物业诉讼经验之谈由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业诉讼实例”。
一、以解决物业纠纷为目的物业纠纷不同于刑事案件，也不同于其他民事案件。其他案件有许多是一次性终结的性质，而物业纠纷通过诉讼之后，物业公司与被告之间还要长期的合作下去。因此要解决认识问题。物业公司走司法程序实是无奈之举，仅是为了通过法院平台，解决双方存在的问题，互相理解，放眼今后。基于这样的认识，首先要接受法庭的调解，在适当的尺度内做出让步，以缓解对方的抵触情绪。但需注意的是让步的尺度一定要把握好，不要给出这样的信号“会哭的孩子有奶吃”，造成负面的影响。笔者在实践中遇到过这样一个案例：在法院调解过程中，业主要求减免一部分物业费，而且数额较大，不肯让步，后来我们告诉他，钱可以减免，但你要写一份认错书，对拖欠物业费对其他业主利益造成的侵害做出深刻认识。该业主后来选择了交费。
二、诉讼时效问题
民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年”，第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，根据这一法律规定，物业公司一般应在诉讼时效之内提起诉讼，从一年半左右就应着手准备，同时依据第一百三十八条的规定，也可以通过做工作，使业主能主动配合，“自愿履行”，以达到不受诉讼时效限制的目的。笔者在实践中遇到的另一个案例是，某业主自2005年2月——2007年10月一直未交物业费，物业公司于2007年12月27日起诉到人民法院，在法庭上，业主提出“诉讼时效”问题，得到法庭的支持，认为2005年12月27日前的物业费不应再追究。而其余的近三十个案例，都有因业主来提出“时效”问题而顺利的“自愿履行”了。
三、滞纳金问题
如前所说，物业公司与业主“对簿公堂”，其目的应是去异求同，共同向前看，建立互信，共建和谐。所以滞纳金的收取，并不一定是金钱数额上的增加，而是通过滞纳金这一形式，让那些随意侵害其他业主利益的自私的人们付出其“不遵守游戏规则”的代价或违约成本，使其认识到问题的严重性，其震摄作用大于实际经济利益的作用，所以在起诉书应与所欠物业费一起列出。
沈阳市物价局1998（66）号文件第十条第四项规定，“对不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照规定要求追偿，并按每天千分之三加收滞纳金”，这是笔者看到的唯一来自“官方”的一个确切数字。在实践中，一般是在千分之一到千分之三之间，我认为依据上述“震摄”原则，物业费在一元/平方米以下的，按千分之三加收，物业费在一元/平方米以上的，按千分之一加收。使其既起到震摄作用，操作起来也具有可操作性。
四、滞纳金计算问题
（一）物业费是按建筑面积每月收取，属于等额定期，符合年金的收付形式（属普通年金或后付年金），可以按年金的公式计算滞纳金的数额，其公式为：
S=A[（1+i）n*30-1]/ i
式中A为每月应缴物业费，i为滞纳金比例，n为所欠费月份（滞纳金按天加收，每月平均30天）。
如业主住房为100平米，物业费为0.5元/平方米，拖欠物业费20个月（即1000元），按千分之三加收滞纳金，滞纳金的数额应为50元*[（1+0.003）20*30-1]/ 0.003=3281.58元。（若按千分之一算为1030元）
（二）按普通利息计算，如某业主欠20个月的物业费，其滞纳金中第一个月欠20个月，第二个月欠19个月，以此类推，最后一个月的物业费仅欠一个月而已，这样按一般单利计算，计算公式为：滞纳金=月应收额*滞纳金比例*30（平均每月天数）*n*（n+1）/2(n为欠费月份)。仍依上例，滞纳金数额应为
S=50*0.003*30*n*(n+1)/2=50*0.003*30*210=945元
可见，物业费仅欠1000元，拖欠20个月后，滞纳金至少就已经达到945元了。
以上两种计算，后者计算更方便，更易为人们所接受。前者数额更大，具体用哪一种方法计算，滞纳金比例为多少，都应该在《物业委托合同》中明确规定。如没有规定的按后者计算比较方便。
五、起诉材料的准备
到人民法院立案起诉应提供如下资料：
（一）起诉书三份（自留一份）。内容包括原告、被告、诉讼请求（包括诉讼额及滞纳金数额），事实与理由（写明被告的房屋建筑面积、收费标准、月应收额、拖欠时间及拖欠物业费数额等）。
（二）企业法人营业执照（副本）
（三）法定代表人身份证明书
（四）企业法人身份证复印件
（五）物业收费许可证
（六）物业委托合同
如委托代理人的，还应提供委托代理人的授权委托书和被委托人身份证复印件。
如首次去法院起诉的，还应携带企业法人营业执照正本，让立案法官过目。
六、执行过程中的问题
经法院判决生效后，被告仍拒不履行法院判决的，物业公司可以到人民法院申请强制执行。执行对象先是动产与不动产，但物业费的数额与动产与不动产相比，数额相差较大，法院一般不采取这种形式。常采用的形式通常是通过被告的身份证号码直接在银行中查取划款，最后是司法拘留。依据目前我国居民的收入水平，居住有物业服务小区条件的业主，工资的发放绝大多数是由银行转帐的，所以这条途径应该是方便快捷的，只不过要求物业公司能提供被告的身份证号码或是其配偶的身份证号（房屋是夫妻双方的共同财产），并附带一份说明，证明身份证是由物业公司提供，一切后果由物业公司承担。这就要求物业公司对业主资料的掌握程度要全面并准确，在日常工作当中，留意收集。因为对簿公堂时，业主通常不会主动提供身份证号码，法院也不会采信利害关系人自己提供的信息作为执行的依据。
七、附加说明的两点问题
（一）业主的电话号码、手机号尤其是住宅电话，在诉讼过程中也是非常重要的。在法院送达的过程中，有时业主会由于不在家或房屋出租或有抵触情绪而拒收法院的传票。但只要送达法官与被告人通话，起诉书就视为送达。方便快捷。
（二）被告的姓名一定要准确，司法程序是非常严肃的，有不得一丝一毫的差错，笔者在实践中就遇到过因被告的姓名中的“淑”与“素”一字之差而无法执行，只能撤诉，从头再来的情况。
