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房地产市场消费提示三
物业服务消费应注意的问题
近年来，随着我市经济社会的快速发展，人民生活水平大幅提高，商品房已经成为重要的居民消费品。为保障广大市民在商品房消费时的合法权益，让市民百姓“明白置业、放心置业、安全置业”，我们根据相关法律、法规，结合日常工作中接到的群众投诉案件，编制了房地产市场消费提示系列，供广大市民朋友在买房置业时参考。此次消费提示的主题是如何成立业主大会和物业服务消费时应注意的问题。
一、如何成立业主委员会
业主委员会是业主大会执行机构，由首次业主大会选举产生，地方人民政府有关部门应当对成立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。由区域内三名以上热心业主提议，20%以上入住业主签名同意,向所在地县(市)、区房管局申请成立业主大会，并在首次业主大会上依法通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生业主委员会成员。具体步骤如下：
（一）申请
由物业项目3名以上业主（房屋产权证或备案合同上记载的自然人）持产权证原件、复印件及入住20％以上业主签名的书面申请材料到县（市）、区房管局申请。
（二）告知
县（市）、区房管局在接到业主联名申请后，经审核符合成立业 1
主大会条件的，3日内书面告知乡（镇）人民政府、街道办事处。
（三）社区居委会组织开展筹备工作的步骤
1、向全体业主公告业主大会筹备组组建方案。
2、筹备组产生后，由社区在项目显著位置公示筹备组成员名单。（公示时间不少于7天）
3、公示期满，无异议，筹备组正式启动各项筹备工作。
（1）依据示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》。在拟定过程中可通过多种形式向广大业主告知并征求意见。（公告时间不少于5天）
（2）确定业主委员会成员候选人条件、产生办法及人数，并向全体业主公告。（公告时间不少于3天）
（3）确认业主身份，统计本次业主大会人数和建筑面积，并向全体业主公告。（公告时间不少于3天）
（4）筹备组确定的本届业主委员会成员人数、候选人名单及候选人情况在小区内公告。（公告时间不少于3天）
（5）在小区内公告召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容，准备大会。（公告时间不少于15天）
4、首次业主大会结束后，筹备组审核业主大会议题的有效通过情况，并向全体业主公告。
5、筹备组组织召开业主委员会第一次会议，选举产生业主委员会主任、副主任、秘书等并进行成员分工。
6、乡（镇）人民政府、街道办事处对筹备工作情况及材料进行
备案审查后，3日内发放《业主委员会备案表》，由业主委员会到所在县（市）、区房管部门审查备案。
7、业主委员会凭房管部门的备案证明刻制印章，印章名称为物业管理小区（大厦）名称后加业主委员会。
8、县（市）、区房管局将业主委员会备案情况向辖区乡（镇）人民政府、街道办事处以文书形式函告。
9、在社区监督下，依法备案的业主委员会在区域内公告人员分工情况。筹备组将有关材料移交业主委员会后自行解散。
二、业主大会筹备经费及业主委员会的办公经费应由谁来承担 首次业主大会筹备工作所需经费，由建设单位承担。
业主委员会日常办公费用的筹集和使用由业主大会决定。
三、购房时要了解前期物业服务合同的内容
根据国务院《物业管理条例》规定，为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，需要物业服务企业的先期介入，在小区实际入住率低且入住业主彼此不熟悉，无法形成统一意志的情况下，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业并与物业服务企业签订前期物业服务合同，对该项目实施前期物业管理。
根据《郑州市物业管理条例》第三十条第二款，建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。
四、前期物业服务合同何时终止
业主委员会依法成立备案后，与新选聘的物业服务企业签订的物
业服务合同生效之日起，前期物业服务合同自行终止。
业主委员会未与服务企业签订物业服务合同时，前期物业服务合同仍然有效。
五、物业服务合同对所有业主具有约束力
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
选聘物业服务企业应是小区广大业主的意志体现，应当由业主大会讨论并经物业管理区域内全体业主人数及拥有产权面积超过1/2的业主通过的决议选择物业服务企业。作为本区域的业主，都应当积极主动参与选聘物业服务企业的工作。
六、业主选聘物业服务企业要注意哪些问题
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。选聘物业服务企业应当经物业管理区域内全体业主人数及拥有产权面积超过1/2的业主同意。选聘的物业服务企业要按照合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和正常生活秩序。选聘物业服务企业时要选择具有良好信誉和丰富的物业管理经验的企业，选择时，要了解物业服务企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况，并关注：
1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。一个物业服务企业，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。
2．社会信誉。社会信誉是选择物业服务企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为优秀管理小区；接受某物业后一直未被解聘。
3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。
4．管理质量。应对物业服务企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。
郑州市房地产管理局
二○○九年十一月十一日
