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物业安全保障义务纠纷案例分析
【案例8】业主人身损害
卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭遇歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了《物业服务合同》，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。
【案例9】业主财产损害
陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班；在3人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤保安也未对其进行询问；在失窃后的 10 多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。
【案例10】业主车辆被盗
詹某于2012年11月17日购买了一辆广州本田轿车，其居住在某物业公司提供物业服务的住宅小区，并将车辆停放在该小区的停车场内，按月向物业公司交纳停车费。
2013年5月25日零时46分，詹某将车停在停车场，并领取了出入卡。1时57分，詹某的车跟着另外一辆黑色轿车从入口驶出，物业公司当值保安只查验了黑色轿车，未对詹某的轿车进行查验并收回出入卡，该车驶出了上述停车场。当值保安害怕承担责任，随手拿了一张停车卡，填写上詹某车辆的车牌号码，并在打卡机上打上时间1时57分。该车被盗后，当值保安没有及时报警或者向物业公司反映。第二天上午11时许，詹某前往停车场取车时，发现该车被盗，马上向物业公司反映并报警。由于车辆未能追回，詹某要求物业公司赔偿车辆被盗的损失，物业公司予以拒绝，因此引发纠纷并诉至法院。
【律师评析】
上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身安全的不法侵害，认为物业公司没有尽到保护其人身、财产安全的义务，遂将物业公司告上法庭，要求其承担赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一个什么样的责任？
1、安全保障义务的来源：
（1）合同约定
大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主人身、财产安全的保障作出了相关规定。若违反相关约定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定的责任。
（2）若无约定，看合同目的。
从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质出发，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信赖，业主交取了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。
（3）法律规定：
《物业管理条例》第47条明确规定了物业服务企业的安全保障职责:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”
《人身损害赔偿司法解释》第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条文中“其他社会活动”的解释适用，也可以作为物业服务企业安全保障义务的来源。
2、安全保障义务的内容：
在合同没有具体约定时，物业服务企业财产安全保障义务主要包括：
（1）物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的人身财产安全；
（2）物业服务企业需建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态；
（3）物业服务企业在防范制止违法行为方面的安全保障义务
如：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全；在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作等。
（4）物业服务企业的安全保障义务是有限的。无论是从物业服务合同的缔约目的，还是从《物业管理条例》关于物业公司安全保障职责的规定看，物业管理中的安全保障服务都应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务，通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件。毕竟，公共安全的防范是一项社会系统工程，物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。
3、对物业服务企业违反安全保障义务的认定
如何判断物业公司是否适当履行了安全保障义务，首先应根据物业服务合同的约定来判断，合同关于安全保障服务的约定是物业服务企业对业主作出的承诺，物业服务企业理应严格全面履行，如未按约履行，不仅违反了善良管理人的注意义务，同时构成违约。
若合同对此没有专门约定，则可以结合安全保障义务的性质从下面三个方面来考虑：
（1）预防危险的措施是否合理。
（2）制止危险的措施是否合理。
当危险发生时，物业公司应尽力采取措施制止、消灭危险，例如，小区内的保安人员，面对第三人侵害业主的违法行为、甚至犯罪行为，应当及时劝阻、果断制止，不畏缩、不慌乱，尽力控制危险并在最短时间内报警。
（3）损害发生后的救助措施是否合理。
负有安全保障义务的物业公司应当对遭受人身伤害的人员采取合理的救治措施，无论这种伤害是因自己的直接行为引起抑或是第三人的违法行为、犯罪行为所造成，都负有将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救的义务 ；如果没有采取救助措施或者采取的措施不当加重了损害，负有安全保障义务的人应当承担相应的责任。
4、物业服务企业安全保障义务的归责原则—过错推定
在合同未对物业服务企业的安全保障责任进行约定的，应当适用过错责任原则。首先，《人身损害赔偿司法解释》第6条明确规定以有过错作为赔偿的前提。另外，从司法实践来看，也多采用过错责任为归责原则。如果对物业服务企业的安全保障责任科以过重的无过错责任,会极大地增加物业服务企业的成本与经营风险,势必会带来一定的消极作用,影响物业服务行业的健康发展。
此外，在过错的举证责任上，适用过错推定原则。因为，与受害人相比，物业公司的经济力量、对小区设施及场所环境安全性的了解等方面都处于优势地位，由物业公司承担过错的举证责任有助于查清案件事实，既合情理，也符合实质公平的民法理念。而且，设定安全保障义务的目的就是为了对受害人的损害提供较充分的救济，如果让受害人承担过错的举证责任，其结果往往是因受害人证据不足而导致败诉，这样的结果与设定该义务的初衷相背离。实行举证责任倒置，虽然在某种程度上加大了物业公司的责任，但仍然是基于过错的责任，这有利于督促物业管理者尽到谨慎义务，采取相应的措施，预防损害的发生，维护小区秩序，促进社会和谐发展。
5、物业服务企业在第三人侵权中的责任范围—补充赔偿责任
业主在小区内被第三人侵害及财物被盗等，往往是第三人积极侵权与物业公司消极不作为共同作用的结果，但物业公司与第三人不存在共同的过错，排除了共同侵权的连带责任，且业主的损害是由第三人侵权直接造成的，物业公司与第三人的责任应如何划分？为了解决具体的赔偿问题，学者提出了补充责任理论。补充责任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应该由侵权第三人承担赔偿责任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定谁是直接责任人时，才由未尽安全保障义务的物业公司承担赔偿责任，并可对第三人予以追偿；二是实体的补充，即补足差额。但必须注意的是，物业公司在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业公司只能在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任，这意味着物业公司的补充责任的总额，不是以侵权第三人应当承担的赔偿责任的总额为限，因为物业公司承担责任的基础不在于不法行为本身，而在于不法行为出现时，其是否全面认真履行了合同，是否尽到了诚信善良管理者的安全注意义务。这一限制，根据的正是责任范围的因果关系理论，即物业公司的不作为与损害后果在最大程度或者范围内具有相当因果关系。
在具体赔偿数额上，需要法官在个案中综合考虑各种因素进行自由裁量。可依据合同法上的可预见性规则进行判断，即物业服务公司的责任范围不超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实践中也可以考虑以收取小区物业管理费中保安费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。
【启示】
1、物业服务企业应注意的问题——明确约定
对物业服务企业来说，小区内业主出现的安全事故，很容易找到物业公司的头上，那对物业公司来说，在签订合同时应尤其要注意约定明确：什么样的事故物业公司不承担责任？若承担责任，承担多少责任？
另外，在物业公司组织活动时，其应承担的责任也应约定清楚。
2、业主应注意的问题——可以不约定
业主作为较为弱势的群体，在发生纠纷时，大多会受到法律的倾向性保护，所以，本律师认为，业主或业委会在签订合同时，对安全保障事项可以明确约定，也可以不约定，因为在《侵权责任法》《民法通则》等乃至法学理论、法官自由心证上等均给予了有利于受害者的规定或意见。
