关于解决商品房和安置房两证问题的措施由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“解决安置房产权证问题”。
关于解决商品房和安置房“两证”问题的措施
我区商品房和安置房“两证”办理存在的问题，主要有两大类：一类是商品房项目违规改变用途、调整容积率及违法用地的问题；另一类是农民拆迁安置房未依规办理用地手续，或违法用地，或土地抵押等问题。具体情况如下：
一、商品房存在的问题及下一步措施
为有效化解矛盾，近年来，在区政府的强力推进下，经积极努力，已为天地新城等43个房地产项目依法完善相关用地手续，追交土地出让金约26亿元，为约3万余户业主依法解决了土地分割登记的问题。但仍有少数开发商由于对国家政策不理解或认为过错不在开发商而不配合办理甚至拒绝办理用地手续，开发商认为开发的项目都是经过政府或部门审批的，不愿依法办理，或对补交出让金额讨价还价，或者按照他们的意愿办理，提出的要求与国家政策存在巨大的差异，致使处理工作难以推进。根据区国土分局的统计，目前突破土地出让条件的楼盘还有近30家，涉及不能依法办理土地分割登记的业主约3000户。
商品房项目用地问题，时间跨度长，案情复杂，区政府多次召开会议，积极协调推进，但仍然存在很多问题。区政府将严格按照《区土地出让与储备领导小组2010年第一次会议纪要》关于经营性项目用地遗留问题的处理原则，加大工作力度，积极采取措施并督促项目单位依法完善有关手续，维护购房者的合法权 1 益。9月27日，区政府召开了区土地出让与储备工作领导小组2011年第4次会议，对10宗经营性用地遗留问题进行了审议，对8宗地块规划及容积率调整相关问题进行了研究，形成了会议纪要，要求相关部门尽快完善手续；对其他项目，将逐一进行梳理，积极研究解决处理办法。
下一步，认真反思房地产开发中存在的问题，严格执行房地产开发政策规定，切实规范房地产开发行为。一是继续加大市场监管力度，重点整治违规行为，切实规范市场秩序；二是加强商品房预售管理，完善预售管理制度；三是加强房地产市场信息公示管理，完善售楼现场标准化建设内容；四是强化“网上房地产”和预售资金网上监管系统管理力度；五是加强项目预售批后监管工作，重点围绕在建并进入预售环节的项目开展专项检查，规范市场预售行为；六是不断完善市场监管体系建设，形成市场长效管理机制。
二、安置房项目存在的问题及下一步措施
全区目前拆迁复建房共有地块70块，总面积为11214.04亩，已取得征转用审批的7768.96亩，涉及不能依法办理土地分割登记的业主8万余户。其中：
1、25个地块已依法领取了国有土地证，发证面积3204.18亩。其中开发区5个地块，面积1700亩；科学园4个地块，面积641.99亩；滨江开发区2个地块，面积364.2亩；东山街道9个地块，面积301.95亩；汤山街道1个地块，面积24亩；城 2 市拆迁旧城改造项目4个，面积172.04亩。上述地块除东山街道和区政府城市拆迁旧城改造项目少部分已领取个人土地证外，其余项目由于园区将土地使用权抵押给银行，用于融资贷款，致使安置房业主无法办理土地分割登记的约2.2万户。
2、已办理部分供地手续，实际用地面积远大于批准用地面积，造成违法用地，无法办理国有土地使用权证的有4个地块，面积442.46亩。其中科学园2个地块，面积325.96亩；东山街道1个地块，面积36亩；横溪街道1个地块，面积7.94亩。由于上述地块的实际占地面积大于批准用地面积，违法用地未依法完善用地手续，致使无法办理土地分割登记的业主约9000户。
3、已落实征转用，尚未办理供地手续的27个地块，面积4194.88亩。其中开发区11个，面积2242.18亩；科学园7个，面积336.57亩；空港工业园2个，面积1077亩；滨江开发区1个，面积311.8亩；东山街道1个，面积6亩；汤山街道1个，面积13亩；麒麟街道1个，面积120亩；淳化街道1个，面积60亩；湖熟街道1个，面积24亩；城市拆迁旧城改造1个，面积4.33亩。上述地块由于市规划部门的相关审批文件、环保部门的环评批复等材料不齐，致使供地手续的推进工作缓慢，无法办理土地分割登记的业主约3.5万户。
4、尚未落实征转用14个地块，面积3445.08亩。其中科学园6个地块，面积998.52亩;禄口空港工业园2个地块，面积1123亩;滨江开发区2个地块，面积1089亩;淳化街道1个地 3 块，面积36亩；湖熟街道1个地块，面积126亩;横溪街道2个地块，面积72.56亩。上述项目有的自2003年6月就开始开工建设，建设周期长，在开工建设的时候绝大部分不符合两个规划，园区、街道也未重视用地手续的完善，未将政府安排的用地指标优先用于安置房项目，在国家政策宽松的环境下未及时办理用地手续，错失依法完善的最佳时机。目前国家土地政策日益趋紧，补办用地手续的难度更大，违法用地依法完善工作任务艰巨。
针对以上情况，根据区政府主要领导的要求，区政府办会同区住建局、规划局、国土分局、财政局、发改局、环保局、建工局、地税局、消防大队等部门，对全区范围内未办理“两证”的安置房情况进行了全面清查梳理，逐一核实，认真分析办理“两证”存在的主要问题：
1、资金问题
主要是抵押贷款解押和办理“两证”交纳土地成本、契税和维修基金。土地抵押贷款主要集中在开发区和科学园，解押需大量资金。“两证”办理费用若按每套1万元测算，约需数亿元，加上土地成本按14万/亩划拨价计算，也需十几亿元，难以筹措。
2、集体土地转国有土地的问题
有些安置房小区建设在集体土地上，不符合“两规”，集体土地转国有土地难度很大。同时，建设用地指标也难以解决。
3、“小产权房”与安置房间杂的问题
有些街道园区当时为了尽快安置被拆迁户，购买集体土地上 4 建造的住宅来安置被拆迁户。导致同批次的被拆迁户，有的安置在政府批准建设的国有土地上，有的安置在集体土地上建设的住宅内。若办理国有土地上住宅的“两证”，被安置在集体土地上的拆迁户也会提出办理“两证”要求；若办理了安置在集体土地上拆迁户的“两证”，其他“小产权房”业主也会提出办理“两证”的要求。
“两证”办理工作量很大，涉及部门多，需要的资金非常庞大，区政府办会同相关部门初步拟定了处理办法：
1、对因历史遗留问题造成的资料缺失，有关部门要本着“老问题按老政策解决”的思路，相关部门确认后，特事特办，简化手续，以政府会办纪要形式确定有关事项，不追究材料中的瑕疵，不追究有关责任。
2、由国土分局牵头，住建局、规划局协助，对全区安置房（复建房）进行再甑别核实，解决好经政府批准的，在国有土地上建设的，或在集体土地上建设但确作为安置房（复建房）的“两证”。
3、对集体土地上建设的安置房小区，建议安排农转用指标，国土部门尽快完善征转用手续。
4、对已征地未办理大土地证的地块，由国土分局牵头，各园区街道尽快完善相应供地手续，协调办理“大证”。
5、办理完大土地证后，由住建局牵头，协调解决相关手续，直至办理完分户房屋产权证。
6、各园区街道要制定土地解押方案。
7、由财政部门牵头，会同国土分局、地税局、住建局，对安置房缴纳的土地划拨成本、契税、维修基金等进行研究，出台相关政策，能挂账的暂先挂账，能减免的减免，能分期交的分期交，最大限度地减少费用和资金压力。
8、对存在的消防、环保等重大隐患整改后，即可进入办理“两证”程序。
9、对安置房“两证”办理进行风险评估。
10、高度重视“两证”办理过程中的维稳工作，完善应急预案。同时责成有关单位切实做好群众的思想疏导工作，确保社会稳定。
南京市江宁区人民政府办公室 二〇一一年十月二十五日
