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xx地块项目概念设计建议
一、项目概况
该项目位于xx东部，处于国道及环路交叉口。地块形状为L型，占地面积40780平方米。
地块西面为通往xx双向六车道干道，东邻加工厂，北面为通往xx的双向4车道主干道环路，南邻交通局及xx中学。
目前，项目周边现状：东面为约10米高单层轻钢结构加工业厂房（局部塔楼高约20米）；南面为6层学生宿舍楼；西面为二层汽车修配商店、加油站、新建住宅小区；北面沿路北为二到三层的村落式民居，居民楼沿街破墙开店。
规划用地上目前已建成单层轻钢厂房一座，动力配电房（三层钢筋混凝土工程框架结构）一座，地量衡站，简易彩钢房一座。
二、项目定位及功能板块
（一）项目优势
1、规划开通至xx城BRT，今后小区附近规划设立BRT站点，对小区沿街商铺的物业出售、投资及经营有较好预期，交通出行便利；
2、本地块距在建的综合体广场数百米，西北方向是建材名品商业街项目，为今后入住业主生活带来极大的便利；
（二）项目劣势
1、本项目东接加工厂，南面有一条10米宽的木材类加工厂，对业主生活居住品质有一定影响；
2、本地块周边街区规划的拆迁安置用地较多，可能会对区域的品质有一定的影响；
3、整个区域为新区，购买群体对该区域的认知还需要时日；
4、该项目未做专业市调，无产品定位、项目建议书，不能全面反映现状，存在风险。
（三）项目定位及功能
1、主要客户群：富裕的刚需阶层、改善型客户、本地投资客。
2、拟建住宅小区，沿干道建议设计为住商楼（二层底商），形成封闭小区管理。
三、项目规划及建筑设计原则
1、基础设计条件：
该地块总用地面积共4.078ha。项目容积率暂按3.0。建筑密度暂按22%控制。
建筑限高无控制要求(一般＜100米)。
建筑退红线要求参见规划局提供的《建设工程规划条件》
2、小区内绿地率建议参照规划局对住宅的绿地率要求。
3、出入口建议符合规划及规范的要求。
4、建议利用地下空间，平战结合设置地下停车位，车位比建议按1:0.8配置。
5、适当配置物业管理、经营用房。
四、项目规划建筑设计建议
1、应综合考虑用地条件、项目定位、产品配比、配套设施、项目分期、示范区建设范围等因素进行总平面的规划布局。
2、机动车路网结构与停车：
1)合理分布不同宽度的车行道、满足道路总长最小、直达性最好的要求。在满足 《城市道路设计规范》的前提下，充分考虑消防和成本的因素。
2)道路标高应考虑市政管线的排布需求，且应考虑排水及土方平衡因素。
3)有底层商业的建筑应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人
行道。
4)消防车道组织原则：
a)满足《城市道路设计规范》的基础上，与小区各级道路共用。b)消防车道如需紧急穿越景观带，应事先结合景观进行隐型消防车道的设 计。
5)住宅停车：停车数量与停车方式依据国家、地方、项目规划批复要点进行设计；商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；并结合组团模式规划有一定数量的地面停车位供访客使用。6)住户驾车回家的路线应精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透； 地下停车场 可结合设计利用天井、天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。
3、步行系统：
1)住宅小区或组团应统一考虑车行、人行主出入口，建议位于同一地点；若需分流，应在车行相应出口开设辅助人行出入口。
2)步行系统应结合住户回家（访客到访）线路与感受，结合外部空间景观精心设计，具备便捷性、趣味性和创新性，应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合。
3)人车分流。充分考虑车辆通行和停放对居住生活品质的干扰控制。4)有利于分期开发。道路连同景观带自然划分开发分期，市政配套自然分割。且后期施工过程对于前期已入住居民的干扰最小化。5)入口及道路组织专属化，分工明确，人流组织不干扰。
4、地形改造原则：
1)应尽可能保持及利用其原有地形。
2)在结合外部空间设计进行人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经
济的原则。
5、市政设计原则：配合市政设计单位进行必要的总图规划调整及单体调整。
6、组团设计原则： 1)住宅组团应考虑封闭管理
（或其他物业形式，结合项目调整）。
2)各期组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化； 组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计，并避免主要用房朝向不好。
3)应根据邻里交往的特点形成适于并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、建筑 尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间；并应注意创造交往和聚会空间的可休息性与散步性。
7、外部空间及景观系统：
1)应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区水景和绿化等要素进行设计；注重其均好性与趣味性，并应有重点景观区域的处理。
2)外部空间设计应从小区公共空间至组团间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源。
3)组团入口处设计应注意空间趣味性和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应注意差异性和可识别性。
8、其他技术考虑：
1)对小区外来源的防噪与防污染。2)小区内防噪与防污染。
3)应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要
景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响。4)物业管理的有效性和安全性。
5)物管用房分级按合理的服务半径分布。
6)在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭。7)可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布。
9、单体设计细则
1)产品类型的分配构成原则：以规划条件及项目产品市场定位为准。2)产品分区要求:按不同等级分区域设计，不同等级住宅产品中，档次较高的住宅应享有较好的景观、朝向资源，以保证景观资源的充分利用与基地价值的最大化；
3)应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。
4)各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求: 所有住宅单元都应享有一定的景观 资源，各类住宅至少起居室、主卧室和一个次卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须向南或者面对主要景观空间。
5)厨房、洗手间的设计要求：所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，卫生 间宜设计为明卫。
6)各类住宅户型设计要求如下：高层一梯两户或一梯多户小户型。户型90平米，占住宅总建筑面积的40%，110-130平米的户型占 40%，余下做大户型或其他。
10、建筑风格和立面造型:
1)设计原则：利用规划布局、体量关系、虚实对比、材质变化塑造特色立面；并充分考虑目标客户对相应产品的喜好；可考虑首层与室外空间景观的交融；
2)立面造型：建筑风格；立面色彩和用材应注重近人处的肌理、细部处理；同时考虑与外部空间、景观的衔接，避免对景观造成影响。
3)立面用材：
上述原则可根据设计需要适当调整。
五、概念性方案设计阶段成果要求
设计图纸内容和深度应同时满足济宁市规划委员会对各设计阶段图纸的深度要求、本任务书对概念性方案的设计要求，该设计阶段需计算各项经济技术指标。
项目技术经济指标
