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100物业管理案例分析（第2版）一一
【案例分析】
案例5-3中，开发商选聘物业服务企业进行前期物业管理，其招标活动应遵循《中华人民共和国招投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及地方有关法令法规。
“前期物业管理”概念比较正式的提法出现于1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，该条例第二十四条规定，“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业服务企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。，前期物业管理是物业管理不可或缺的组成部分，关系到业主们的共同利益。为确保业主的合法利益不受侵害，《物业管理条例》第二十四条规定，”国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。^据此，各地方根据本地的实际情况，在国务院《物业管理条例》的框架范围内修订了本地的物业管理条例。如2008 年1月1曰，深圳颁布实施新的《深圳经济特区物业管理条例》，该条例规定，2008年1 月1日之后取得建筑施工许可证的物业项目一律采用招标方式选聘物业服务企业；2008年1月1曰之前已报建但尚未签订前期物业服务委托合同的物业项目也应釆用招标方式（以上项目包括住宅、商业、办公、工业厂房等各种类型）选聘物业服务企业。此外，条例还规定了可不通过招标方式选聘的几种情况：物业产权全部属于建设单位，且建设单位自用的； 物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于5万平方米，或高层物业总建筑面积低于2万平方米，或多层、高层混合物业总建筑面积低于3万平方米的；公开招标发布招标公告后.投标人少于3人的。符合后两种情况的住宅物业，建设单位需报区建设〖住宅）局批准，| 经批准后可采用协议方式选聘物业服务企业。
在原建设部同期翠布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中，关于前期物业^ 理的概念和前期物业管理招投标的规定更加明确而具体。该暂行办法的第二条就明确了|| 期物业管理的概念：“前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由
业服务企业实施的物业管理。^
《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中有关招投标选聘物，服务企业的规定，是该案例中开发商通过招标方式选聘物业服务企业的主要法律依据.】果”投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，^ 1| 设单位选聘物
