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关于姜堰经济开发区土地利用情况的分析及思考
根据国家、省、市土地节约集约利用的有关文件精神，结合今年开展的开发区土地节约集约利用评价工作，我们对姜堰经济开发区的部分企业用地情况进行了调查分析，从中可以看出开发区企业在用地方面带有普遍性的问题，并提出一些不成熟的看法，以供参考。
一、土地利用基本情况
开 发区注册工业企业约320家，目前运营的企业约270家，另有大约50家企业因多种原因没有运营。今年上半年，我们调查了2008年在开发区销售纳税的 93家企业用地情况，且全部为工业用地。93家企业总用地面积2717.8576亩，总投资额为285139万元，平均投资强度为104.91万元；总建 筑面积762818.4平方米，平均容积率为0.42，平均覆盖率为38%；93家企业年销售总额为267374.8万元，亩均98.377万元；全年纳 税额为6263.05万元，亩均纳税额为2.304万元。其中18家企业年纳税额为零。93家企业中有36家企业存在土地闲置现象，闲置面积达656.8 亩，占总面积的24.17%。
二、土地利用与产出情况分析
通过上面一组数字的分析，我们可以从中看出开发区工业企业用地方面的几个特点：
1． 平均投资强度偏低。从调查的93家企业看平均投资强度只104.91万元/亩，远远达不到国家规定的210万元/亩，省、市规定的160万元/亩以上的标 准，分别低35%和37.11%，达到或超过160万元/亩的企业只有13家，占13.98%，最高为308万元/亩；100-159万元/亩的企业32 家，占34.4%；100万元/亩以下企业有48家，占51.62%；最低的只有22.6万元/亩，由此可见绝大多数企业（86.02%）投资强度偏低，造成土地资源的严重浪费。
2．低效利用土地的企业较多。93家企业的平均容积率只有0.42，最低只有0.06，最高的也只有1.5。其中0.4 以下的企业有25家，占26.88%；0.4到0.6企业有11家占11.83%，0.6以上的企业有57家，占61.29%。低效利用土地必然带来了土 地产出率及财税贡献率的低下。
3．土地产出率及财税贡献率低下。93家工业企业2008年实现销售额267374.8万元，平均每亩产出率只有 98.377万元：其中每亩10万元以下的企业有15家，占16.13%，每亩10万元到50万元的企业有38家，占40.86%；每亩50万元至100 万元的企业有8家，占8.6%；每亩100万元至200万元的企业 有20家，占21.50%；每亩200万元至500万元的企业有9家，占9.68%；每亩500万元以上的只有3家，占3.23%；最低的每亩只有 0.111万元，最高三家企业分别为市化肥有限公司（750.33万元/亩）、市科研精细化工有限公司（742.24万元/亩）、市江苏景泰石油化工装备 有限公司（613万元/亩）。去年93家企业纳税额为6263.05万元，平均每亩仅有2.304万元。其中纳税额为零的企业有18家，占19.35%，每亩1万元以下的企业达32家，占34.41%，每亩1万元至5万元的企业有28家，占30.11%；每亩5万元到10万元的企业有7家，占7.53%； 每亩10万元至20万元的企业有5家，占
5.38%；每20万元以上的企业也只有3家，占3.22%。由此可见，53.76%的企业每亩财税贡献率在1万 元以下;83.87%的企业每亩财税贡献率在5万元以下;91.4%的企业每亩财税贡献率在10万元以下。除无纳税额企业外，最低的每亩只有68元，最高 的每亩达33.58万元（菁茂科技有限公司老厂区），粗犷利用土地由此可见一斑。
4．闲置土地较多，93家企业中有36家企业不同程度存在土地闲置现象，占企业数的38.71%，闲置土地面积达534.8亩，占总用地面积的24.17%。而据我们统计,开发区实际存在闲置土地现象的企业约63家,闲置面积高达1835亩。
5． 开发区预征土地较多。前几年，由于招商引资形势较好，开发区以其下属的市鑫源建设有限公司为主体向农民预征了大量土地（大部分为农用地），除少部分土地有 企业进驻外，大部分土地仍由农民耕种，而开发区每年还要向农民支付4.43万元/亩的土地补偿利息。光这部分土地就有4500多亩，每年需支付农民利息近 1100万元。给开发区财政增加了不小的负担。
三、成因分析
分析93家企业之所以出现上述几大特点，主要是由于以下因素造成的：
一是决策失误。这里既有投资人决策失误，也有引资人的决策失误。主要体现在盲目投资和重复投资，使得市场供大于求，造成土地闲置和土地产出率及财税贡献率不高。
二是贪大求全。一些企业不从市场和自身能力考虑，贪大求全，圈占了土地后无力投资建设或难以一步到位，导致生产、销售、流动资金出现问题，造成土地资产和其它资产的严重浪费。
三是形势影响。由于去年下半年开始受国际金融危机影响，部分企业处于半停产状态，观望、转型、裁员成为普遍现象，一些企业生产销售大打折扣，生产销售下降，利税降低甚至无利可图。
四是投机心理。一些企业当初投资的真正目的并不是真正想办企业，他们看中的是廉价的土地，注册后厂房建设起来了，想从中捞取土地差价，但苦于形势变化，土地厂房无法抛售，现在只能出租一些，再伺机寻找下家，摆脱困境，导致部分土地和厂房闲置。
五是措施不力。虽然国家、省、市都相继出台了一些闲置土地处置办法，但对闲置土地企业和个人处置手段不多，措施不力，特别是国土部门和财政部门没有动真碰硬，使得一些企业土地闲置多年，不能充分发挥土地资产效益。
六是处理不当。开发区目前闲置土地面积较大，而招商人员在招商进程中与国土部门对接较少，未能将招商项目引进到征而未用以及开发区收而未用的土地上，造成土地计划紧张而大部分土地又长期闲置的局面。
四、对策与建议
针对大部分企业投资不足，低容积率，产出率和财税贡献率不高以及土地长期闲置等现象，政府应从源头上抓起，各相关部门相互配合，促使企业朝着节约集约利用土地的方向努力，使企业的土地产出率、财税贡献率最大化，充分发挥出土地资产的最大效益。
1．政府扶持。在企业经受国际金融危机影响的形势下，政府应从多方面考虑对企业的扶持，包括生产、销售、税收（含退税）、财政扶持、集约节约用地激励机制、技术改造等方方面面，让企业轻装上阵，全心全意抓生产、促销售。
2.源头把关。各地在把招商引资过程中，要挑选实力强信誉好的企业，必要时可进行先期评估调查，不能再像以前那样将那些良莠不齐的企业统统招进来。对一些实力弱，资信度差，科技含量不高，环保达不到国家标准或污染大的企业一概拒之门外。
3． 条件约束。在与投资人签订投资协议时，一定要严格遵守国家相关法律法规，对客商在用地行为上从投资强度、容积率、覆盖率、行政办公占地率等方面加以规范约 束，对投入产出率、财税贡献率等也要有硬性承诺和奖惩条款，对达不到国家规范要求，不能兑现当初承诺的除按协议进行惩罚外，将不得在其它方面享受任何优惠 政策。国土部门在对企业用地进行初始登记时，对达不到国家和省市规范的企业不得发放国有建设用地使用证。
4．严肃查处。政府对企业发生闲置土地的现象一定要有明确的态度，国土部门应与财政部门密切配合按照国家、省有关法律法规严肃查处，绝不手软，该征收土地闲置费的一定要及时足额征收，该收回土地使用权的坚决在法定程序内收回土地使用权。
5．全面清理。开发区要配合市国土、财政部门对闲置土地进行全面清理，拿出切实可行的解决方案，把征而未用的土地真正盘活起来，充分发挥土地资产最大效益，对从农民手中收购而未利用的4500亩土地也要清理一遍，同样要拿出处置方案，把开发区的财政负担减少到最低程度。
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