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浅谈中小城市物业管理的现状及对策
向小玲
（四川建筑职业技术建筑学院，四川德阳618000）
摘要：物业管理较传统房产管理模式具有明显的优势，但目前，在我国物业管理发展趋缓，尤其在中小城市。本文通过对中小城市物业管理现状的分析，提出了相关对策。关键词：中小城市；物业管理；对策
Property management of small cities and Countermeasures
Xiang Xiao-ling
(Sichuan college of architectural technology, Deyang 618000，China)AbstractProperty management has obvious advantages than the traditional management model, but, the developing of property management in China has slowed down, especially in small cities.Based on the present situation of small and medium-sized cities, this paper proposes some countermeasures.KeywordsSmall city；Property management；Countermeasures
一、中小城市物业管理的现状
物业管理是受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向其所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它伴随着城市的发展而发展，城市的发展使人们的居住条件和生活方式发生了质的变化，组团式的各种公共配套和生活设施齐全小区的出现，要求更好地发挥它们的社会功能、使用功能、服务功能，为人类文明和社会发展发挥社会、经济、环境效益。但纵观我国物业管理发展历程，专业化的道路还很漫长，尤其在中小城市，物业管理发展还很迟缓。
（一）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成在中小城市，住宅小区物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业企业。
（二）物业管理前期基本无介入，增加了后期物业管理成本
目前，中小城市住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题突出，物业管理企业在住宅小区设计、施工、竣工验收阶段基本无介入，物业管理处于被动管理状态。在规划设计过程中，因缺乏物业管理主管部门的参与，使小区物业服务用房、公共基础配套设施等规划设计与实施物业管理脱节，为后期实施规范化管理带来了严重影响。在建设过程中，缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，造成物业建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷；这势必造成物业企业后期管理成本增加。
（三）企业亏损现象不容乐观、盈利水平低
在中小城市，大多数物业公司是以房地产公司为依托而发展；适合发展的市场环境和机制尚未成熟，物业管理是服务性商品的市场意识缺乏；物业公司经营状况不佳，社会化 作者简介：向小玲（1980—），女，四川巴中人，助教，工程硕士，从事房地产研究
程度低，盈利的企业很少，主要有以下原因：开发楼盘的遗留问题累及竣工后的物业管理。如因房屋质量问题引起的纠纷，不能很好的为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费； 小区公共配套设施不健全业主也因此拒交物业服务费；小区安全环境差出现偷盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业管理费。
（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下
目前我国的物业管理行业是劳动密集型行业，从业人员素质不高，教育培训体系未能建立，职业化队伍尚未形成。而物业管理要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步晚、定位不高，物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。因此，所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在。
（五）物业管理服务质量差、收费不规范
由于我国的物业管理行业处于发展阶段，整体水平较低，使得物业管理没有得到其应有的行业地位，有些物业管理单位曲解了物业管理的真正内涵，忽视了物业管理作为一项朝阳产业的重要性，因而使得物业管理行业出现了严重的短期行为现象。此外，由于国家对物业收费尚未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性。
（六）业主委员会的工作力度不大，没有充分发挥好桥梁和纽带作用
在中小城市，住宅小区大多数成立了业主委员会，但是在实际操作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来，没有真正发挥业主与物业服务公司之间桥梁和纽带的作用。
（七）法规建设滞后，不适应当前物业管理新形势的需要
目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。
二、中小城市物业管理工作的对策
针对中小城市物业管理工作中面临的困难和问题，如何促进物业管理工作规范发展，应考虑从以下几个方面抓好落实：
（一）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择
目前，物业管理服务企业基本依附于开发商，政府有关部门可依照《前期住宅小区物业管理招投标管理办法》，责成开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理，同时鼓励开发企业积极引进外地优秀物业服务品牌企业，使住宅小区物业管理向市场化、规模化、品牌化的方向发展。小区的开发建设单位和居民委员会要密切配合，组织业主民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业服务公司专业化管理相结合；培育和完善物业服务市场，形成业主和物业服务公司双向选择机制。
（二）搞好物业管理前期介入，规范后期物业管理
物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件，主要应解决好规划、建设、管理的衔接问题，为实施规范物业管理奠定良好基础。
在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。
在开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等建设的各个方面。同时，物业管理主管部门要督促房地产开发企业通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业，监督物业服务用房配套落实情况，提前策划前期物业管理方案，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。
在综合验收阶段，建立验收及使用许可证制度。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作，否则，房管部门不予办理确权发证手续。
(三）走规模化经营之路，增强企业盈利能力
根据规模成本递减原理，生产成本分为可变成本和不变成本。对于物业管理企业来说，随着其经营管理的物业面积的增多，企业的一部分管理费用并不会随着管理规模发生数量变化(即不变成本)，这就会摊薄单位面积的不变管理成本，所以其单位物业管理面积的综合成本就会降低。实行规模化经营可以有效地降低管理成本。另可以拓宽物业管理服务的内涵，提供多样化的服务，创造经济效益。再次实行专业服务社会化，增加盈利的有效途径。
（四）物业管理缺乏专业人才、管理水平低下
我国目前的物业管理从业人员严重缺乏。因此，国家应该加强物业管理教育体系的建立，在更多的院校中开设物业管理的课程，加强物业管理的实务培训工作，同时，企业要勤练内功，加强从业人员的培训，不断提高从业人员的整体素质，造就一批住宅小区物业管理人才，使住宅小区物业管理上档次、上水平，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。
(五）物业管理服务质量差、收费不规范
物业管理是一项服务性的工作，在组织内部要树立良好的服务意识；从专业性、技术性层面不断向服务性层面推进；引入业主委员会评价机制，对存在的问题要积极改进，政府也可以通过评选优秀物管企业强化其服务意识。在内部管理上，要制定详尽的收费标准，并严格执行；随着不断实践，适时修正；使政策具有时效性和严肃性。
(六）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展
政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展。
(七）尽快建立健全物业管理政策法规体系，从制度上保证行业发展
健全的物业管理法规政策对规范发展物业管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物业管理法规政策的建设力度，从当前各地的物业管理现状出发，根据《物业管理条例》的规定，要尽快起草出台一系列物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确影响或制约当前物业管理工作的各项重点问题及各方的责、权、利关系，为推进和完善物业管理提供法律保障。
参考文献：
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