房屋维护中的二次装修管理由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“二次装修装修管理规定”。
房屋维护中的二次装修管理---《上海市物业长效管理·房屋维护研讨会》论文 如何在新形势下加强对住宅小区二次装修的管理，不仅关系到整个小区的环境维护和房屋建筑安全维护，而且关系到广大业主房产保值升值的长远利益，更关系到物业公司的长效管理和体现管理水平。
我们上海科瑞物业管理发展有限公司是上海绿地集团下属原绿地物业经改制而新组建的一家专业物业管理公司。随着中国进入 WTO，物业管理这个市场的竞争也越来越激烈，物业管理法规也越来越健全，广大业主对管理服务的要求也越来越高，为了适应这个竞争的形势，我司于 2002 年初和加拿大 “ 高力国际物业管理公司 ”（原名：怡和高力物业咨询公司）合作，成立了我们上海科瑞物业管理发展有限公司，并以 “ 高标准服务、大众化收费、可持续发展 ” 作为公司的行动纲领。一年多来，我司通过承接绿地集团新建项目和全力向社会开拓承接管理项目，合同签约管理面积达到了 100 多万平方米，先后有《上海春天》、《科创大厦》、《锦绿新城二期》等项目交付使用，如何搞好这些项目的二次装修管理，成为我公司的管理重点，也是确保我司长效管理好这些项目的基础。
我们以为，业主入户后的二次装修管理好坏将直接影响到日后小区建筑、环境的内外观管理、基本人文素质的培养等方面的具体工作的正常实施。我们经过反复研究并学习市内多个相类物业对二次装修管理的经验和在市、区房地部门领导的指导下，制定了一系列的二次装修管理规定及具体实施办法，通过严格的实施，收到的良好的效果。其管理基本内容简述如下：
• 修正业户手则。
通常，物业公司制作的业户手则中，虽然对二次装修有一定的规定，但其内容并不很详尽，只是给业主一个基本的告知。但随着住宅市场的发展及社会的进步，业主对自己的权利要求越来越重视，虽然大部分业主的要求都是非常合理也符合物业管理的要求，但这其中必然会有极小部分的业主有过分的追求自我利益和权利而不顾公众利益的行为和要求，这就需要对规范文本根据楼盘实际要求进行修正和补充。我们根据以往二次装修管理的经验，在走访了一些正在二次装修管理中的物业项目后，对原有的二次装修管理规定做了适当的增减，以使更具针对性。比如我们修改了在装修时的小区外立面环境改动方面的相关规定，原先的规定对室外空调外机的放置位置、各类排气孔的出口位置等都是一笔带过，没有太明确的书面文字，这样容易成为少数违章的理由。为此，我们明确强调了所有管线室外部分要求横平竖直近墙面铺设，室外单元空调管线应加装套管；空调外机摆放位置需按管理处要求的统一位置放置； 燃气热水器、脱排油烟机等的排气管必须安装到预设的管道（孔），禁止擅自在外墙凿孔和改动外墙预留孔位置 等。这样从事先就对业主在装修时可能对墙体外立面的随意改动做了一次预防，同时也是一种宣传。
• 签定装修管理协议。
为了使业主及施工单位在装修时更明确地知道自己的权利及义务，同时保证所有业主和工程队都能认真地履行小区装修管理规定的各项条款内容。我们要求所有业主和参与二次装修的施工单位（如业主自行装修的，即业主本人）必须至管理处，与管理处签定＜二次装修管理协议＞三方协议。协议中，我们再次告知所有签约者，在进行二次装修时，应爱护小区所有公共设施、遵守＜二次装修管理规定＞等。这就为日后一旦于管理中发生纠纷及违章处理做了事先备忘和法律准备。
• 具体管理制度落实。
有了制度，就必须要落实。我们在业主入户时向所有业主发放了所有关于二次装修方面的规定，并得到他们的确认。同时告之在二次装修前必须履行的装修报批手续，即：所有业主在装修前必须先至管理处完成装修报批手续。其步骤为： 入户时物业发装修公约业主签收 → 装修前业主向物业申报并填写装修申请表 → 业主提交装修平面图、欲调整的管线图，物业审核 → 审核合格，有专业施工单位的 → 施工单位提交营业执照、装修资质等材料、填写装修人员登记表。（审核合格，对其中无专业施工单位的 → 重点审核施工人员的三证：外来人员务工证、身份证、暂住证。确保人证合一）→ 物业与业主、施工单位三方（自行装修的就物业和业主二方）签定《住宅装修管理协议》 → 物业对装修人员按公约和协议内容进行培训讲解→装修人员按物业要求办理临时出入证 → 装修单元必须配备灭火器及单元前做好公共走道保护 → 物业颁发《装修施工许可证》并张贴于装修单元分户门上。在完成这些工作后则表明该户单元可以装修了。
为了全面的做好装修管理，我们要求管理处各级员工严格实施下列管理要求：
* 装修前，须向小区管理处填写装修申请及申请装修需提供的一系列资料，并一式二份向管理处呈交所有内部装修设计图纸。管理处一般当场对相关图纸进行审阅，如该设计未违反小区装修管理要求的，管理处立即给予批复，小业主马上就可以办理施工进场手续。如在审阅中发现该设计中有违反小区装修管理要求的，管理处也会马上对小业主对出要求整改，在整改要求得到业主确认并修改完成后，才允许对单元装修。
* 除不定时检查施工人员三证外。在小区大门处设置门岗，严格控制在小区内的施工人员出入小区，所有人员必须持有小区管理处发放的施工证，临时出入的，需佩戴临时出入证。值勤检查人员将阻止一切有违装修公约禁止内容的装修材料进入小区、检查未经业主同意的各类物件、装修材料运出小区。
* 为加强在二次装修期间小区的整体环境秩序不受因装修而带来的负面影响，我们专门成立了一支二次装修管理小组，由工程、保安及清洁人员共同组成。这些人员除每天至少一次的对装修户按批复的装修图纸进行巡视检查并作好记录；室内重点关注承重墙体、柱、梁、楼板等主体结构的安全，管道检修孔、门的设置，煤气、水电、通讯、有线等管线的变动等，室外重点关注外墙孔洞的穿凿、阳台的封闭、空调外机的安装等是否违规操作，禁止安装的户外花架、雨棚、晒衣架、防盗栅、露台搭建等是否出现等方面进行巡视检查外；还有效的对小区内建筑垃圾收集、堆放及小区路面因垃圾运输而引起的不洁现象进行了巡视。在实施运作管理时他们是一个整体，一旦发现问题后，他们又会及时地、针对性地对相应事件进行专业对口处理，从而大大的提高了发现问题、解决问题的有效性。* 为了保证已入隹的业主的生活安定，我们从一开始就对小区夜间施工时间进行了控制，所有施工单位不得在晚上 20 ： 00 以后从事有响声的工作，巡视中一旦发现，立即了予以制止，对不听劝阻的施工人员，管理人员将给予清场处理。这样一来，上海春天在交椄装修至今，基本杜绝了应夜间施工噪音而引起的投诉。同时，小区管理人员还在巡视中制止装修人员违规作业及不文明行为、监视装修人员在户外的其他活动，给小区带来了祥合的环境。
* 在装修正式竣工前，我们安排二次装修管理人员按图纸对上述关注的内容进行检查验收，发现问题仍未得到纠正，发出最后整改通知。在验收通过，施工单位向物业提交由业主和施工单位签字的装修竣工管线图（对不提交者，物业方将按装修协议规定，对日后单元内发生的管线报修不予受理）；正常情况下，物业出俱装修验收意见书，由业主、施工单位签收。这表明该户单元装修管理结束。我们将该户所有装修资料合编存档。
• 违章施工的处理。
二次装修中最大的问题就是违章施工的处理，这也是长期以来所有小区管理内最难的一点。我们针对此作出了详细的预防工作准备并制定了处理步骤和方法预案：
* 物业管理人员在每天的巡视过程中发现违章装修行为，当场予以指出，责令整改，并详细作好记录。
* 第二天巡视中若发现未整改或当天巡视时发现违章行为已造成事实的，物业将违章事实拍照或录象，同时出具整改通知书交施工人员签收。
* 物业在核发整改通知书的同时，通知业主前来现场，并责令施工队停止施工。
* 物业按照公约和装修协议耐心和业主、施工单位沟通，告之后果，尽可能做通业主工作，并将达成的整改一致意见形成书面记录由业主、施工单位和物业三方签字确认。
* 若三天内仍无法沟通，业主置公约和协议而不顾，物业和开发商联合向业主和施工单位出具停止违章的律师函。
* 为使相临业主知晓并支持物业的工作，物业将已发的律师函复印件张贴于该楼或小区告示栏。
* 物业将违章情况及证据资料上报当地房地局办事处。办事处人员确认上报材料有效的基础上，持执法证在两天内到现场予以核查，对事实确凿的，当场予以制止并告之不配合的后果和行政诉讼的程序。同时，为防止违章成为事实而无法修复，物业可联系派出所民警检查施工人员三证，三证缺一者，由民警责令该人员离开施工现场，物业没收其小区临时出入证。* 物业可联系市装饰协会督察部门到现场，吊销其装饰协会会员的施工队单位的施工资质。同时，物业可联络业主单位，寻求共同做好劝说工作。
* 必要时，也可联络媒体对业主的行为予以爆光。
* 当上述努力均无效时，物业将工作的情况作为后续材料补报办事处，申请进入行政诉讼程序。鉴于行政诉讼有一个周期，为避免违章事实蔓延，主管部门在收到申请后的一周内出具起诉书，物业及时将起诉书复印件张贴于该楼或小区告示栏。
* 在行政诉讼的同时，物业势情况严重程度，可直接向法院起诉违章业主和施工单位，并将起诉书张贴于告示栏。
* 直至行政诉讼或民事诉讼得出结果，物业配合法院或行政执法机关执行判决。
我们在具体实施上述计划时，也遇到一些困难，包括出现的违章单元在具体处理中受到各种阻力，但由于我们不懈的努力，以〈上海春天〉楼盘为例：近 1400 户，900 多户同时装修，除 3 户有违章行为劝阻无效进行了司法诉讼外，其他均按我们既定的装修管理规定在正常运作。走进小区，倘若没有隐约传来的装修电动工具的声响，整个小区环境怡然，一派安然、清洁的景象。
然而，上述做法细细琢磨，其实许多方面还有待商讨，从实践的体会和对市场化物业管理趋势以及法制社会的发展的认识看，对建筑维护中的二次装修管理，我们有以下看法，有待同业和政府部门作不解的努力，方能按事物的本质去各施其职：
其一：重视观念的变革
物业管理是从境外引进的概念。现代物业管理的观念必须深入人心才能推动物业管理维护方和使用方的良性互动；从建筑维护角度说，一方面，作为管理维护方的物业公司所有从业人员，其观念上必须由管理者向服务者转变、由政府政策的实施者向依法维护广大业主利益的宣传者转变、由建筑维护的消防者向维护工作的预防者转变。另一方面，作为业主，其观念上也必须由小家利益向服从大家利益的转变、个人喜好向服从社区文化的转变、被动制约向自觉遵守公约和法规转变。这两方面的观念的转变，需要同业和社会及媒体共同长期的努力，只有在广泛的宣传和教育以及相应的法规基础上，才能产生变革乃至形成一代人的新行为、新风貌。而缺其一，这项工作就会产生无尽的矛盾而事倍功半，缺其二，则该项工作只能在低水平上徘徊。
其二：加快法规的完善
上海改革开发以来的发展，从有形的城市建设看是变化翻天覆地，从无形的观念看上海人的变化也是今非昔比。一个最另人信服的就是服从法规的行为，如爱护绿化、交通法规等等，政府的法规已成为上海人的行为准则，从城市风貌维护角度的市中心区高层建筑禁装户外晒衣架的规定，上海人搬入高层新居已经基本遵守。但二次装修中的承重结构的破坏、室内管道的随意移位和抢修孔的封闭、仅供使用的露台上构筑物的搭建、景观阳台的封闭、公共走廊或区域内随意搭建占用、小区内宠物溜达随意排泄的行为等等，尽管已有一些规定，但不具体或不明确执法者或仅表示了道德规劝的涵义，而使部分居民不以为然。因此，将制止性的法规尽量具体化并不断持久地加以宣传，法规的建设就如新加坡那样，这对塑造我们上海这个大都市的市民的整体高素质是极有必要的。
其三：强化执法的力度
按照〈上海市居住物业管理条例〉，对于建筑维护中二次装修的管理物业公司只有劝阻的责任，做了劝阻的工作就理解为已经作为了，事实上，违章行为一旦发生，劝阻不听的，通过条例的规定程序上报，违章已经成为事实，而民事诉讼又旷日持久，违章行为一旦蔓延，就产生法不执众的现象。因此，条例规定执法处置权在当地的房管部门，行政处罚就应该向交通处罚、市容执法类似，建立一个快速的反映队伍，在第一时间强行制止并处罚，唯有如此，才能还现代物业管理应该的本来面貌，使建筑、环境的维护走向预防和长效的管理状态并形成良性循环。
