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中小型城市住宅小区物业管理发展探讨
——以河北省秦皇岛市为例
摘要：自上世纪90年代以来，住宅小区物业管理在我国各中小型城市获得了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极具活力的朝阳产业。但在发展过程中，物业管理产业出现一些制约发展的难点问题，如何才能破解难题，推动住宅小区物业管理科学、规范、健康、快速发展？本文拟就以上问题作初步探讨。
关键字：中小型城市，住宅小区，物业管理，发展，秦皇岛
物业管理，即物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。该服务可大幅提高城市管理专业化、现代化的水平，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限。
我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求，开始从住房面积的单一标准，逐渐转向对居住环境和综合服务质量的追求。加快住宅小区物业管理发展，已经成为我国各大、中、小型城市的共识。根据中国物业管理协会2007年统计，当年全国物业管理企业已超过3万家，从业人员500万人以上，行业年产值达6000亿元，并每年以20%的速度迅速攀升。物业管理在全国各地快速发展的事实证明，该产业在具有旺盛的市场需求和强大的发展潜力。加快城市住宅小区物业管理产业发展，符合创建全国文明城市的需要，是改善人民居住环境质量、促进经济和文化繁荣的必要举措。
一、秦皇岛市住宅小区物业管理的现状及问题分析
秦皇岛市位于河北省东部，拥有海港区、北戴河区、山海关区3个分体式城区，城市面积72.1平方公里，城市居民37.5万人，人均住居面积22平方米，住宅小区167个，物业管理企业68家，2007年总产值1220万元。经笔者调查，秦皇岛市住宅小区物业管理主要存在以下三个问题：
（一）、物业管理覆盖率较低
目前，秦皇岛市住宅小区物业覆盖率不足30%，旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部
分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，极大影响了居民生活质量。
（二）、部分企业服务不到位
部分物业管理企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员年龄偏高、专业技术知识缺乏等情况，整体素质很难满足新形势要求。在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象。
（三）、物业管理费收缴困难
秦皇岛市几乎所有物业公司都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。据笔者了解，目前在缴费情况较好的住宅小区，物业管理费缴费率可达80%左右，而在一些情况不佳的住宅小区仅有10%。不愿主动缴费的业主感觉物业管理企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业管理企业的公共服务，况且未缴物业管理费的业主还有很多。在旧城区的绝大多数住宅小区，居民普遍认为从前没有物业管理时，公共区域的卫生也有街道办事处或环卫局的清洁人员负责，有了物业管理后并无根本改变，因此拒绝缴纳物业管理费。
二、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展思路的建议
根据社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展的基本思路应为：结合当地实际情况，以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，积极引进先进地区成型经验，走“专业化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作”的道路。打破地方保护主义、本位主义的垄断，引进、形成一批实力雄厚、人才集中、技术先进、通过ISO9002认证的物业管理企业，全力提高住宅小区物业管理的整体服务水平和覆盖率，推动当地物业管理产业走上科学、规范、健康、快速发展的轨道。
三、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展策略的探讨
笔者认为，要加快秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展，应采取以下六项策略：
（一）、发挥政府引导职能
当地政府要减少对物业管理企业的行政干预，出台并落实《物业管理招标投标管理办法》，规范竞争机制，杜绝在业主选聘物业管理企业时出现政府“指定”、“预定”现象。同时加强对物业管理公司的资质管理，定期予以审查，对服务不达标的企业要坚决取缔。
各街道基层组织要加强对住宅小区物业管理企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业管理公司共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。
（二）、推进企业优化整合要加快住宅小区物业管理发展，必须对物业管理企业实行优胜劣汰，优化资源配置。现阶段，秦皇岛市关无资质等级的住宅小区物业管理企业较多，少数房地产开发商固守“肥水不流外人田”的传统观念，自已成立物业管理企业负责开发的楼盘。这种做法的直接后果是：由于房地产开发商普遍没有物业管理经验，所以这类物业管理企业工作人员专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，业主满意度不高。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业管理企业责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业管理企业。从长远来看，为促进行业健康发展，这类已有的物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合。并通过比较，促使房地产开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，分清建管责任。
（三）、倡导分工协作发展
随着社会的不断进步，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也会日益提高，物业管理企业将逐渐倾向于起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如果物业管理企业一味追求小而全，过分增加各种专业设备及相关专业技术人员，必将大幅增加经营成本，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，不符合现代企业资源共享、集约经营的发展原则。如果物业管理企业组织专业公司对业主提供具体服务，则可最大限度的避免这些矛盾。比如房屋维护可由专门企业负责，景观绿化可由园林公司承担。目前秦皇岛市物业管理企业的保安人员只负责具体住宅小区的安全，没有维护小区周边治安的职责。假如由专业保安公司统一负责若干相邻住宅小区的治安，这些公司必然会按照规范成片的现代化管理方式运作，将大大加强住宅小区的治安防患能力。
（四）、强化双方信息交流
做好一个住宅小区的物业管理，仅靠物业管理企业一方是远远不够的，必须得到广大业主的支持和配合，因此双方必须建立及时、全面的信息交流渠道。企业是以获取利润为目的的经济组织，物业管理企业要生存、要发展，没有利润是不可能的。在满足业主服务要求的前提下，如果物业管理企业所摄取的利润适当、合理，那么物业管理费将不难收取。物业管理企业应对所有服务项目的收费明码标价，收费项目、标准、办法、预期效果要在住宅小区的显著位置予以公布，接受全体业主的监督，增加企业财务管理透明度。在与业主委员会保持充分交流的基础上，通过不定期上门征询意见、满意率问卷调查、组织社区文化活动等形式，广泛收集业主意见，积极协调、满足各方面的需要。
（五）、提升从业人员素质
劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理产业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。秦皇岛等中小型城市物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐。因此物业管理企业必须高度重视提高从业人员的综合素质和专业技能，应强化业务培训，各类人员须经考核合格后，方可持证上岗。除此之外，物业管理企业还应根据从业人员的情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对从业人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。
（六）、拓展企业经营范围
缴费不足、利润较低是秦皇岛市物业管理企业生存发展的最大障碍。要拓宽收入渠道，弥补经费不足，可尝试采取“一业为主、多元为辅”的经营办法。在不断提升自身服务水平的基础上，物业管理企业可以发挥自身优势，扩大经营范围，介入家政服务、中介服务、餐饮服务、儿童托管服务、商品零售服务等领域，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
参考文献：
中国市场监测中心.2008中国物业管理市场现状分析与发展研究报告[M].2008.秦皇岛市统计局.2007秦皇岛统计年鉴[M].2008.中国物业管理协会培训中心.物业管理基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社.2007.谢凯.小区物业管理(第四版)[M].广东人民出版社.2002.
