转让及销售阶段会计实务(二)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“销售阶段的会计核算”。
（3）预售款的核算。
预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。
虽然预售款和销售款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入数据的完整。
“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售过程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如何处理，都不在此科目下核算。
【例4-6】某房地产开发企业2×11年9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取预售款800万元。该项目于2×11年12月份竣工。该企业当月结转收入5 000万元。其账务处理方法如下：
销售定金转入时：
借：预收账款——销售定金 300 000
贷：预收账款——销售款 300 000
收取预售款时：
借：银行存款 8 000 000
贷：预收账款——销售款 8 000 000
竣工入住时：
借：预收账款 50 000 000
贷：主营业务收入 50 000 000
（4）按揭保证金的核算。
房地产开发企业向贷款银行交纳的按揭保证金，有的由贷款行在放贷时从贷额中直接扣收，有的是在银行发放贷款后由房地产开发企业从一般结算户转入按揭保证金专户。贷款行直接扣收按揭贷款保证金的，借记“银行存款”、“其他货币资金——按揭保证金”账户，贷记“预收账款”账户；房地产开发企业从一般结算户转入按揭贷款保证金时，借记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，贷记“银行存款”账户。
承购人违约，未及时还款时，贷款行从按揭保证金专户中扣收承购人还贷本息时，借记“其他应收款——××”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户，承购人补缴还款额时，做相反会计分录。按揭保证金解冻时，借记“银行存款”账户，贷记“其他货币资金——按揭保证金户”账户。
【例4-7】某房地产开发企业采用银行按揭方式销售给承购人甲商品房一套，房屋价款190万元，承购人缴纳首付款80万元，按揭贷款110万元。2×11年5月，该套商品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款额中直接收取10%的按揭保证金。放款次月起，承购人开始还贷款。2×11年12月5日还款日，承购人未及时还款，贷款银行从开发企业按揭保证金户扣款8 000元；12月底，甲补缴了还款额。2×12年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭保证金解冻转入对应的一般结算账户。
承购人支付首付款，应依据销售不动产发票记账联、收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明，进行账务处理：
借：银行存款 800 000
贷：预收账款 800 000
商品房按揭贷款到账，应依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：
借：银行存款 990 000
其他货币资金——按揭保证金户 110 000
贷：预收账款 1 100 000
承购人违约，贷款银行从按揭保证金户扣款，应依据贷款银行扣款证明进行账务处理：
借：其他应收款——承购人甲 8 000
贷：其他货币资金——按揭保证金户 8 000
承购人补缴还款额，依据银行收账通知等收款证明进行账务处理：
借：其他货币资金——按揭保证金户 8 000
贷：其他应收款——承购人甲 8 000
按揭保证金解冻，依据银行转款单据进行账务处理：
借：银行存款 110 000
贷：其他货币资金——按揭保证金户 110 000
（5）代收配套设施费、办证费、维修基金的核算。
房地产开发企业在预收房款的同时会代收天然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。
代收的配套费用、维修基金应作为“其他应付款”核算。
【例4-8】某房地产开发企业2×11年5月销售给承购人乙商品房一套，该套商品房价款500 000元，城建税率为7%，教育费附加征收率为3%，土地增值税预征率为3%，企业所得税预计毛利率15%。具体收款情况及账务处理如下：
①公司收到承购人乙的购房定金30 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 30 000
贷：预收账款——承购人乙 30 000
②预收承购人乙支付首付款120 000元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 120 000
贷：预收账款——承购人乙 120 000
③承购人按揭贷款到账350 000元，依据销售不动产发票记账联、银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 350 000
贷：预收账款——承购人乙 350 000
④收到承购人乙交纳配套费用15 000元，维修基金4 600元，办证费用800元，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知进行账务处理：
借：银行存款 20 400
贷：其他应付款——承购人乙（配套费用）15 000
——承购人乙（维修基金）4 600
——承购人乙（办证费）800
⑤计算应交纳的营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税：
应交营业税：（500 000＋15 000＋800）×5%=25 790（元）
应交城市维护建设税：25 790×7%=1 805.3（元）
应交教育费附加：25 790×3%=773.7（元）
应交企业所得税：500 000×15%×25%=18 750（元）
预交土地增值税：500 000×3%=15 000（元）
应交印花税：500 000×0.5‰=250（元）
借：应交税费——应交营业税 25 790
——应交城市维护建设税 1 805.3
——应交教育费附加 773.7
——应交所得税 18 750
——应交土地增值税 15 000
贷：银行存款 62 119
借：管理费用 250
贷：库存现金 250
⑥支付代收配套费用、维修基金、办证费用：
依据维修基金缴存凭证代收单位留存联和支付维修基金、配套费、办证费的付款证明进行账务处理：
借：其他应付款——承购人乙（配套费用）15 000
——承购人乙（维修基金）4 600
——承购人乙（办证费）800
贷：银行存款 20 400
（三）代建工程结算收入的核算
房地产开发企业除了拥有自己的开发项目之外，还会有接受委托单位的委托代为开发建设的项目。代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，包括房屋建设工程、场地和城市建设、基础设施等市政工程。房地产开发企业应按照代建合同中规定的工程价款结算办法，向委托单位办理结算，取得代建工程结算收入。
根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：
（1）一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。
（2）分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。
目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。
代建工程结算收入的确认，应在代建的房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，确认营业收入的实现。
【例4-16】某房地产开发企业开发的一项代建工程已按期竣工，并办理了移交。企业已将工程价款结算账单提交给委托单位签证，工程价款为1 100万元，实际开发成本为850万元。代建工程开发期间收到委托单位预付的工程款共计800万元，委托方同意支付工程结算余款，但款项尚未收到。其账务处理方法如下：
（1）收到委托单位交来的预付款时：
借：银行存款 8 000 000
贷：预收账款 8 000 000
（2）工程竣工，确认代建工程结算收入时：
借：应收账款 3 000 000
预收账款 8 000 000
贷：主营业务收入——代建工程结算收入11 000 000
（3）结转代建工程的实际成本时：
借：主营业务成本——代建工程结算成本 8 500 000
贷：开发产品——代建工程 8 500 000
（四）回迁房收入的核算
回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。
回迁房视回迁方式是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：
如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计入拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格（价格高于成本低于市场售价）分别处理：
（1）如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。
（2）如果属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出（包括税金支出）作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。
通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。
【例4-18】某房地产开发企业开发某项目占地10 000平方米，土地成本已发生货币性支出5 000万元，其中支付土地价款3 500万元，拆迁货币补偿1 500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150平方米）。
开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6 000平方米，二期项目占地面积4 000平方米。2×11年9月，完成一期12座500套75 000平方米楼房建设，建安成本实际支出7 000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3 000元／平方米。其账务处理方法如下：
（1）支付货币性土地成本支出时：
土地成本货币性支出＝3 500＋1 500＝5 000（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000 000
贷：银行存款 50 000 000
（2）分摊已建回迁房建造成本时：
第一期回迁房40套建造支出＝7 000÷75 000×40×150＝560（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 5 600 000
贷：开发成本——建筑安装工程费 5 600 000
（3）预提未建回迁房建造成本时。
第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：7 000÷75 000×20×150＝280（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 2 800 000
贷：应付账款——预提费用 2 800 000
（4）分配一期土地成本时：
土地成本合计＝5 000＋560＋280＝5 840（万元）
第一期分配土地成本＝5 840÷（6 000＋4 000）×6 000＝3 504（万元）
单位可售建筑面积土地成本＝3 5040 000÷（75 000－40×150）＝507.83（元／平方米）
单位可售建筑面积建筑成本＝（70 000 000－5 600 000）÷（75 000－40×150）＝933.33（元／平方米）
一期建安成本＝7 000－560＝6 440（万元）
借：开发产品——一期 99 440 000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 35 040 000
——建筑安装工程费
400 000
（5）结转收入成本时：
一期销售款＝（75 000－40×150）×0.3＝20 700（万元）
借：预收账款 207 000 000
贷：主营业务收入 207 000 000
借：主营业务成本 99 440 000
贷：开发产品——一期 99 440 000
四、其他业务收入的核算
房地产开发企业的其他业务收入是指除主营业务收入以外的其他收入，如商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。
第三节 应收及预收款项的核算
五、应收款项减值损失的核算
（一）应收款项减值损失概述
在市场经济条件下，企业的应收款项可能因种种原因无法收回。企业无法收回或收回的可能性极小的应收款项即为应收款项减值，由于发生应收款项减值而产生的损失，称为应收款项减值损失或坏账损失。
企业应当在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据表明应收款项发生减值的，如债务人发生严重财务困难、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组等，应当将该应收款项的账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，并计提相应的坏账准备。
企业在确定计提坏账准备的比例时，应当根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏账准备。
（二）应收款项减值损失的核算方法
1.“资产减值损失”科目
“资产减值损失”属于损益类科目，用来核算企业计提各项资产减值准备所形成的损失。借方登记应收款项等各项资产发生减值损失的金额；贷方登记已计提减值准备的相关资产的价值又得以恢复时，在原已计提的减值准备金额内转销的资产减值损失的金额；期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。本科目可按资产减值损失的项目进行明细核算。
2.“坏账准备”科目。
“坏账准备”属于资产类科目，也是“应收账款”、“应收票据”、“预付账款”、“其他应收款”等科目的备抵调整科目，用来核算企业应收款项的坏账准备。贷方登记计提的坏账准备，以及收回的已确认为坏账并转销的应收款项；借方登记已确认并转销的坏账损失和冲销多提的坏账准备；期末贷方余额反映企业已计提但尚未转销的坏账准备。本科目可按应收款项的类别进行明细核算。
资产负债表日，企业确认应收款项发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“坏账准备”科目。本期应计提的坏账准备大于其账面余额的，应按其差额计提；本期应计提的坏账准备小于其账面余额的差额，应做相反的会计分录。
对于确实无法收回的应收款项，按管理权限报经批准后作为坏账，转销应收款项，借记“坏账准备”科目，贷记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目。
已确认并转销的应收款项以后又收回的，应按实际收回的金额，借记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目，贷记“坏账准备”科目；同时，借记“银行存款”科目，贷记“应收票据”、“应收账款”、“预付账款”、“其他应收款”等科目。
对于已确认并转销的应收款项以后又收回的，也可以按照实际收回的金额，借记“银行存款”科目，贷记“坏账准备”科目。
【例4-40】某房地产开发企业对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。2×11年末，应收甲公司的账款余额为3 000 000元，经减值测试，预计其未来现金流量现值为2 700 000元，此前未对应收甲公司的账款计提坏账准备；2×12年3月末，按管理权限报经批准后，将应收甲公司的账款500 000元确认为坏账损失；2×12年末，应收甲公司的账款余额仍为3 000 000元，经减值测试，预计其未来现金流量现值为2 600 000元。其账务处理方法如下：
（1）2×11年末首次计提坏账准备时：
应收甲公司账款的预计未来现金流量现值低于其账面余额300 000（3 000 000－2 700 000）元，为此应计提坏账准备300 000元。
借：资产减值损失——计提的坏账准备 300 000
贷：坏账准备
300 000
（2）2×12年3月末确认坏账损失时：
借：坏账准备 500 000
贷：应收账款——甲公司 500 000
（3）2×12年末计提坏账准备时：
应收甲公司账款的预计未来现金流量现值低于其账面余额400 000（3 000 000－2 600 000）元，为此应计提坏账准备400 000元，但在年末计提坏账准备前“坏账准备”科目有借方余额200 000（300 000－500 000）元，还应将超支的坏账损失200 000元补提足额，故年末实际应计提坏账准备600 000元。
借：资产减值损失——计提的坏账准备 600 000
贷：坏账准备
600 000
第四节 期间费用的核算
一、管理费用的核算
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费，以及企业生产车间（部门）和行政管理部门发生的固定资产修理费用等。
为了核算和监督管理费用的发生及结转情况，房地产开发企业应设置“管理费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项管理费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的管理费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。
二、销售费用的核算
销售费用是指企业在销售商品和材料、提供劳务过程中所发生的各种费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，在销售商品和材料过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失，以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费、固定资产修理费用等。
为了核算和监督销售费用的发生及结转情况，房地产开发企业应设置“销售费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项销售费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的销售费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。
三、财务费用的核算
财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。
为了核算和监督财务费用的发生和结转情况，房地产开发企业应设置“财务费用”科目。它属于损益类科目。借方登记实际发生的各项财务费用；贷方登记期末转入“本年利润”科目的财务费用；期末结转后本科目应无余额。本科目可按费用项目进行明细核算。
需要注意的是，企业为购建或生产满足资本化条件的资产所发生的应予以资本化的借款费用，应通过“在建工程”、“开发间接费用”等科目核算，不在“财务费用”科目核算。
