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试论房地产调控政策对当前常德市房地
产市场的现状
作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。
【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
一、2012年上半年常德市房地产现状
自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。
2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商
品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。
3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。
二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因
1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。
2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。
3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。
三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议
常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推
动作用。
1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。
2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。
3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。
5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查
住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：
一、目前我市城区房地产市场价格现状
近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。
1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。
2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”
现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。
3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。
二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作
根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。
1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。
2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。
3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。
4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。
三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议
近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：
1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。
2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售
价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。
5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。
常德市房地产价格发展趋势分析
湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2
4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。
一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力
所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。
据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易
价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。
商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。
诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。
二、构成并推动房地产价格上涨的原因
常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其
根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。
第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。
第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞
相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。
第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。
三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断
在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。
自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。
——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。
从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。
——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。
土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上年度高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。
建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。
开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。
——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。
地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。
商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。
房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。
多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格
下跌，买到廉价适用的住房。
以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。
四、稳定房地产价格的几点政策建议
房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。
1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。
2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。
3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力
提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。
4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。
[常德市统计局 许维焕 供稿]
