理期末复习
物业管理期末复习（华南农业大学）
题型：（1）选择题：10个，每个1分，共10分；（2）判断题：10个，每个1分，共10分；（3）名词解释：5个，每个3分，共15分；（4）简答题：5个，每个6分，共30分；（5）实践操作与讨论题：3个，共35分。
第一章 物业管理概述
1．物业含义：指正在使用或可投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地以及附着于其上的权益。
2．构成物业的四要素：房屋、配套设备设施、相关场地、权益 3．物业性质：社会属性：经济属性、法律属性
自然属性：物质内容二元性、不可移动性、使用寿命长期性、形式上多样性
4．物业分类：居住物业、商业物业、工业物业、其它用途物业、混合物业
5．物业管理：广：泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活动。狭：指物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
6．物业管理的基本特征：业主主导化、社会化、专业化
7．物业管理服务的内容：
①常规性公共服务的特点：（1）服务对象是物业管理区域的全体业主；（2）在物业服务区域内具有非竞争性和排他性，是一种准公共产品；（3）服务项目、服务质量和收费标准通过物业服务合同约定；（4）物业服务企业必须按照物业服务合同全面提供常规性公共服务，业主必须一揽子接受而不能拒绝或自行选择。
②针对性专项服务：为改善和提高住用人工作生活条件，满足其中一些住户、群体和单位一定需要而提供的各种服务工作。包括：日常生活类；商业服务类；文教卫体类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类等。特点：（1）以全体业主为服务对象；（2）物业服务企业事先设立服务项目，向全体业主或物业使用人公布服务项目和收费标准，由业主自行选择。（3）服务品种多，专业性强、技术要求高，通常采用外包经营。
3.委托性的特约服务：是指物业服务企业为满足物业所有人或使用人的特殊需要而提供的个性化服务，是对常规性公共服务和针对性专项服务的补充。
特点：（1）服务对象是有个别特殊需求的业主；（2）服务项目根据业主的需求和物业服务企业自身的资源条件设计；（3）收费标准由双方协商确定。
8．各内容区别与联系：
区别：1）常规性公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。
2）针对性专项服务具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。
3）委托性特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物业管理期末复习
物业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。联系：三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。
9．物业管理的作用：
① 物业保值、增值
;② 改善居住条件;③ 提高居住质量
;④ 维护社区安定团结;⑤ 改善经济机构，扩大就业
;⑥ 推动社区文化建设
形成良好的社会秩序;10．物业管理主体:政府（创造良好的物业管理与物业服务环境；维护物业区域公共利益；促进文明社区建设；促进物业资源的合理配置与合法使用）、物业公司（实现物业服务企业的盈利目标；实现物业服务质量目标；承担物业服务企业的社会目标等。）、开发商（促进房地产产品销售，实现房地产销售收入和盈利目标）、业主（物业保值、增值；维护物业公共秩序；实现业主之间和谐相处；确保社区生活达到层次高尚、品质优良）
11．物业管理的根本属性是公共管理 12．物业管理的共通目标：
1产生于物业业主权属的物业管理目标； 2产生于物业服务企业的目标； 3基于社区管理的目标。
13．物业管理的基本环节：策划阶段
前期准备阶段
启动阶段
日常运作阶段
第二章 业主自治自律
1．业主：指物业所有权人，即房屋的所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的主体。
2．业主自治管理：是指物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，依照法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范，自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。
3．自治权：知情权、接受服务权、请求权、投票权、选举和被选举权、监督权
4．业主自律是通过建立和实施管理规约实现的。
5．管理规约：管理规约是物业管理区域内全体业主共同制定并承诺遵守，对全体业主有共同约束力的，有关业主在物业使用、维修和管理等方面的行为准则。
6．业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
7．业主委员会：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
8．业主委员会设委员5-15人，最少不低于5人，最多不超过20人 9．业主委员会提前7天发放消息资料，业主大会召开前15天发放公告。
第三章 物业服务企业
1．物业服务企业：指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
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2．物业服务企业的类型：
（1）业务性质：委托服务型、租赁经营性（万达物业，全国最先例子，广州城建公司白马天河城维多利亚广场）、委托代理型
（2）按棣属关系：发展高成立（房地产营销需要、肥水不流外人田思想、业主不予关注是内因，市场约束机制少是外因）、单独成立、房地产管理部门附属房管所改制、有机关企业事业单位管房部门改制。
3．物业服务企业的机构设置
基本要求：具备服务性功能、充分发挥公司职员的潜能、关系协调、高效灵活
机构设置原则：因事设职原则、权责对等原则、统一指挥原则、分工协作原则、经济原则 4．物业服务企业组织机构的类型：直线式、事业部制、直线职能式、矩阵式
5．物业服务企业建立的程序和条件
（1）一级资质：>500万，>30人，>20人；（2）二级资质：>300万，>20人，>10人；（3）三级资质：>50万，>10人，>5人。临时资质有效期为1年。
6．组织形式：
（1）直线制：责权高度统一，效率高，对经理要求高；（2）直线职能制：只能分工、只能部门间缺乏联系，例如：华农
（3）事业部制：分散风险、有利于业务开展、各事业部相对独立，例如：大集团大企业（4）矩阵制：分工明确、专业性强、双重领导。7．物管人员综合能力：创新、决策、组织指挥、自制
第四章 物业管理招投标
1．物业管理招标：是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或若干特定的物业服务企业发出投标邀请，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之签订物业前期服务合同或物业服务合同的过程。
2．物业管理投标：是指物业服务企业选择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
3．物业管理招标的主体：物业产权人（政府机关或物业产权部门）建设单位
业主委员会 4．物业管理招标的原则：1.不规避法定招标
2.公开、公平、公正和诚实信用
3.不违法限制和不非法干涉招标、投标活动
4.当事人接受合法监督
5．物业管理招标的方式：公开招标
邀请招标
6．物业管理招标的程序：
1、确定并组织招标机
2、编制招标文件
3、以招标公告或投标邀请函的形式发布招标信息
4、审查是否有修改招标文件的必要
5、召开投标文件预备会议和组织踏勘现场
6、收存标书
7．物业管理投标的程序： ① 取得招标文件；
② 熟悉招标文件并考察物业现场； ③ 测算管理服务费用的单价；
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④ 编制投标文件； ⑤ 封送投标文件；
8．楼宇入伙的手续：入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书、验楼情况一览表、楼宇交接书
9．物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标（>3家）10．招标公告或邀请函要提前大于20天发出去，修改时间4、5天
11．编制招标文件的注意事项：
（1）内容与招标文件相符；
（2）法定代表人或主要负责人签署（每一页盖章签名）；（3）截止日期前，可以补充修改或撤回（包好密封）；
（4）部分非主体、非关键性工作可分包出去（实务中通常不写）；（5）不得互相串通和排挤其他投标者；
第五章 前期物业管理
1．前期物业管理：是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。前期物业服务合同的性质——过渡性 前期物业管理的委托——必须以招标方式进行
2．物业管理前期介入：是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求，为物业投入使用后物业的管理创造条件。
3．物业管理前期介入的作用:
1、完善物业使用功能；
2、改进物业的具体设计；
3、能更好地监督施工质量；
4、为竣工验收和接管验收打下基础；
5、便于日后对物业的管理。
4．物业接管验收：是指物业服务企业对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
原则：原则性与灵活性相结合的原则；细致入微与整体把握相结合的原则
第六章 物业管理财务
1．物业管理资金的来源与分类：物业服务费、住宅专项维修基金、经营性收入、国家财政来源 2．物业管理资金的使用原则：专款专用、厉行节约、注重效率、民主管理
3．住宅专项维修资金：是指专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
4．住宅专项维修资金交存主体：住宅物业的业主、住宅小区内非住宅物业的业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主
5．住宅专项维修资金的分摊：
① 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
② 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业
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建筑面积的比例分摊。
③ 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
④ 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
6．住宅专项维修资金的使用程序：制度方案 业主确认 办理备案 开户划款 7．项目是否属于保修期内及使用程序（问答题）
第七章 不同类型的物业管理
1．居住型物业（住、别、高）；经营型物业（写、商、工、仓、特种）
2．住宅区物业特点：人口密度高、住宅功能单一；
3．住宅小区目标：经济效益（开发商、业主、管理公司）、社会效益、环境效益、心理效益 4．住宅小区要求：物质环境、社会环境管理
5．高级公寓特点ppt 6．别墅类型：单栋、双拼、联排
7．别墅物业管理服务要求：保护别墅区规划的完整性
8．写字楼：使用时间长，人员流动大。解决交通阻塞，电梯单双层
9．商业物业特点：精心策划、合理布局、建筑结构新颖且有特色、选址规模符合不同要求 10．管理难点：广告管理
11．工业物业：环境保护为重
第八章 社区文化
1．社区：是指一定区域内发生社会活动和社会关系的具有某些共同意识、共同利益和行为的人群所组成的社会生活共同体。
2．社区的要素：
1、地域要素；
2、人口要素；
3、组织结构要素；
4、心理文化要素。
3．社区文化：是指在以人口、地域面积为参数划定的社会自然地域范围内，以居民为参与主体，通过文艺表演、科技普及、法律法规宣传、文体娱乐等形式，提高城市管理水平和人口素质的文化形态。
4．社区文化的特点：开放性、多元性、地域性、归属性
5．物业管理与社区文化建设的关系：互为促进、互为利用、互为约束 6．物业服务企业在社区文化建设中的作用
1、物业管理是社区文化建设的主要载体；
2、物业服务企业在社区文化形成过程中起引导作用；
3、物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。
7．文化（人化—自然人—社会人）：物业管理中社区文化仅仅是狭义文化吗？不仅仅是，还包括物质基础。
8．物业管理与社区文化关系：互相促进、互相利用、互相约束
9．物业管理在社区文化建设中的作用：营造文化氛围基础、引导作用、形成规范和制度 10．开展文化活动注意：老与少结合；大于小结合；雅与俗结合；远与近结合物业管理期末复习
第九章 不同物业的经营
1．物业管理经营内涵：常规经营、企业资源经营、物业资源经营、业主资源经营（有形资产无形资产）、物业管理文化资源、物业管理资本经营（企业理财、资本扩张、投资经营）
2．问答：物管公司如何做好停车场经营？
（1）停车场广告；（2）停车场商店；（3）洗车养护服务；（4）精细化管理（分时段经营车位）
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2016年上学期考试内容
选择：物业管理的产生地点（英国），物业管理的实质、社区文化的实质、多层高尚住宅的定编人数每万方1人、首聘物业管理公司签订的年限
判断：前期物业管理和早期介入是一样的（x），物业管理接管验收含义，名词解释：住宅维修基金、管理规约、业主大会、物业管理、物业服务企业 简答题：
1、物业管理三大内容的区别和联系；
2、物业管理在社区文化建设中的作用；
3、物业管理前期介入的作用；
4、物业管理人员的知识结构；
5、物管公司如何做好停车场运营； 讨论题：
1、参考“精选**”、“法国物业管理”、“华南新城事件”，试分析物业管理行业现状及存在问题的原因。简析：物业管理行业现状及存在问题的原因：发展不平衡。（1）内因：业主、物业管理公司；（2）外因：政府、社会、经济、法律法规。
2、王小姐一年没办理入住手续仍需交物业管理费，分析原因。（课堂上有讲，大点说到就好，能编多少编多少，编也是物业管理人员的一个考核标准）简析：
① 物管费是常规性公共服务体现，具有排他性； ② 物业增值保值性；
③ 不交物管费，不仅侵害物业公司利益，还搭了其他业主便车，损害其他业主利益。
3、“二沙岛别墅违建”分析别墅物业和普通住宅物业管理的区别。分析违建事件中业主、物业管理公司、政府部门的责任归属。
（考试的内容就差不多以上了，袁中友老师是个很风趣幽默的老师，师弟师妹们好好珍惜吧~）
