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北京鼓励集体建设用地建公租房
《中国房地产报》记者 朱以师 北京报道 2010-1-4
2009年12月24日～26日召开的中共北京市委十届七次全会的报告提出，北京将鼓励集体经济组织依照规划利用存量建设用地发展公共租赁房。
北京市政府一位人士对本报记者表示，这意味着在城乡接合部和城中村的改造建设中，未来北京市将探索一些新的模式，为农民提供长远保障、盘活存量土地、合理解决外来人口居住问题等因素将成为新模式的考量重点。该人士透露，具体的操作细则目前正在研究之中，并有望在今年“两会”之后出台。
公共租赁住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。截至2009年11月，北京市已建设、收购11个公租房项目，共51.5万平方米，可提供房源7400多套，今年预计将以低于市场价20%的租金标准配租。三个指向
从刚获批的北京新一轮土地利用总体规划——《北京市土地利用总体规划（2006-2020年）》来看，未来严格控制建设用地规模，特别是城乡建设用地规模将成为未来北京市土地利用的主基调。
因此，改造整治城中村，优化城乡接合部土地利用布局和结构，逐步整理中心城区和新城规划区范围内的集体建设用地，加大闲置宅基地整理力度，则成为了政府在城市建设的重点工作。
北京市国土局相关负责人表示，要促进集体建设用地资源盘整，推进城中村改造、集体工矿地改造等工作。
据了解，在2009年超额完成1000亿元土地储备计划后，北京市2010年还将继续执行新一轮“千亿元土地储备开发”。其中，土地整理开发的重点就是城乡接合部、城中村地块。
在城乡接合部或城中村，因大量外来人口聚集，当地村民多以建房出租、获取租金为主要收入来源。因此，在以往一些城乡接合部、城中村地块的整理过程中，也存在“农民上楼”后缺乏长远收入保障、外来人口难以安置等问题。
知情人士介绍，正是基于这个背景，北京市委提出鼓励集体经济组织利用存量建设用地发展公共租赁房。
“尽管市委报告只有一句话，但里面已经包含了多方面的考虑。”上述知情人士分析。首先，有助于盘活现有的集体存量建设用地。在集体存量建设用地中，既有乡镇企业、村办企业以前获批的土地，也有计划经济时代留下来的公共设施用地，还有合村撤乡并镇过程中出现的闲置土地，以及村庄总人口减少留下的宅基地。这些存量建设用地，大多处于闲置未用状态，土地利用效率极低，造成土地资源的浪费。其次，发展公共租赁房，可以利用集体的土地资产来解决集体经济组织成员的长远的收入保障问题。通过收取租金，获得长远的收入来源。最后，利用集体存量建设用地发展公共租赁房，还是解决城市低收入人群，包括外来人口居住问题的一条新路径。
事实上，北京市在这方面已有一些尝试。在海淀区北坞村改造中，其腾退方案就提到，建设一座2万平方米的外来人口出租公寓，作为集体经济的长期投资来为农民提供租赁收入。
两种“公租房”？
这一构想提供了一种新的思路。然而，由于北京市委的报告中只有短短的一句话，因此留给人们一些疑问。
有观点认为，这一提法预示着北京公共租赁住房多了一个供给来源。《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》第七条规定，公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。也就是说，集体经济组织可以通过提供公共租赁住房建设用地的方式，每年获得土地租金收益。
但是，也有观点认为，此番报告提及的公共租赁房，与正常所说的城镇住房保障体系内的“公共租赁住房”，在概念上有所不同。
住房保障体系内的“公共租赁住房”，完全由政府出资新建或收购，并提供租金补贴，类似于廉租房的概念，政府拥有完全产权。
而此次报告中的公共租赁房，则是由集体经济组织依照规划利用存量建设用地发展而来。土地仍属集体所有，其建设的方式也存在多种可能性，既可以由集体经济组织自主出资建设，也可以引入社会资金共同建设，按照一定比例共享收益。
同时，二者面向的人群也有所不同。保障体系内的公共租赁住房，按现有政策，是针对本地户籍的中低收入群体。而报告设想的公共租赁房，按照上述政府人士的理解，主要解决的是原来租住在城中村的外来人口的居住问题。集体经济组织发展的“公共租赁房”，是否将被纳入现有的住房保障体系，目前尚无明确的说法。
此外，有专家担心，一些集体经济组织以发展公共租赁房之名，行小产权房开发销售之实。
近年来，北京市场上出现了大量的小产权房，并通过“以租代售”的方式规避现行政策限制。而政府相关部门的人士也坦承，的确存在出现变相小产权房的可能性。
对此，专家建议，鼓励集体存量建设用地发展公共租赁房，在相关的操作细则上，需严格规范，尽可能堵住漏洞。
