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我国商业银行个人住房抵押贷款
信用风险及其防范
内 容 提 要
随着我国房地产业的快速发展，个人住房抵押贷款量得到了迅速扩张，但在发展过程中其风险日益明显。由于个人住房贷款是以房产作为抵押，而且我国房价处于快速上升时期，个人住房贷款的不良贷款率相对低，因此个人住房贷款成为各银行竞相争夺的优质业务。由于信用环境等多方面因素影响，商业银行办理个人住房贷款业务隐含着巨大的风险。本文基于我国个人住房抵押贷款的发展现状，主要从个人住房贷款业务所面临的信用风险进行了分析，并提出了相应的解决措施。
关键词：住房抵押贷款 信用风险 风险管理
Abstract
With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development proce.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality busine.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan busine implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan busine is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management
目 录
一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述……………………………………1(一)(二)(三)个人住房抵押贷款的发展历程……………………………………………1 个人住房抵押贷款的特征…………………………………………………1 个人住房抵押贷款种类…………………………………………………1
二、我国商业银行中的个人住房抵押贷款信用风险……………………………2(一)(二)(三)源于个人的住房抵押贷款信用风险………………………………………2 源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险………………………2 源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险………………………………3
三、完善我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系……………………4(一)(二)完善个人的住房贷款信用风险防范体系…………………………………4 完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系…………………5(三)完善抵押物的信用风险防范体系……………………………………………5
四、结束语……………………………………………………………………………5 参考文献………………………………………………………………………………6 后记……………………………………………………………………………………7
我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险及其防范
一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述
(一)个人住房抵押贷款的发展历程
我国的住房抵押贷款发展历程并不是很长，我国房地产从1978年改革开发至今历经30多年的发展历程，个人住房贷款业经历了一段时间的发展，并形成了相对规范的发展模式，随之规模也扩大了许多。在分析商业银行个人住房抵押贷款信用风险的时候，为了进一步的认识个人住房贷款信用风险，应了解和掌握我国个人住房贷款发展的历程。1992年建设银行颁布了《房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》，推出了“存三贷七”的贷款品种，为以后的其他个人住房抵押办法奠定了基础。1995年7月，人民银行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对商业银行开展个人住房制定了相关的规定。1997年中国人民银行下发了《个人住房贷款管理法（试行）》，从此商业银行个人住房贷款业务在全国范围内全面展开。1998年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，规范金融市场，把中国房地产业推向了市场化发展的道路。在2003年8月，国务院下发的的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是我国首次将房地产产业放到了我国国民经济支柱产业行列之中。现在的住房抵押贷款，包括经营性资金抵押贷款和公积金抵押贷款，已经成为提高居民住房消费能力、实现住房商品化，推进住房制度改革的重要工具。但是现在商业银行也处于业务的探索阶段，国家还没有全力推进住房制度的改革，因此个人住房贷款业务的总体规模不是那么规范。
（二）个人住房抵押贷款的特征
个人住房贷款也叫做个人住房按揭贷款或者是个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的并且用于购买、建造和大修理的类型住房的贷款。个人住房抵押贷款的特点如下：
1.贷款对象的特殊性。个人住房贷款对借款人所应具备的条件进行了合法的相关规定，并且镇对的对象也很特殊，是具有完全民事行为能力的自然人。
2.贷款用途专一。因为贷款只能用于支付所购买住房的贷款。
3.住房贷款的本质是抵押贷款。借款人必须以质押、保证或者抵押为担保，担保的形式也可以是一种或者是两种以上的相结合的方式为担保，并且在借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息的时候，贷款人有权按照相关的法律规定对其进行处置。
4.贷款数量较大。在银行办理的各种贷款当中，个人住房贷款的贷款笔数和单笔贷款额跟其他个人消费贷款比较的话，贷款数量是比较大的。
5.国家政策的支持。个人住房贷款面向广大城镇居民，主要是解决他们购房安居的问题。为了实现这个目标，国家制定了许多优惠政策。因此随之也带来了该业务收益低、风险增大的后果。
（三）个人住房抵押贷款种类
1.政策性贷款，它是国家为解决部分城镇居民住房问题所采用的一种贷款政策，住房公积金由单位和个人缴存，统一由公积金管理中心管理。
2.商业性住房贷款。其资金的主要来源于商业银行自己的资金，是商业银行为了获得收益向买房者提供的一种贷款。包括商品房按揭贷款、存单质押贷款、商品房抵押贷款三种形式。3.个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的结合，不仅可以弥补个人住房公积金贷款额度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消费问题方面起到积极作用。其贷款利率比公积金贷款相对高一点，比商业贷款利率相对低一点。
二、我国商业银行中的个人住房贷款信用风险
信用风险，又称为违约风险，是指合同当事人，也就是借款人不愿或无力按照合同的时间还本付息，而导致银行遭受损失的风险。信用风险是银行发展个人住房抵押贷款业务过程中所有风险当中最主要的风险之一。造成个人住房抵押贷款信用风险的原因有许多，例如借款人因为自身的原因而不能偿还银行贷款本息；开发商与购房人勾结，利用虚假身份或虚假收入证明等手段骗取银行贷款；抵押物的处置而导致的信用风险。本文主要从以下三点进行了分析：
（一）源于个人的住房抵押贷款信用风险
在我国由于市场经济发展时间比较短，整个社会的信用环境还不成熟，尤其是个人信用评估体系还没有建立起来，不能从制度上提高借款人的违约成本，来降低银行个人住房贷款所面临的风险。因此，个人信用风险在我国现在尤为严重，且随着个人住房信贷规模的进一步扩大，由于个人原因引发的住房贷款的违约问题呈现出增加的趋势。违约行为有以下几种类型：借款人理性违约行为、借款人被迫违约行为、恶意违约行为。以下是针对这三类违约行为分别进行的分析。
1.借款人被迫违约行为
指由于借款人支付能力不足，无法按期偿还抵押贷款而造成的违约行为。发生被迫违约是由于借款人的支付能力发生变化而导致，因为在抵押贷款付款额度增加幅度不是很明显的情况下，是由借款人的收入水平决定。在签订贷款合同的时候，散发贷款的金融机构，会通过借款人收入情况与所从事的职业等因素来衡量借款人是否具有如期偿还贷款的能力。借款人被迫违约的行为是因为借款人失业、疾病或事故等原因而产生的。也许这种不良信用给借款人今后再次申请贷款所造成的困难较小，但是给银行信贷资金会造成一定的风险。
2.借款人理性违约行为
通常也叫做主动违约，是指借款人从自身利益出发，出于经济利益的考虑而主观上愿意违约的行为。借款人对其成本和收益进行权衡之后才导致了违约，并不是因为客观原因。依据经济利益原则进行理性的判断，当借款人主观上认为放弃抵押物能给他带来更大的收益，主动违约风险就会发生。
3.恶意违约行为
恶意违约行为是指借款人可以还本付息，但是采取不正当的方法，或者是主观意愿上故意违约，以购买住房为理由骗取银行贷款的行为。目前在我国，恶意违约的行为很严重，具体表现在以下几个方面：其一是借款人、房地产开发商和购房者之间由于发生一些纠纷时拒绝偿还贷款，最终将银行的风险。其二是因为房地产开发商一方面资金不足，另一方面又不能通过合法的手段来解决融资问题，采取捏造事实等不正当的手段来骗取银行的贷款。其三是借款人有意欺骗，来伪造个人信贷信息获取银行的贷款，从而导致的风险。
（二）源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险
作为个人所购住房的主要支撑者，房地产开发企业属于典型的资本密集型企业，其可能的种种不良行为虽不会直接给银行带来信用风险，但是由于个人住房贷款与房地产业和金融业的密切相关性，房地产开发商的风险很可能通过购房者轻易转嫁给银行。
1.开发商信用风险而导致的假按揭 假按揭是房地产开发商为了达到得到银行信贷资金的目的，通过欺骗的手段得到商业银行所发放的贷款。自从国家出台的一系列政策措施之后，众多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始以 “假按揭”之名套取银行信贷资金。
在假按揭中，开发商将其楼盘售价抬高，再让其员工、或者是朋友等人到银行办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，银行很难发现出问题。借款人申请到贷款后，银行将其贷款直接划进开发商的账户。如果假按揭的人多的话，银行划进开发商账户的就是一笔巨额资金。这种极易，会引发银行的不良资产，并且会加大市场对房地产需求的假象。这种骗贷为目的假按揭把风险转嫁给银行，从而出现金融风险问题。
2.开发商经营风险而导致的个人住房贷款信用风险
银行在开展个人住房抵押贷款的时候，需要房地产开发商提供阶段性或者是全程的担保，以此来保证借款人违约时银行仍可以收回贷款。但是房地产开发商经营也存在风险，会直接或间接地影响银行的个人住房抵押贷款业务。比如，从2012年到2013年一季度的房地产开发企业到位资金趋势来看，今年增加的很快。如图1所示：
图1 2012年-2013年我国房地产开发企业到位资金增速
数据来源：中国产业竞争情报网
从图1可看出我国房地产开发企业到位资金在不断地增加，这表明我国房地产业投资快速增长。但是随之也会带来一定的风险。房地产开发和销售涉及到多方主体，任何一个主体经营不善都有可能引发借款人矛盾，最后造成银行的信贷风险。
3.项目风险
指通过故意提供给银行不真实的项目资料来骗取银行贷款的风险。如果没有足够的资金、很好的开发能力和良好的开发业绩的开发企业就会出现出售不好，资金不充足等问题，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终导致开发项目中途终止。如果购房者要求解除购房合同，就把风险转嫁给银行。(三)源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险
对于个人住房抵押贷款来说，个人信用应该是归还贷款时的第一担保，而抵押物是第二信用。个人住房贷款的抵押物的处置风险是指当借款人违约后，商业银行不能有效化解其抵押物所产生的风险。主要有以下几种风险：
1.抵押物的产权风险
抵押物的产权风险即抵押物产权问题而产生的风险。如在个人住房贷款并没有偿还的时候，因为城市建设需要，拆迁等因素而导致了产权风险，虽然政府制定了相关规定对此予以保障，但是住房抵押贷款中抵押权人还是面临着两种风险：一是拆迁补偿后，补偿的价格低于住房市场的价格，即使将其补偿费全部用于还贷，也难以清偿全部贷款。二是银行难以实现抵押权的物上代位权，也就是所有权的代位，因此就有可能产生产权替代风险。
2.抵押物价格风险
抵押物价格风险是指作为抵押的房屋随着房地产市场的发展、房屋自然磨损、经济发展而导致价格下降所出现的风险。它包括抵押物价格市场风险以及抵押物价格人为风险两种风险。前者是指作为抵押物的房地产价值因经济发展、房地产市场的发展以及房屋自然磨损而发生的价格下跌的风险。后者是抵押人在抵押期间对房屋进行破坏并导致的抵押物价值变化而造成的风险。
3.抵押物变现风险
抵押物的变现风险是指当贷款者出现违约后，银行不能使抵押物变现或者处理抵押物代价较高，甚至不能以合理的价格处理抵押物的风险。由于我国法律体系尚不健全，使抵押物变现出现了较大苦难。一是抵押物变现很难，缺少中介机构，抵押物变现能力较差，处置抵押物要经过有关部门调查和监督，才能按照相关规定进行拍卖，步骤复杂而且很多，变现时间较长。二是由于抵押物成本较高、处置抵押物的时候商业银行不能足额并合法的变现。有些抵押物的价格很贵，一般人很难接受其价格；有些销售市场狭窄的抵押物很难卖出去；还有一些不动产，比如商品房、营业用房因位置偏僻，交通不便等因素无法变卖。三是我国住房二级市场还没有建立比较发达的二手房市场，存在发展比较缓慢，交易法规不完善等问题。
三、我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系的完善
（一）完善个人的住房贷款信用风险防范体系 1.完善个人征信系统
完善我国的个人征信系统，就必须建立一套完整并能充分发挥作用的信用评估系统。银行对个人信用状况进行评估的目的，是为银行是否向客户授信和授信额度大小提供决策依据。因此，个人信用评估的准确度直接影响银行贷款资产的安全。首先，应该建立一套完善的信用风险评估指标体系。最近几年，我国个人住房抵押贷款迅速增长，但由于我国个人住房抵押贷款兴起的时间并不是很长，其信用风险也没有完全的暴露出来，所以很多商业银行对于个人住房抵押贷款信用风险没有引起足够的重视，更没有打造一套规范的个人住房抵押贷款信用风险评估指标体系。其次，获得借款者的真实信息。这一方面需要借助于完善的个人征信体系，因此个人信用评级体系的完善与个人征信体系的建设是相辅相成、缺一不可的。个人征信体系的建设和完善可以为信用风险评估提供可靠地、真实的信息。
2.完善个人信用评估体系
应该建立一个科学的个人信用评估体系。目前最常用的是信用分计算方法。我国商业银行个人消费信贷打分法一般都是参照发达国家的银行信用评分体系，并根据我国实际情况推出比较完善的个人信贷打分法。但是，在实际工作中，银行既要重视信用评分体系，又不能被信用评分体系所束缚，因为信用评分体系本身具有一定的局限性，如权重的确定融入主观因素，其隐含的假设即为各变量之间存在一种线性关系等等。这些都降低了信用评分的准确性。若信用评分能处理大量信息、同时又能解决非线性问题的神经网络结合起来一起运用，则可以消除主观性和不确定性，因而提高准确率。
3.建立个人失信惩罚机制
我们不但要完善个人征信体系同时也要建立个人失信惩罚机制。个人失信惩罚机制是一种让欺骗的收益小于成本的外部约束机制，此机制是有利于个人信用制度的健康发展。通过完善失信惩罚机制，运用社会道德约束机制和经济手段，让有严重失信记录的人受到惩罚。
（二）完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系 1.严格审查开发商的资质及信用状况
严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对其项目进行审查时，开发商必须提供合法的项目资料，避免银行陷入不必要的纠纷。同时要对审查项目的资金进行落实。选定完按揭项目之后，应该让其专业人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制。
2.完善个人住房抵押贷款担保体系
通常情况下，担保和抵押是降低信贷风险最有效的手段。目前我国抵押贷款担保机构主要为地方性置业担保公司，建设部颁布的《住房置业担保管理试行办法》中对其规定的最低注册资本标准仅为1000万人民币，它们的规模较小，抗风险能力低，所以它们对借款人的要求与商业银行差不多，所以对于大多数未能达到银行信用要求的中低收入借款人而言，置业担保公司的出现并不能使他们受益。商业银行也不能指望置业担保公司为他们的个人客户提供增加信用级别的服务。因此在现阶段，应考虑由政府组建设立住房担保机构，使其作为政府实施社会保障制度的一个组成部分，成为住房担保市场的主导性机构。此机构属于政策性机构，目的不是赢利，主要作用是鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场，提高他们的资信等级和贷款成数，促进住房信贷市场的发展。
3.加强对按揭贷款项目的审查
包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要通过监督和控制销售情况、开发商信用记录、工程进行的情况、售房款的账户管理和保证金账户中的资金的变动趋势，如果发现异常情况应及时采取与之相应的对策。在审查项目楼盘的同时，不仅要分析对所售楼盘价值可能造成影响的各种因素，而且还要全面总结楼盘的价值变动趋势。
（三）完善抵押物的信用风险防范体系 1.加强对抵押物的审查
对于抵押物房地产的选定和审核，主要选择便于保值的，便于变现的，便于保管的以及便于估价的房地产。抵押物要符合国家制定的相关的法律法规，以防出现抵押房地产不可以用来贷款抵押的问题。金融机构应全面管制对抵押物的保管，并且需要借款人上交作为抵押房产的产权证件或可以证明房产权的有效文件。这样一来抵押物市场逐渐趋向规范化，包括控制多头抵押、重复抵押、无权抵押等违法行为。
2.加强对抵押物的估价
在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。房产是银行把贷款风险转嫁给借款人的重要手段，也是银行发放个人住房贷款的主要条件。所以出于规避风险的目的，银行应准确的对其房产进行科学合理的估价，避免在处置抵押物的时候，产生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时因为个人住房贷款期限较长，对于可能发生的风险无法预测，因此为了更有效地规避抵押物价值风险，银行应该以不超过抵押物所有价值的80%为限额。
3.对抵押物设置保险
对抵押物进行保险可以防止抵押物随着经济环境、自然磨损或灭失给银行带来的风险。抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以免保险期已到期，而银行贷款还未到期，导致这一期间产生贷款风险的可能性增加。
四、结束语
近年来，随着我国房地产价格的波动，作为风险源头的个人住房贷款信用风险问题成为社会关注的焦点之一，也是金融市场当中的一个重大问题。因此，本文根据我国个人住房贷款发展的概况，进一步分析了我国商业银行个人住房贷款中所面临的信用风险 问题。存在的问题有：源于个人的住房贷款信用风险；源于房地产开发商的个人住房贷款信用风险；源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险。关于解决这些问题的相关措施如下：首先，完善个人信用评估体系、应当具备科学的信用风险评估方法、建立个人失信惩罚机制；其次，严格审查开发商的资质及信用状况、完善个人住房抵押贷款担保体系、加强对其按揭贷款项目进行科学合理的审查；最后，加强对抵押物的审查、加强对抵押物的估价、对抵押物设置保险。这些措施有利于银行在贷前进行风险评估，在贷后进行管理，并可以将银行风险通过保险或者是证券化的方式转移出去，从而达到降低信用风险的目的。
参考文献
1.张新艳，《商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究》，大连理工大学，硕士论文，2012年10月8日
2.刘嘉和，《我国住房抵押贷款信用风险因素分析》，山东社会科学，期刊，2012年3月5日
3.申金珠，《个人住房抵押贷款信用风险研究》，西安交通大学，硕士论文，2012年3月1日 4.刘树枫，《我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范》，西安石油大学学报（自然科学版），期刊，2010年11月25日
5.时晓虹，《商业银行信用风险管理的国际比较研究》，东北财经大学，硕士论文，2006年
6.曹振良、高晓慧，《中国房地产业发展与管理研究》，北京大学出版社，2002年5月
7.王重润，《信息、效率与机制：住房抵押贷款市场研究》，北京经济管理出版社，2004年11月第一版
8.中国产业竞争情报网：http://chinacir.com.cn/
后 记
时光荏苒，转眼间在母校内蒙古财经大学四年的学习生活即将结束，在论文完成之际，心中既有辛苦的喜悦又有即将离开母校的留恋。
本文是我四年来学习成果的一个总结。论文得以完成，首先要感谢我的导师吴晓成老师。无论从论文的选题，资料的搜集到文章的定稿，吴老师都倾注了大量的心血，没有导师的细心指导，我可能不能顺利完成论文的写作。吴老师渊博的知识，严谨的治学态度，务实的科研精神及灵活的教育方式深深地影响着我，使我受益匪浅。在论文收笔之际，谨向导师表示衷心的感谢和深深的敬意！同时，也要向辛苦养育我的父母和帮助我的同学以及朋友致以最诚挚的敬意，他们在生活上的支持、精神上的鼓励，是我顺利完成学业和论文写作的保障。
由于我国个人住房抵押贷款较晚，且住房抵押货款系信用风险牵涉多方面的知识，限于本人水平有限，文章的研究较为粗略，文中不足之处，恳请各位老师不吝赐教。
