房地产项目中风险(陷井)的典型类型_项目风险分析类型

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房地产项目中风险（陷井）的典型类型

一、权属状况（权利状态）

1、审批权限

1.1、省、市、地、县的不同审批权限

1.2、不同类型项目的不同审批权限

（开发项目、经济适用房、危改、旧城改造、住宅合作社、新农村建设、小城镇建设、基建）

1.3立项、征地、出让、开工、销售等的审批权限

2、房、地分离管理地区的抵押权设定

（重复抵押问题）

3、涉及国有资产的抵押、转让、投资入股等

4、同一物业涉及多个抵押权人、共有权人时

5、有租赁合约的物业的抵押和处置及设定抵押权后的租赁

6、集体用地上的建筑物的抵押权设定

7、部分物业抵押时的共用面积及附属、配套设施的合理分享

8、信贷资金的使用方向（贷后监管）

二、市场价值

1、利用政策法规及理论的漏洞

1.1、基准地价与现时市场价格严重背离时，仍采用基准地价为取值依据

1.2、利用一段时期内利率较低时，取偏低的资本化率

1.3、在建工程未建部分设定抵押权

1.4、利用工程定额与实际工程结算价的差异

2、参数选取的虚假与偏差

2.1、市场比较案例选择

交易价格不准确

交易时间过远

交易情况不一致

物业类型不同

2.2、收益法

出租率、上座率、租金损失率等未用社会客观数据没有考虑行业利润

成本费用比较过低

已设定租赁权物业的租金、期限问题

2.3、成本法（假设开发法）

成本费用不准确

客观的、实际的没有区分

在建工程中没有考虑未实现利润因素

三、市场流动性（变现能力）

1、无法独立使用或处理物业

2、在建工程中的部分物业

3、市场定位不准确物业（档次、位置、用途）

4、市场容量小，项目规模过大

5、作为附属、配套用途的物业

6、市场诉求面较窄类型的物业（特殊用途）