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河海大学法学院2012级研究生——姜淑萍
民
法
课程论文
专业：法律（法学）姓名：姜淑萍
学号：12161602000
1我国高校物业管理相关法律研究
【摘要】随着经济社会的快速发展，高校物业管理逐渐兴起，并逐步具备了专业化水平和市场竞争力，但由于高校物业管理立法相对滞后，有关高校物业管理方面的纠纷只能类推适用我国关于普通住宅小区的物业管理规范以及相关法律规范，我国的高校物业管理实践极不协调，因此要从理论上对高校物业管理相关法律关系进行深入分析和研究。本文拟通过物业管理的概念从而界定高校物业管理，厘清高校物业管理中相关主客体之间的关系，从而解决我国高校物业管理实践中比较常见的法律问题。
【关键词】高校物业管理为第三人利益的合同安全保障义务
一、概述
（一）高校物业管理的界定
物业管理起源于英国19世纪60年代。我国的专业化物业管理则起步较晚，20世80年代才由香港引入，因此，无论是实践还是理论都还处于相对比较落后的阶段。我国房地产法学界对“物业管理”这一概念的内涵和外延的见解基本一致，只是在文字表述上略有差别。《物业管理条例》给“物业管理”的定义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，类比物业管理一词的定义，高校物业管理是指：高校通过选聘物业服务企业，由高校、物业使用人（即教职工和学生，但学生是主要使用人）和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对教学楼、寝室楼等围绕学校教育教学管理的一系列建筑及配套设施设备和相关场地，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（二）高校物业管理的立法现状
1、全国性法律法规
《宪法》第十三条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。第三十九条规定“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等，这些不仅是公民的基本权利，还是物业管理立法的根本依据和指导思想，更是物业管理法律规范体系的最重要组成部分；全国人大及其常委会、国务院也颁布了物业管理方面的法律法规，如《物业管理条例》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条
例》、《城市绿化管理条例》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等。
而国务院的行政法规根据宪法和法律制定和发布的规范性文件，专门对业主在物业管理关系中的权利进行调整，即2003年9月1日国务院正式颁布实施《物业管理条例》。该条例对物业管理关系中业主的权利进行了规范的专门立法。
根据《物权法》第八十一条以及《物业管理条例》第六条规定，高校作为校舍设施设备及相关场地的所有权人，有权委托专业化的物业服务公司对高校物业管理责任进行承担。
2、地方性法律法规
物业管理方面的地方性法规以及同级地方政府颁布的物业管理行政规章在我国物业管理的发展初期发挥了重要作用，一些发展较快的地区率先出台了有关物业管理的地方性法规，如北京，上海，广东等地。这些地方性法律充分肯定了物业管理对于改善物业的环境和质量，延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高城市管理水平，改善城市面貌有着显著的推动作用。
到目前为止，并没有关于高校物业管理全国性的法律文件，但在高校物业管理社会化程度较高的北京市，已制定了《北京大学生公寓管理办法》，在其中注意加强对学生公寓的宏观调控，明确了学校、开发商和学生各方在公寓中的责任，要求学校与物业公司各司其职，密切合作。并要求各校都要建立学生公寓管理委员会对学生公寓的经营服务管理进行指导，监督管理服务的质量与价格，协调解决公寓中三方的矛盾和纠纷，维护各方的合法权益。①
对于建立学校这类的非住宅物业实施物业管理相关规范，各地都持积极地态度。
二、高校物业管理的主体及其地位
1、业主——高校
普通高等教育学校作为培养国家高学历人才的事业法人，对学生负有教育管理的职责，同时对日常教育教学设备、学生宿舍楼群、校园绿地、道路等物业设施负有管理职责。基于对学校整体物业享有所有权的法人业主资格，高校作为物业服务合同当事人一方当然地集业主、业主大会和业主委员会的权利义务于一身。
2、物业服务企业
物业服务企业由高校选聘，对高校物业进行专业化管理，是高校物业管理法律关系中的重要主体。物业服务企业再为师生生活提供良好的生活环境及活动空间，为学校管理提供多元化、实效性的服务，为维护学校稳定、构建和谐校园提供有力支持的同时，物业服务企业也承担了高校对学生住宿管理、教育教学秩序管理的部分管理职能，例如执行学校规定的熄灯制度，禁止在寝室使用大功率电器和饲养宠物，非特殊情况禁止异性串寝等等。
3、物业使用人——学生
处于高校管理下的在校学生，首先是处于学校教育管理下的被管理者，其次是作为平等民事主体与学校发生的住宿合同关系的相对方，再次，学生接受物业服务企业的管理和服务，虽然不是物业服务合同的一方当事人，但其已获得高校物业使用人资格，成为高校物业管理法律关系中不可或缺的主体一方。现行立法对于学生作为物业使用人在物业管理活动中的权利义务规定少之甚少，只是在《物业管理条例》第十五条第三款涉及到业主委员会对物业使用人履行的职责，即及时了解物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。另外，第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。这些规定足以表明，作为接受物业服务的物业使① 林隽中：《论当前高校物业管理法制建设的重要性和紧迫性》，《高校后勤研究》，2004年第52期，第22页。
用人，对物业管理活动主要享有知情权和监督权，具有业主的部分权利义务。在实践中，高校物业管理中学生缺少了直接反映和表达物业使用人利益的权利，对其自身权益的维护力度明显偏弱。这一点是本文通过高校物业管理法律制度研究以求更好的保护高校物业管理中物业使用人利益的关键之所在。
三、对我国高校物业管理法律制度的评析及完善建议
（一）对我国当前高校物业管理法律制度的评析
随着高校物业管理的社会化进程，物业管理公司逐渐独立于高校的后勤，如今高校与物业服务企业之间一般均是物业服务合同关系，一方是业主，一方是物业服务企业，双方存在着服务与被服务、委托与被委托的关系。学生与学校之间除了行政上的教育管理关系，更有民事上的住宿合同关系，校方有义务为学生提供良好舒适的住宿条件及配套设施。而学生与物业服务企业之间并没有直接的合同关系，但学生作为学校最重要的服务对象，直接享受物业服务企业的服务，但同时物业服务企业由于学校的委托，又对学生行使了部分行政管理职能。所以，在高校物业管理活动中，高校、学生、物业服务企业这三个主体之间，存在着错综复杂的法律关系，参照主要适用于普通物业管理的《物业管理条例》来解决现阶段我国高校实践中存在的物业管理纠纷，已显得力不从心。
在实践中，各大高校的多数物业服务企业因与其签订物业服务合同的相对方是学校，且还负有学校赋予的对学生的管理职能，校方与被委托承担学生管理部分职能的物业服务企业，他们的利益和立场是一致的，物业服务企业往往站在学校一方对校方负责，而忽视了学生应有之权利，而物业服务机构为达到管理的最终目的，采取的措施也不受限制。如不少高校为了限制学生使用大功率电器，可以非法没收学生的电器设备；为了控制宿舍卫生，可以不经学生允许擅自进入学生的宿舍查看。往往使学生权利遭受限制和剥夺，极大地损害了学生的合法权益，而在学生物品被盗，人身遭遇第三人威胁时，很难从物业服务企业得到保障。此外，学生的意见不会直接成为是否解聘物业服务企业等影响其经营利益的决定性因素。这些都导致了学生与物业服务企业的纠纷在校园生活中大量存在，迟迟得不到有效解决严重影响了校园和谐环境的构建。
（二）完善我国高校物业管理法律制度的建议
如何构建相对合理的高校物业管理法律制度，准确定位学生与物业服务企业的制衡关系，保障学生应有之权益呢？
在我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》中，其未使用“业主”这一概念，而是采用“住户”的概念。且在该条例的第3条第10项将“住户”界定为公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。台湾的这一规定，是将所有权人以外的实际使用人当然纳入调整范围。②住户是建筑物的实际使用者，虽然不像区分所有权人对建筑物事务有决策权，非区分所有权人的住户也无权参与区分所有权人会议（相当于我国内地的业主大会）。但是建筑物的管理却直接影响住户的使用，所以本条例赋予住户推选管理负责人或管理委员会的权利，使得住户可借由此一方式参与建筑物的管理。③
有学者提出我国高校也可引入我国台湾的相关法律制度模式，即赋予物业使用人与业主同等的主体资格，规范物业使用人在物业管理法律关系中的权利义务。
我们可以看到，高校物业管理虽是物业管理的一种特殊形式，但是它与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，完全的借鉴台湾地区这种模式并不能很好的保障学生在与物业服务企业的纠纷中的权益。②
③ 黄武双，朱平：《物业管理法律原理与案例精点》，上海交通大学出版社，2006年版，第3页。尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社，2003年版，第65页。
对高校物业管理制度的构建，个人有三点建议：
1、尽快制定出台专门规制高校物业管理法律关系的法律法规、行政规章或地方性法规。由于高校物业管理法律关系在主体、客体、权利义务内容以及责任方面与普通住宅小区的物业管理关系大相径庭，呈现出深刻的特殊性，而现行的法律规范对其调整的力度和适用的内容上都无法适应高校物业管理法律制度的特殊性要求。故必须尽快改变高校物业管理参照普通住宅小区的物业管理规范的现状，出台专门性规范，以填补高校物业管理方面的法律空白。摒除学校、物业管理、学生之间的行政管理关系，只考虑其民事关系的话，高校与物业服务企业签订物业合同，归根到底是为了学生的利益。我国目前尚未承认为第三人利益合同的效力，但两大法系国家的法律都承认一般意义上的为第三人利益的合同，而且为第三人利益合同赋予了学生强制执行物业管理合同的权利，这样有利于学生权利的维护，也与两大法系保持一致。
此外，在相关法律法规的完善中，应当明确学生的权利义务，保护学生的隐私权、住宿权不受侵犯等；在学生区的管理制度中可以借鉴国外高校的做法，制定一些合理的规则与方案。如：《学生公寓管理条例》、《公寓管理手册》、《住宿协议书》、《学生公寓委员会章程》等等。各项管理制度应及时公开，严格遵守，尤其是《住宿协议书》的签订，充分体现物业服务机构和住宿学生权利的对等性，更有利于双方的互动和理解。
2、明确学生人身、财产受到侵害时的责任承担。
要确定学生人、财产受到侵害时的责任承担，首先要确定物业服务机构和学校对学生的安全保障义务。我国现有法律对物业服务公司的安全保障义务并不明确，我们应当将其明确为法定义务。也就是说，物业管理机构在能够合理预见物业服务区域内人员的人身或财产，正在或将要遭受自己或他人实施的侵权或犯罪行为侵害时，应当承担合理的注意义务并采取合理的防范措施，预防该侵权或犯罪行为的发生，避免物业服务区域内人员遭受人身或财产的损害。作为高校物业服务的主要对象，学生的人身及财产安全应当受到物业服务企业的保护。若物业服务企业未尽到安全保障义务，应该由此造成的损失。
3、设立高校物业服务企业准入制度。
对于高校这一特定环境、特殊领域的物业服务工作，必须由具备相当资质、相应等级的物业服务企业来管理。高校物管的特殊性要求，学生宿舍管理与物业管理相结合，教育与管理相结合，这就给物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。没有相当资质的物业服务企业必须经过一定的培训和考评，提高员工的自身素质和管理水平，才能通过有关行政管理部门的审批，准许从事高校物业管理服务，从而缓解现阶段普遍存在的学生对物业服务企业的抵触情绪和紧张关系，减少校园物业纠纷，营造和谐校园。
目前，我国的高校物业管理法律制度还存在巨大的潜力可供挖掘。当然，立法是一个渐进的过程，在短期内构建起一个完整、规范、系统的高校物业管理法律制度还任重道远。随着高校物业管理法律制度的逐步完善，相信我国的高校物业管理行业必将步入健康、和谐、快速发展的新时期。
参考文献
[1]李晓霖：《物业服务之安全保障义务刍议》，《法制与社会》，2007 年第 11 期。
[2]周如军：《论高校违反安全保障义务侵权责任的构成要件》，《科教文汇》，2008年第11 期。
[3]胥庆余：《浅析高校学生权利保护的法律缺失》，《扬州大学学报》，2006 年第10卷第6 期。
[4]王利民主编：《民法典·人格权法重大疑难问题研究》，中国法制出版社，2007年版。
[5]高良伊：《国外高校后勤社会化启示录》，《教育》，2006 年第6期。
[6]赵伟：《高校物业管理的专业化建设探析》，《时代经贸》，2008 年第3期。
[7]尹章华等：《公寓大厦管理条例解读》，中国政法大学出版社，2003年版。
[8]蔡华主编：《物业管理法律理论与实务》，人民法院出版社，2000年版。
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[10]胡光志，汪世虎：《公民的债权》，中国社会科学出版社，1999年版。
[11]柳经纬主编：《债权法》，厦门大学出版社，2000年版。
[12]王道铭主编：《物业管理纠纷评判依据及案例》，中国物价出版社，2003年版。
