加强对经营性房屋出租行为税收征管研究[优秀]_性行为质性研究

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加强对经营性房屋出租行为税收征管研究

□ 王华军 穆琛莹

近年来，房屋租赁市场空前活跃，承租群体不断扩大，租赁的形式也趋于多样化，给税收征管工作带来许多困难，针对存在的问题和不足，探索一些解决思路和办法。

一、房屋租赁现状

在房屋租赁经营活动中，出租成份复杂，形式多样。归纳起来大致有以下几种情况：

（一）个人购买门面、写字楼房屋用于营业性出租

随着人们理财观念的提高，社会上不少拥有一定资金积累的个人将持有资金越来越多地向房屋租赁市场投入，其在城区主要投资于主干道临街两侧的写字楼及门面。因房屋投资较大，房主每年收取的租金较高，其应缴纳的税款也较多，造成这部分出租人容易利用各种手段隐匿、偷逃税款。

（二）个人闲臵房屋出租

这种情况大多集中在居民区或个人自建房屋的出租，难以区分出租人是用于个人居住还是用于经营性出租，加之出租者纳税意识淡薄，租赁双方多是口头协议，无租赁合同，计税依据不易确定。

（三）行政事业单位闲臵房屋出租

这些单位将闲臵房屋出租给企业或个人搞经营，实现的房屋租赁收入大多会形成干部职工的福利来源，因此，涉及部门利益，加之这些单位特权思想严重，纳税意识不强，自用房产与出租房屋混在一起，以各种理由少缴或不缴相关税费，加大了税务机关的征管难度。

（四）企业闲臵房屋经营性出租

这种情况主要表现为企业自建或购买的写字楼及厂房用于经营性出租，取得的租金收入成为企业收入的一项来源，一般来说，这种情况下企业基本上都会如实申报，但因为部分企业用于经营性出租的写字楼及厂房和企业的实际经营地并不在同一地，企业存在侥幸心理，也存在瞒报或少报应纳税款的行为。

二、房屋租赁偷逃税款的主要方式

（一）以房屋装修抵顶房租。将新房未装修出租，出租方提出要求，由承租方对房屋进行装修，在规定的期限内使用而不交房租，其实质是装修款抵顶房租。

（二）名为无租或低租使用，实为私下订立租赁协议。部分出租人对出租行为应按照税法规定缴纳税款有一定了解，因此和承租方私下订立协议，以应付税务机关检查。

（三）名为投资，实则出租。如一些承租企业，出租人与承租人签定无租使用合同，名义上是以房屋投资，而实际不管企业是否赢利，每年均收取固定利润，实为租金收入，达到偷逃税款的目的。

（四）名自营，实出租。如某些门面商户承租他人房屋经营，为偷逃税款，租赁双方私下串通，假称自营，因自营所交的税收要比房屋出租所交的税收低得多。

（五）转手出租，把自己的房屋或从别处租用的房屋多次倒手出租，税务机关在对其进行纳税检查时，因涉及检查环节较多，情况复杂，往往难以征收。

（六）名为物业管理，实为房屋出租。部分物业管理公司代业主或自营房屋出租业务，以向承租方收取高额物业管理费的方式分享房屋出租收益。此部分房屋出租收入与物业管理费混为一体，课税对象、计税依据、应税行为不容易查实区分，往往造成税收流失。

（七）名为酒店经营，实为房屋出租。部分酒店经营管理公司批量承租高档写字楼或小户型，统一装修后纳入酒店经营管理，对外提供餐饮或住宿服务，房屋出租人或酒店经营方往往只按服务业中的餐饮业或住宿业缴纳营业税，不缴纳房屋出租应涉及的其他税收，从而达到偷逃税的目的。

三、税收管理中存在的问题及原因分析

对于房屋租赁这一行业，由于房屋租赁者成份复杂，租赁方式多种多样，租赁活动中白条结算，口头交易不少，在实际征管工作中存在“三难”问题，即租金难界定、纳税人难找、税款难征收，并具体表现在以下几个方面：

（一）税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄 以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，没有自觉主动申报纳税的习惯。加上房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，有的是单位房屋出租，有的是私有房屋出租，同时还有转租、转让的，税务部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

（二）房屋管理制度不健全，出租房屋产权界定困难，收入难以确定,源泉控管乏力

房屋租赁涉及面广、税源分散、周期短，变动性大的特点，给税源监管带来了很大难度：一是产权所有人难以寻找，有的产权所有人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权所有人往往给税务机关带来了一定难度，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用，有的说是自用，有的说是合伙经营，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动频繁，给税源监控带来了很大难度。四是涉及个人房屋租赁的，其既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。

（三）执法力度弱，执法措施得不到保障

按现行税法规定，承租人没有代扣代缴义务，而出租人往往都不是经营者。若出租方是办理了税务登记的纳税人，我们一般可以通过税收征管将应收未收的税款征收上来；而当出租方是未办理税务登记的个人时，我们则只能动之以情，晓之以理让其自觉申报纳税，对其没有任何可操作的强制执行措施，碰到采取“软抗税”的方式来对付税务检查的个人时，他们会以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，并与税务人员软磨硬泡，想方设法进行拖延，造成正常的征管工作难以进行下去。

（四）征管难度大，人力不足，控管乏力

由于房屋租赁业面广、分散，承租群体较大，如一些城区的写字楼其承租企业较多，少则几十户，多则上百户。对这些单位的检查虽然可以委托相关的物业管理企业协助，但部分物业管理企业碍于个人业主的利益只提供少量信息或不予提供信息，而出租房屋的租金收入并不在物业管理范围以内，只能一户一户找承租人了解出租人租金的收取情况，给出租房屋检查工作带来相当大的工作量，相应的其人力投入也大。

（五）部门之间难配合，缺乏成熟的协作配合机制 房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门，在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理手段不够完善，管理水平相对落后，相关职能部门往往各自为政，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

（六）税负较重，部分纳税人难以承受

从当前的情况来看，出租房屋税费负担较重，其税种及税率为：营业税3%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税0.7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，不计地方性的各种收费，总体税率就近30%，如果加上土地使用税等则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高，纳税人难以承受，给征管工作加大了难度。

（七）税收政策执行难度大 主要表现在：一是政府职能部门房屋租赁难征收。政府行政管理部门房屋租赁收入大多是单位的“小金库”，或是干部职工福利的主要来源，涉及部门利益，以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度。二是相互观望，法不责众，使税款入库难。房屋租赁税收涉及点多面广，情况复杂，执行政策要一视同仁，普遍征收，应收尽收，大家都相互观望，或找种种理由推诿，难度确实很大。

四、加强房屋租赁税收征管的对策

（一）加强税收宣传，提高纳税人纳税意识

税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严重的情况，不仅要在每年的税收宣传月中宣传，还要坚持长期、有针对性地利用好广播、网站、电视、报纸等渠道进行广泛宣传。要让出租人知道自己是房屋出租的纳税义务人及其应缴纳的税种，还要让承租人知道自己有监督出租人缴纳税款开具发票的权利，更有义务协助和配合税务机关查清产权人或出租人的租赁情况。通过不断宣传深化提升纳税人的纳税意识，使纳税人能自觉主动申报纳税，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪案件，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度，注重税法宣传的针对性和实效性。

（二）切实搞好税源基础工作，建立有效的控管机制 出租房屋底数不清是税款流失的关键因素。鉴于房屋出租隐蔽性强、涉及面广，尤其是个体房屋出租，假合同、假协议等现象比较普遍，为彻底摸清出租房屋户数，应与社区、派出所等部门沟通，实行划片管理、逐街、逐户进行清查，将出租房屋的详细情况逐户登记，包括企业名称、地点、租赁时间、出租方姓名、工作单位或住址、电话号码、租金收入等，全部录入微机，实行规范化管理。对于清查出的户管要建立档案，登记造册，特别是对临街的门面房及写字楼要及时搞清承租人和出租人，以及该地段同类房屋的每平方米的大致出租单价，做到底数清楚，并将清查的数据及时输机，做到静态分析与动态监控相结合，从源头上堵塞漏征漏管现象，促进纳税申报的规范化。

（三）完善经营性房屋租赁评估制度，合理确定计税依据

根据国家有关经营用房价格管理的规定，会同房地产管理部门和土地管理部门，对经营用房进行评估，或者按照土地等级确定同地段同类型房屋的参考出租单价，从而为加强出租房屋税收管理提供依据，便于在今后的工作中如果纳税人不配合提供租金收入或者提供租金收入不实的，税务机关可以按照此规定合理确定其租金收入，以准确计算征收房屋出租的有关税款。同时，主动联系物业等管理部门协助税务机关进一步做好纳税人的宣传配合工作，定期向税务机关反馈房屋租赁和税收情况，必要时可以探索和尝试由承租方代扣代缴税款的税收征管新渠道，建立房屋租赁行业税收征管的高效、长久的控管机制。

（四）加强部门配合，搞好出租房屋税收管理

因房屋出租涉及面广，成份复杂，涉及公房、私房，税源相对较为分散，特别是作为纳税人的房屋出租人很少能在房屋出租现场找到，单纯由地税部门独立完成征收和管理难度很大，所以应及时取得相关管理部门的配合，充分利用物业、房产、公安、街道等熟悉情况的部门优势，实现信息共享，共同进行清理。更为重要的是要争取政府部门的支持，加强对协税、护税工作的领导，建立或完善由街道办事处代征代缴的控管机制，促使房屋租赁业税收能够得到顺利征收。

（五）加大房屋出租检查力度，建立个体房屋出租偷逃税的举报奖励制度

充分发挥税务稽查打击偷税和抗税违法行为的职能作用。在每条街道或每个社区有目的、有重点选择个别“钉子”户进行查处，起到警示和教育作用。发动社会力量加强对个体房屋出租的监督管理。税务机关要在电台、电视台、报社等新闻媒体以及个体房屋出租相对集中的地段或小区内的显著位臵定期发布个体房屋出租税收的征管信息，并设立举报电话，对于知情者检举揭发个体房屋出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人按规定补税、加收滞纳金及罚款外，还要对检举人实行奖励。

（六）适当降低税负，营造一个宽松的纳税环境

税率反映了税负的高低，个人房屋出租税负较高也是地税部门征收工作的难点之一。本文建议，可根据当地经济发展情况，建立和试行优惠税率，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。针对房屋出租的不同方式，建立和试行优惠税率，有利于促进房屋租赁市场的持续快速健康发展，有利于培养纳税人申报纳税的自觉性，从而有利于在拓展房屋出租税源的基础上，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。对于房屋出租和转租、再转租方式应分别规定分档税率，这样不但可以避免重复征税，而且可以有效平衡税负，堵塞征管漏洞。

（七）推进税制改革，完善流转税体系

为使房屋租赁业税制设计更加科学合理的管理办法，可借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，可根据租赁收入的大小建议税率选择在10%至20%之间较为适宜。