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用物业委托管理助推产业发展
（二〇一〇年六月二十日)
物业管理是指受物业所有人的委托，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。传统意义上的物业管理主要包括绿化、卫生清扫、交通疏导、治安和环境容貌保持等内容。近年来，随着经济的发展和社会的进步，物业管理的主要职责、服务内容等逐步发生了变化，开始由单一的“管理物业”职能向“中介、委托、代理”等方向转变，尤其是在政府招商引资活动中，物业公司通过楼宇租金、管理费用等手段，能够有效吸引关联产业企业入驻，提高产业集聚程度，助推产业快速发展。
一、物业委托管理的涵义
物业委托管理是指通过契约关系，委托人将特定物业委托给相应管理机构或人员，授予其一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。物业委托管理是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。一方面是随着生产力快速发展使得分工进一步细化，物业所有者由于知识、能力和精力等方面的原因不能促使自身物业得以保值增值、实现更好发展；另一方面专业化分工又催产生了一大批具有专业知识的管理人，他们有精力、有能力管理委托人的物业，并使委托人的物业
1得以更好的发展。
二、金水区开展物业委托管理的必要性
当前正是我区经济转型升级的关键阶段。受长期矛盾和短期问题相互交织的影响，我区在发展中面临着较大压力，主要体现在：土地空间不足成为制约我们又好又快发展的首要瓶颈问题，同时随着省委、省政府及相关省直单位的外迁，我们的行政资源优势也在逐步减弱和丧失，再加上长期以来困扰我们的产业结构不优、产业层次不高等问题，给我们的发展带来了巨大压力。为破解发展难题，努力保持经济社会又好又快发展，近期，区委、区政府提出了加快发展高端服务业的产业规划，明确提出要加快发展“金融、科技信息、文化创意、总部经济”四大产业。在此背景下，大力推进政府服务外包，将招商、手续办理等委托给物业公司，对提高区域或楼宇对企业的吸引力、降低政府行政成本、提高招商引资效率具有重要意义。
（一）有利于提高吸引企业的能力。物业直接服务于相关企业，能够发现客户的潜在需求，在楼宇租金、服务等方面的措施更具有针对性和灵活性，甚至能够根据企业的不同需要提供延伸服务，提高对企业的吸引能力，促进关联产业集聚发展。
（二）有利于降低政府行政成本。政府对产业发展的支持，更多地体现在制定政策、激励奖励和环境营造等方面，过多地参与经济活动，则可能影响资源配臵效率，同时也大量增加了政府
负担。实行委托管理，采用合同形式，明确了政府与企业之间既是合作关系,又是监督与被监督的关系。根据这种管理模式，政府保留重大决策和选择经营管理者等控制权，体现出了政府对宏观经济指导负有重要的责任，但政府不干预企业的日常经营活动。受托企业依照合同规定，自主经营管理，为社会提供相关产品和服务。
（三）有利于提高招商引资效率。由于缺乏专业人才、缺乏激励机制、缺乏有效的沟通平台等，政府往往在招商引资时都要耗费大量的精力、人力和财力，但效果不够明显，投入产出比不高。物业企业能够有效掌握企业信息、意向等资源，能有效弥补政府招商方面存在的不足，提高招商的成功率。
三、金水区借助物业委托管理助推产业发展的模式
（一）开展物业委托管理的模式。建议按照政府服务外包的思路，由点到面、循序渐进。在具体实施内容上，应明确以下几个方面：第一，委托内容。按照我区四大产业发展规划，在产业功能区内选定某一区域或商务楼宇，明确其产业定位、入驻企业性质、规模及效益要求等，将具体运作包括招商引资、手续办理、管理服务等打包交给物业公司负责，政府按月进行考核，并根据考核结构进行奖惩。第二，政府与物业企业的职责划分。政府主要负责规划和政策制定、环境保障、手续协助办理、监督考核，帮助物业企业解决实际问题等；企业要根据政府要求和制定的目
标，具体经营运作，并接受政府监督，按照工作成效获取酬金。第三，监督考核。政府成立考核小组，将具体目标量化，制定具体的考核细则，及时对承包公司进行考核。考核结果每月汇总，每季度兑现奖惩。第四，建立沟通平台。政企之间定期进行信息沟通，及时研究、分析和解决存在的问题。
（二）需要把握的几个重点环节。第一，要科学制定委托合同。委托合同是政府和受委托单位明确权利义务关系的“最高纲领”。在委托关系中，合同各方必须明确委托人与被委托机构的责任、义务、奖惩措施等，并严格按照合同约定规范各自行为，以保证项目实现预期目标。第二，要注重防范和化解风险。要选择高资质的物业公司，建立委托管理风险控制体系和受委托机构的准入管理，严格界定双方的责权利。同时，要强化考核监督，督促企业严格按照合同约定履行义务。第三，要完善配套制度建设。强化政府与企业的沟通，确保思路、目标、措施的一致性，及时协调解决推进过程中遇到的难题。优化经济发展环境，为企业入驻、发展创造条件。完善手续办理、上门服务等一系列服务制度，提高金水对企业的吸引能力。
四、金水区开展物业委托管理的建议
（一）成立政府委托管理运作管理机构。建议成立专门的物业委托管理运作管理机构，负责制定具体的委托方案，协调各部门的关系，监督考核被委托物业企业等。
（二）明确物业委托的范围和内容。参照四大产业发展规划，科学确定委托的范围和事项，并根据确定内容进行公开招标，选择有资质的物业管理企业进行试运作。鉴于物业委托属于新兴事物，建议前期将招商事项进行委托，试点成功后逐步扩大委托的范围和领域。
（三）建立物业委托管理招投标管理制度。按照“公正招标，公开竞争，程序透明”，明确企业投标条件，公开发布拟委托事项的各种信息，通过公开招投标的方式选择委托管理机构。
（四）完善物业委托管理机构准入机制。制定物业委托管理机构资质标准，提高准入门槛，加强对物业中介机构的专业性要求，促使物业委托管理企业服务水平、队伍素质、管理规模的不断提高，规范物业管理企业的行为，推动物业管理朝着规模化、集约化方向发展，为建立物业管理有序市场奠定基础。同时，要建立物业委托管理运作质量管理机制。建立质量检查标准、定期评价制度和质量公报制度，定期向公开，以提高工作透明度。每年度举行物业管理评优活动，把考评创优与企业等级、收费标准、市场竞争、物业品牌等紧密结合，调动物业管理企业的积极性，促使物业委托代理机构专业化水平和服务质量不断提高，进而实现健康发展。
（五）搭建政企交流平台。定期举行信息交流会，加强委托方和被委托方的双向了解，促使被委托人准确把握委托人的经营
意图，委托人及时掌握委托物业的各项工作进展情况，同时可以针对推进中的各种问题进行沟通交流，确保物业按照政府既定的发展思路良性推进。
（六）加大宣传推广力度。通过多种媒体、多种形式，深入宣传物业委托管理的意义、内容等，大力引导传统观念的转变，营造良好的工作氛围。深入开展物业委托管理相关理论的研究，并加强与发达地区的交流与合作，不断提升工作水平。
